炒房客的墳場

包叔有個南京的朋友，過去一年深夜經常會干一件事情：點開貝殼APP，看一下自己小區最新的成交價，然后默默關掉，上床，睡覺。

端午節前的晚上，他又點開了貝殼APP，但焦慮地發現，成交價，看不到了。

二手房成交價的消失，對貝殼來說不是新鮮事。

十幾年前，鏈家組織了大量人力物力做樓盤字典，覆蓋300個城市，收集了上億套房源的數據。

做這件事，是因為他們認為樓盤資料缺失，讓假房源、中介兩頭騙等問題層出不窮。

2021年1月，北京學區房不斷跳漲，房價上漲過快，北京中介協會約談了北京主要中介平臺，要求他們：

不得渲染、炒作房屋成交信息。

貝殼北京區域的成交價格和交易量，一夜之間，消失了。

緊接著，同樣因為房價上漲過快，杭州、西安、武漢等城市的二手房成交價，也消失了。

但今年開始，一些城市的二手房成交價消失了，并不是因為房價上漲過快，而是因為下跌太快了。比如嘉興、鄭州、長沙、合肥等。

然后是中國省會第二城南京。6月6日，南京房產經紀行業協會發了一份《倡議書》。他們呼吁南京經紀機構維護好房地產市場秩序：

不“唱衰”市場、不壓低房價。

像三年前的北京。南京貝殼的成交價，第二天也消失了。

1

前段時間，一張南京房價的對比圖，在地產圈里廣為流傳。

海峽城云瓏灣一套109平的房子，2021年成交價606萬。最近，同戶型成交價只有：

282萬。

兩年時間，房價不止腰斬了。

海峽城位于南京最熱門的板塊：河西。

河西曾是南京的宇宙中心。2017年，有著規劃和名校雙buff的這里，因為新房二手房之間價差高達1.5萬元一平米，迅速成為南京炒房客最喜歡的區域，被稱為：

南京炒房示范區。

那兩年，上海股市有時會突然疲軟幾天，隔壁南京人都會開玩笑說，因為河西有新房開盤。大家都要凍結資金去打新。

兩年后，隨著河西CBD崛起，原先的規劃逐步落地，越來越多開發商進駐河西，做起了改善產品。

千萬級豪宅開始扎堆落戶河西，上車門檻大幅提升。河西也一躍而起，成為南京高不可攀的富人區。

海峽城是河西最早的拓荒者，被稱為河西南星八客之一。有人說：

河西南星八客的二手房價，就是南京房價的錨。

2015年的那一輪牛市里，漲幅最大的就是河西南。這些年，海峽城也跟著水漲船高，單價甚至破過6萬一平米。

現在，這里也是南京房價下跌最多的區域之一。海峽城最新成交的二手房，單價才2.58萬一平米。

海峽城上一次單價兩萬多，還是2015年。

最近有網友在社交媒體發帖，感謝南京樓市最近的跌幅，能讓她在30歲就從溧水老五線遷居南京，住進河西富人區。

她買的項目，就是海峽城。

2

很多城市的購房者都在社交媒體上比慘。

2017年，環京樓市調控后，北三縣樓市開啟了悲慘命運。很多區域樓市跌幅超過一半。比如燕郊的天洋城，2017年最高點成交價是3.5萬一平米，后來最低跌到：

9000元一平米。

大家一直以為，燕郊的腰斬是絕無僅有的存在，冷嘲熱諷了七年。嘲笑燕郊，質疑燕郊，然后現在，一座又一座城市：

成為燕郊。

不管榜單怎么排，這一輪跌得最慘的城市里，南京肯定能在省會城市里排進前三。

比如江北核心區。2020年，當時的紅盤啟迪水木濱江首開，千人搖號，當天售罄。炒房客買的時候預期是未來會到5萬一平。

最近啟迪水木濱江的成交價，只有1萬8一平米。很多人說：

南京樓市，炒房客的墳場。

上一個被稱為炒房客墳場的城市，還是硬核調控的長沙。

南京的江北核心區，是炒房客最集中的區域。2015年，這里的華潤國際社區首次開盤，均價1.7萬。兩個月后，江北國家級新區批復，華潤國際一房難求，南京樓市進入大牛市。

2016年，南京新房成交量超過了12萬套。二手房更是賣出創紀錄的15萬套——相當于2014年和2015年兩年二手房成交量的總和。

那是南京樓市最風光的時刻。上萬人涌入南京搶房，有人為了搶房，連夜打地鋪排隊。南京與廈門、蘇州、合肥一起并稱：

中國樓市四小龍。

也是2016年，南京房價均價超過了杭州，成為中國省會第二城。有的月份，南京均價甚至一度超過廣州。

南京投入資金和資源最多的區域，就是江北新區。這里修了無數地鐵、橋梁，建了一望無際的商品房、寫字樓，政府要在這里打造“東方曼哈頓”。這里也成為蘇北、合肥等外地炒房客最愛的區域。

最火的那一年，江北有9個樓盤入市都經歷了萬人搖號。購買江北的房子，不僅要首付8成，還要額外的茶水費。

但政府的這些投入，并未帶來預期的回報。南京本地人對江北并不那么熱衷，蘇錫常地區的人，則偏愛南京東南方向的房子。

2021年，華潤國際社區曾賣出過4.7萬一平的高價。三年過去，這里最新成交價是：

2.2萬。

3

南京一直走在救市的前列。

別的城市還在為如何取消限購而扭捏時，南京在2022年5月20日率先宣布，取消了二手房限購政策！

但消息傳出兩個小時后，政策就被收回了。

南京的朋友說，因為擔心南京二手房徹底放開后，周邊客戶會涌進南京，有人把這個政策捅到了主管部門：

政策很快一日游。

盡管只有一天的窗口期，但還是有人把握住了這個機會。有媒體報道那天南京的盛況，有中介取號過戶：

從上午到下午，取到了600多號。

急著放松限購是有原因的。南京連續幾年土地收入和一般公共預算比例，都超過100%，2021年更是高達120%。2022年，南京賣地指標2000億，但到了那年5月，只賣了：

200億。

2022年，南京賣地收入是1308億，只完成指標的65%。

最近，南京的政策又哐哐往下發。房票安置、人才補貼、住宅設計升級、以舊換新等等，還聯合了周邊的城市，搞了南京都市圈城市住房公積金一體化發展：

9個城市住房公積金可互認互貸。

也就短短一個月時間，大南京連出了12條利好。

強力救市下，南京樓市出現了一些局部反彈。但回暖的風還沒有吹到江北新區。最新公布的5月南京成交TOP20的樓盤里，江北新區上榜的只有一個。

今年，南京賣地指標加起來沒以前多了，也就高峰期的一半——800億左右。但半年即將過去，南京只賣了80多億。

地賣不出去，也不能全怪開發商。這幾年，中國大城市的搶人大戰里，南京幾次加入戰局，都被兄弟城市的光芒遮蓋。

在大城市人口瘋狂增長的年代，深圳、廣州、成都、杭州、西安等城市，都是每年幾十萬人口的增長。但南京近十年的人口增量，大多數年份，都是幾萬人的增量。

去年5月，南京宣布放寬落戶限制，允許35周歲以下的大專學歷畢業生在市內落戶；杭州也將直接落戶的門檻放開到了大專，隔壁蘇州積分落戶的最低分也創下了歷年最低。

去年的人口成績單出來，杭州增加了14.6萬人，南京是5.6萬人。

排名第一的，是南京的鄰居合肥，去年凈增21.9萬人。這個量是整個江蘇省的兩倍：

是南京的4倍。

4

人是跟著產業走的。2019年，南京市委的十四屆八次全會中，當時的市領導講話，上來是犀利的十個為什么，第一個為什么是：

為什么南京豐富的科教優勢，沒有充分轉化為現實發展優勢、產業競爭優勢？

南京擁有除京滬之外最多的雙一流大學。在高校教育競爭中，妥妥的第一梯隊。只是畢業后，選擇去一線城市+杭漂的，和選擇留在本地的人數旗鼓相當。

中國幾大新一線城市里，杭州有電商和互聯網；蘇州有生物醫藥；成都是“新西蘭”省會；南京呢？大家對于南京的記憶點，很長一段時間是：

安徽省會。

但就算是安徽真正的省會合肥，已經靠著新興產業走出了自己的獨立行情。

先投資京東方，成為國內先進面板產業基地；然后投資長鑫存儲，把量子計算機做成了名片；接著又投資蔚來，完成新能源汽車產業生態建設。

產業升級帶著合肥的經濟起飛，也帶來大量工作機會。

南京有六大千億產業。不過一半都是屹立多年的支柱產業，汽車、石油化工、鋼鐵等。而布局的新興產業，一直沒有發展起來。

前段時間，一季度萬億GDP城市的數據公布，江蘇領跑長三角，全省的平均增速6.2%。雖然江蘇整體實力很強，但一看省會南京，增速只有3.8%。

前幾天，國家統計局還發布了5月份全國70個城市的房價指數。

包叔特別關注了當年樓市的四小龍——南京、廈門、蘇州和合肥。當年的四小龍現在的同比跌幅，都不小。南京和廈門是同比跌幅超過10%的幾個大城市之一。

某種意義上，南京也是中國樓市的縮影。資金如流水，早期填平洼地，后期從高點溢出。

區別只在于，早和晚而已。漲和跌，四小龍都只是早走一步而已。

5月份南京的數據，開始出現一些好的跡象了。比如二手房跌幅，不再是大城市第一了。3個月前，南京二手房掛牌量還超過19萬套，現在只有18.5萬套了。

有六個城市二手房掛牌量超過20萬套。它們是：

杭州、重慶，成都，上海，武漢和西安。

珍愛包叔，順手“在看”