福建閩清民營4A級景區“瓷天下”被迫關門的背后隱情

景區大門 圖片來源：吳若凡/攝

吳若凡 中房報記者 樊永鋒 北京 閩清 報道

“景區開發絕對沒有亂占耕地，企業開發建設都是經當地政府部門審批或默許的?！?/p>

近日，福州“瓷天下?海絲谷”國家4A級旅游景區因被閩清縣政府部門強拆，被迫關閉，引發社會各界強烈關注。

6月4日，福建新藍海文旅發展集團有限公司（以下簡稱藍海文旅）董事長陳小興在“福州瓷天下國家4A景區被迫關閉新聞發布會”，針對福州市閩清縣政府在景區用地報批、土地供應、法定義務履行、合同履行、執法、營商環境等方面提出諸多控訴和質疑。

陳小興認為，景區最終關閉，源于閩清縣政府部門在未履行法定程序的情況下，單方面制訂拆除計劃并對景區核心設施實施強拆，導致景區無法正常運營，被迫停止運營。

陳小興指出，雙方的矛盾源于景區所占用土地的合規性審批。根源在于，閩清縣政府部門未嚴格履行合同承諾，對核心景區內的耕地做調規報批，而在“三調”中謊報為商服用地，上級督察部門提出整改要求。

曾作為福建省的重點旅游項目，省市領導都曾蒞臨考察并予以高度肯定的民企開發景區，為何從多獲好評走向被強拆被迫關閉的境地，其背后又有哪些隱情，中房報記者就此展開調查。

景區拆除前后對比 圖片來源：受訪者供圖

政府申報造假 景區遭強拆

6月6日，記者輾轉到達景區現場看到，游客中心已經廢棄，景區的路面已經斑駁不堪，昔日人流如織的場景早已不復存在，娛樂設施散落其間。

在長達數小時的采訪中，陳小興向中國房地產報記者追述了景區開發歷程的不易，有過日均過萬客流的喜悅，也有如今人去樓空的落寞和無奈。

2016年，福建瓷天下旅游產業投資有限公司（下稱“瓷天下公司”）經閩清縣人民政府招商引資進入閩清縣進行文旅項目開發。

當年10月，瓷天下公司母公司福建新藍海文旅發展集團有限公司（下稱“新藍?！保⒏＝ㄋ骷阉囂沾捎邢薰荆ê笸顺龊献鳎?，與閩清縣人民政府簽訂《旅游項目合作開發合同--中國瓷鄉文化旅游小鎮項目》（下稱旅游開發合同），約定在閩清東橋開發中國瓷鄉文化旅游小鎮，項目內容包括“青瓷小鎮、瓷趣大自然景區、海絲瓷路漂游景區、世界龍舟基地”等內容，總規用地3800畝，旅游項目國有出讓建設用地300畝左右。

2018年11月，以海絲瓷路文化為主題，集旅游觀光、文化教育、休閑娛樂等多功能于一體的海絲谷（系景區一期項目，占地525畝）竣工并開啟試營業。

彼時，海絲谷先后被評為福建省級中小學生研學實踐教育基地、福建省級家庭教育創新實踐基地；也多次被列為創意文旅賦能鄉村振興樣板對外推介，省市領導曾調研走訪，予以肯定。

2019年6月，閩清縣東橋鎮人民政府（下稱東橋鎮政府）告知瓷天下公司，要求其將園區內核心景觀限期拆除，理由是自然資源部上海督察管理局（下稱上海督察局）通過衛星照片發現景區內有土地涉嫌農地非農化。

“當時我們要求相關部門出示有關文件，但對方以保密為由拒絕提供?！标愋∨d說。

2019年7月-9月，景區內“夢幻星空”被率先拆除。此后2020年~2023年期間，園區又經歷了多次土地功能的小整改，但景區整體界面變化不大。

2023年5月，危機到來。閩清縣自然資源和規劃局（下稱閩清縣自規局）協調閩清縣東橋鎮人民政府相關領導找到陳小興，要求其出示與項目有關的合法合規性資料。

多方探尋后，陳小興才獲悉了事情的原委：2021至2022年期間，“三調”（即第三次全國土地調查）期間，閩清縣政府部門將原本應報批景區景觀及部分設施用地，在未履行土地流轉審批程序的情況下，擅自調整為“商業服務業設施用地”，且該情況未告知企業。

陳小興告訴記者：“事件曝光后，閩清縣自資規局領導曾解釋，之所以要求企業提供各種合法合規性證明材料，主要是應對上海督查局對“二調”中的農耕地緣何在“三調”中變為商服用地，是否存在人為造假?！?/p>

最終地方政府的答復是，“上海督察局要求大面積拆除企業在一般耕地上的綠化林木，否則閩清縣將被列為全國‘農地非農化’典型案例，相關領導將被問責。”

為化解復耕復墾帶來的不利影響，陳小興向閩清縣政府提交了《關于懇請幫助解決瓷天下項目土地及生存發展問題的報告》，希望通過對景區內土地做“占補平衡”方式解決土地問題，未獲閩清縣人民政府及相關職能部門的同意。

“我們手上有幾塊林地未作開發，希望通過占補平衡方式替換，結果建議被否決?？h政府要求必須拆除，不然涉刑。”陳小興說，期間，陳小興提出了大拆、中拆、小拆方案，均未獲政府同意。

頗具諷刺意味的是，2023年7月，“瓷天下·海絲谷”景區被評為國家4A級旅游景區。

景區內因強拆被壓壞的步道 圖片來源：吳若凡/攝

景區內復耕復墾后的田地 圖片來源：吳若凡/攝

“先上車后補票” 埋隱患

早在項目還未落地時，瓷天下公司曾向地方政府部門提出請求，希望政府相關部門按照審批程序將項目景觀用地調整為“公園綠地”，時任政府主要負責人表態支持與同意，并寫入了《福建省閩清縣東橋鎮瓷天下旅游區重點區域控制性詳細規劃》中（下稱“控規”）。

為消除企業的顧慮，時任地方政府相關部門還給予了雙重保障：一是在政府會議紀要中承諾“按項目需要及時完成土地利用規劃調整與用地報批工作”；二是參考自然資源部發布的《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》及《關于支持旅游業發展用地政策的意見》等相關文件規定，在項目開發合同中寫明“可用租賃地種植景觀作物”。

陳小興說，基于對當地政府的信任，我們接受了這一安排并簽署了合同。根據合同相關約定，乙方可以在流轉地上種植觀賞植物，在此基礎上，地方政府還形成了會議紀要，明確了耕地和林地的承包期限和流轉辦法，并體現在公司與鎮政府、鎮政府與村委簽訂的土地流轉合同中。

此后開園期間，瓷天下公司多次向政府部門提交申請報告，請求將景區內 “公園綠地”進行“農用地轉用”報批工作，一直未果。

陳小興原以為，手握規劃、合同和會議紀要，擁有多重保障，應可高枕無憂。豈料，“政府部門并未按約定調整規劃，履行將農用地調整為公園綠化用地的合規報批程序?！?/p>

“政府部門在合同、租賃條款和會議紀要上清晰約定按需調規，卻不信守承諾，不遵守合同約定，履行調規程序”的做法，讓陳小興無法接受。

陳小興說：“企業對于農耕地變商業用地的事實并不知情?！绷钏唤獾氖?，“政府部門明知擅自更改土地性質違法卻有意而為之，最后將責任推卸給企業?！?/p>

2023年6月12日，在閩清縣政府會議上制定了大規模拆除會議紀要。

2023年6月13日、6月17日、7月13日，閩清縣東橋鎮政府組織人員在未履行法定流程的情況下對違建地塊的地面附著物實施清除。景區的核心自然景觀、核心研學項目、核心夜游項目、核心演藝實景、重點游樂設施場景被拆除殆盡。

對此，上海市匯業律師事務所陳振宇律師向中房報記者表示，地方政府在招商引資過程中，往往會將一些涉及土地利用的問題一并寫入合同，并對企業做出一定的承諾。

涉及本案，雖然該景區的土地的實際用途發生了改變，但土地的屬性并未依法變更，因此自然資源部門要求土地恢復原有屬性并無問題。根據以往最高人民法院處理此類案件的邏輯，土地性質應當以自然資源部當年土地的登記屬性為準。

陳律師表示，國家為了確保一些耕地的紅線，對地方上的農用地轉建設用地的指標有著嚴格控制。“有些地方上為了發展經濟，會把一些農用地直接拿來招商引資，后續再變更手續，相當于‘先上車后補票’，但實際情況是票往往沒買下來。”

陳律師指出，縣級政府的承諾并不能阻卻土地屬性的回變。一旦上級國土資源部門發現，只能進行整改，并恢復到土地原有的屬性。企業可以做的是向有關政府主張相關賠償。

正是因為這次強拆，讓瓷天下公司和閩清縣政府徹底決裂。

景區內現狀 圖片來源：吳若凡/攝

協商未果 對簿公堂

2023年10月9日，針對強制拆除，瓷天下公司將東橋鎮政府告上法庭，福建省閩侯縣人民法院（下稱閩侯縣法院）受理了此案。

就強拆等問題，東橋鎮政府辯稱，自然資源部上海督察管理局下發的《上海督察局外業核查點套合圖(東橋瓷天下)》的影像資料顯示，瓷天下公司景區內地塊存在大量違法占地、非糧化種植的事實。東橋鎮政府實施的清除地上物的范圍即是在影像所示的非糧化種植區域內，他們有清除耕地上非糧作物的職權，且瓷天下公司與東橋鎮政府之間已就移除非糧作物事宜達成一致。東橋鎮政府稱，已經向瓷天下公司出具了相關通知書，瓷天下公司同意由閩清東橋鎮政府負責實施清除瓷天下公司耕地上非糧作物的行為。對于瓷天下公司在耕地上違法種植非糧化作物而采取的移除措施，并不涉及對瓷天下公司房屋或設施的拆除。

陳小興表示：“瓷天下公司并沒有同意，相關會議紀要是政府單方面制定的，企業并不知情，至于通知，是7月12日政府工作人員偷偷扔下的，沒有落款時間?！?/p>

閩侯縣法院經審理裁定，東橋鎮政府強制拆除場地作物和設備行為違法，并判決東橋鎮政府賠償瓷天下公司137.91萬元。雙方均不服該判決，均提出了上訴，目前二審尚未開庭。

2024年6月2日，瓷天下公司及其母公司藍海文旅、福建文化旅游產業有限公司、福建瓷山水農業發展有限公司、福建海絲文化會展有限公司、福建瓷路農業發展有限公司將閩清縣人民政府告上法庭，要求解除一系列旅游項目合作開發合同，莆田市中級人民法院受理了此案，正在審理期間。

在雙方訴訟中，針對“按需調規”等問題，閩清縣政府部門稱，已經履行案涉區域的控制性詳細規劃批復、更改職責，出現土地用途與規劃不一致的情況系因瓷天下公司未履行申請變更等程序。實際情況是，“我公司打了多次申請變更的報告未獲回應?！?/p>

陳小興告訴記者，閩清縣政府曾出讓了四塊建設用地，但遲遲沒有解決“三通一平”問題，反映多次無果。2023年9月12日，瓷天下公司以未按照法律規定及合同約定履行“三通一平”義務起訴閩清縣自規局，請求解除合同，同時要求閩清縣自規局承擔違約責任賠償瓷天下公司損失，閩侯縣法院受理了案件。

陳小興認為，景區在開發項目過程中，閩清縣自規局未按照法律規定及合同約定履行合同義務，交付可供開發利用的土地，致使瓷天下公司目前僅建成了“閩清瓷天下?海絲谷”子項目，其他項目內容因不具備建設條件，旅游配套設施無法建設，導致合同中的旅游項目無法實現最終的設計規劃目標。

2024年4月，閩侯縣法院裁定，法院認為雙方簽訂的合同約定凈地交付，且瓷天下公司在接收土地時未提出異議?，F其主張交地條件應為“三通一平”，沒有相關合同依據，法院不予支持。

瓷天下公司認為，“三通一平”是政府的法定職責和法定義務，況且也有相關合同與會議紀要依據，過程中企業也一直在打報告，并非無異議。就此提出了上訴。

6月13日，中房報記者就相關問題，向閩清縣人民政府主要負責人及閩清縣自規局相關負責人聯系并發送采訪提綱，截稿前，未獲回應。

組稿期間，陳小興告訴記者，閩清縣政府表示愿意退地，目前雙方正在就退地的價格進行商談。

同時，對于強拆賠償的問題，閩清縣政府要求按照二審判決結果來實施。對于合同的解除的問題，閩清縣政府希望通過招商引資來盤活項目，而不是政府回購和賠償。（吳若凡 中房報記者 樊永鋒 北京 閩清 報道）