“中國房價回升時間表”可信嗎？看看銀行精準(zhǔn)預(yù)測，能否成真？

根據(jù)某專業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，百強房企5月份的商品房銷售額環(huán)比為-0.4%，已經(jīng)比4月份-8.3%，大幅收縮了7.9個百分點。如果保持這個趨勢的話，下個月的環(huán)比數(shù)據(jù)很可能就回正了。由此可以看出，房地產(chǎn)市場信心開始得到明顯修復(fù)，特別是一二線城市的市場情緒指數(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)改善回升趨勢。

現(xiàn)在不少人關(guān)心同一個問題，即銷售額企穩(wěn)后，所謂“量在價先”，房價什么時候開始企穩(wěn)回升呢？

老實說，對這個問題，誰都能說上兩句，但由于本輪樓市調(diào)整時間較長，對于未來房價的預(yù)測分歧較大，有的說年底開始，也有人說明年開春后，還有人說可能要到2026年了。預(yù)測結(jié)果誰都會說，可很少有闡明依據(jù)的。

直到日前，一家國際銀行集團的出具了一份關(guān)于我國的房地產(chǎn)報告，明確給出了我們的“房價回升時間表”并闡明根本理由。看了一下預(yù)測，雖然是該銀行的地產(chǎn)團隊撰寫報告預(yù)測，但從引用的數(shù)據(jù)、做出的分析判斷，感覺比國內(nèi)很多專業(yè)人士都有道理。

先說報告的結(jié)論：預(yù)計中國房地產(chǎn)將迎來軟著陸，并且6-9個月內(nèi)房價將企穩(wěn)。那么，銀行的這份房價回升時間表能否成真呢？先看看該報告的分析：

一是，5.17樓市新政，凸顯了決策層回復(fù)市場的決心。

二是，地方政府收購存量房決策有3個特點：

1.發(fā)放低息貸款用于購買存量房，可以用來出租，租金收益大概在1.5-2%，基本與收購貸款利息基本一致，具有可操作性和推廣性；

2.收購存量房的首期規(guī)模并不是關(guān)鍵，而是為二手房價格提供保護(hù)，其實就是穩(wěn)定了大家的預(yù)期。

3.房企拿到這些款項后，可以支撐房企經(jīng)營，有助于市場恢復(fù)。像萬科6月5日一次性償6.1億美元美債，今年的美債已經(jīng)全部全部還清，這就是房企的底氣和信心展現(xiàn)，房企覺得有政府托底，資金會陸續(xù)流向他們。

三是，庫存去化周期與二手房交易量是判斷房價何時觸底的重要指標(biāo)，目前呈現(xiàn)樂觀趨勢。

1.2023年的宅地供應(yīng)量創(chuàng)2015年來新低，2024年第一季度宅地供應(yīng)量比2023年第一季度下降18%。而且，自然資源部在上個月已經(jīng)要求繼續(xù)控制宅地供應(yīng)，超過36個月去化周期的城市要暫停供地，18-36個月去化周期的城市壓縮供地，意味著接下來的土地供應(yīng)還將明顯下降。

報告研究顯示，目前全國新房的庫存去化周期是28個月，二手房成交價格雖然較低，但二手房成交量強勁，成交量高于新增的掛牌量，以至于二手房的庫存已經(jīng)降至21個月。隨著3-5月份二手房成交持續(xù)放量，二手房價已經(jīng)有企穩(wěn)跡象。

這不假，包括一些新一線大城市在今年的宅地供應(yīng)計劃中明確，相比2023年，減半供應(yīng)是主流趨勢。如果加上樓市庫存在持續(xù)消化（成交量放大，說明大家開始認(rèn)可當(dāng)下的價格，愿意進(jìn)場接盤），這不由得讓北大的一位從事房產(chǎn)研究教授擔(dān)心，由于供應(yīng)量的突然縮減，要有未來房價大幅反彈的心理準(zhǔn)備。

鑒于此，花旗銀行認(rèn)為，決策層已經(jīng)開始下決心全面扭轉(zhuǎn)行業(yè)趨勢，市場數(shù)據(jù)確實在向好的方向發(fā)展，相信中國房價在未來6-9個月內(nèi)企穩(wěn)，且有利于整體市場表現(xiàn)。考慮到庫存去化引起的供需變化，言外之意，在不久的將來，房價將企穩(wěn)回升。

那么，該銀行的精準(zhǔn)預(yù)測能否成真呢？

直白地說，花旗報告分析的點，在筆者此前的文章中也有分析說，市場要真正啟動，房價要有明顯回升跡象，筆者推測的時間大概也是明年開春以后，主要原因就是樓市庫存去化需要時間。即便今天一線城市全面取消限購、地方收購庫存房全面啟動，都需要時間來消化，畢竟庫存擺在那里。但從整體看，樓市回暖的趨勢已經(jīng)很明朗了，不是因為個人喜好而改變。

所以，對于我們市場中買賣主體來說，買房還有充足的時間，可以多看多對比，看到心儀的房子再下手。而對于賣房人來說也一樣，如果不是急需資金，可靜待市場“量價齊升”趨勢的到來。