官方打響以成本價(jià)收購(gòu)商品房“第一槍”，開發(fā)商：已經(jīng)很好了

眾所周知，為了促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，央行在上個(gè)月中旬宣布啟動(dòng)收購(gòu)庫(kù)存商品房，并提供1.75%的低息貸款推動(dòng)回購(gòu)工作。

實(shí)際上，雖然有低息貸款支持，但由于各地給出的收購(gòu)價(jià)格都比較低，主要為銷許價(jià)格的6-7折。結(jié)果大家也看到了，開發(fā)商嫌價(jià)格低，虧得太多，而金融機(jī)構(gòu)也擔(dān)心抵押物折價(jià)而資不抵債。

反正就一句話，各方的積極性都不高，雖然政策出來(lái)快20天了，但真正落地的寥寥。在上一篇文章也專門提了一個(gè)建議，官方收購(gòu)商品房?jī)r(jià)格不能太低，如果能以銷許價(jià)格收購(gòu)就好了。

果不其然，廣州增城區(qū)日前發(fā)布了一則回購(gòu)房源公告，打響了以成本價(jià)收購(gòu)商品房的“第一槍”，從文件的內(nèi)容可知幾點(diǎn)：

一是回購(gòu)的庫(kù)存商品房用于安置周邊居民；

二是回購(gòu)的總面積大于2.07萬(wàn)平米，面積段為70平米、90平米、120平米、140平米；

三是回購(gòu)的價(jià)格采取評(píng)估方式，按照土地成本+建安成本，即成本價(jià)收購(gòu)。

四是采取房企報(bào)名的方式，國(guó)企、民企都可以，也不限定幾個(gè)項(xiàng)目，符合條件的都可報(bào)名。

以上回購(gòu)要求，最大的看點(diǎn)是回購(gòu)的價(jià)格。或許是考慮到大家的積極性，官方的回購(gòu)價(jià)并不是按照現(xiàn)行市場(chǎng)售價(jià)執(zhí)行。什么意思？

根據(jù)媒體報(bào)道顯示，報(bào)名的樓盤中，其現(xiàn)銷售價(jià)格基本都低于成本價(jià)銷售。這個(gè)好理解，就現(xiàn)在的市場(chǎng)，開發(fā)商要想賣房，不降到相當(dāng)程度，購(gòu)房者是不買賬的。

所以，當(dāng)官方發(fā)布這份按照成本價(jià)回購(gòu)房源以后，不少房企都紛紛報(bào)名參與，畢竟，售價(jià)已經(jīng)明顯高于現(xiàn)在的售價(jià)了。

以當(dāng)?shù)啬硺潜P為例，當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)為7000多元/平米，加上成本大概在1.2萬(wàn)元/平米，但現(xiàn)在的實(shí)際售價(jià)才1萬(wàn)元/平米，而且還賣得不咋樣。這家房企當(dāng)聽說(shuō)官方以成本價(jià)收購(gòu)后，果斷的報(bào)了名，并向媒體表示：政府沒(méi)按照當(dāng)前的實(shí)際售價(jià)來(lái)回購(gòu)，很好了。

能夠得到被收購(gòu)方認(rèn)可并積極響應(yīng)，在筆者看來(lái)，這說(shuō)明政策確實(shí)起到作用了。當(dāng)然，在這里也要提一嘴，此前很多地方都是打骨折收購(gòu)，甚至有對(duì)半價(jià)收購(gòu)的，大家不積極參與屬于正常現(xiàn)象。但事情不能就僵持在這里，還得向前走。如何走？那就是朝著各方都能接受的方向走。

現(xiàn)在回想起上一波去樓市去庫(kù)存的情形，感覺也有類似的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)用了很多方式，包括降價(jià)去樓市庫(kù)存，剛開始還有開發(fā)商跟進(jìn)。但弄了一波后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，開始降一波還能吸引一波購(gòu)買力，后面又冷下來(lái)了，越降越?jīng)]人敢買，因?yàn)檎l(shuí)都怕買虧了。

倒騰了大半年后，市場(chǎng)仍然比較冷，后面不知道哪個(gè)智囊提出漲價(jià)去庫(kù)存，在棚改拆遷的加持下，開發(fā)商們紛紛玩起漲價(jià)招，還真別說(shuō)，買漲不買跌的心理在當(dāng)時(shí)起到奇效，隨著樓市庫(kù)存快速去化，不到一年時(shí)間，各地的市場(chǎng)都開始發(fā)熱了。

筆者想說(shuō)的是，開始出現(xiàn)的招，未必是實(shí)招，比如低價(jià)收購(gòu)房源，其實(shí)就是試探市場(chǎng)，一旦沒(méi)用，又會(huì)換其他招，一直到能起到作用的招面世。廣州增城區(qū)的“成本價(jià)回購(gòu)商品房”方式，事實(shí)證明是一個(gè)得到各方響應(yīng)的招，這也不枉筆者的一番苦口婆心的建議，相信其他地方也會(huì)跟進(jìn)。

筆者不止一次說(shuō)過(guò)，當(dāng)下樓市的頑疾是供給過(guò)剩，要想市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，必須從根本上解決庫(kù)存問(wèn)題。當(dāng)大部分城市都能拿出誠(chéng)意來(lái)回購(gòu)庫(kù)存商品房（事實(shí)上也應(yīng)該會(huì)），樓市庫(kù)存的去化速度必然提速，市場(chǎng)真正企穩(wěn)回暖也就指日可待。