地產民企一哥要換人了？

隨著市場的不斷調整，民營房企老大的座位也要開始更迭了。

今年的千億房企要比往年來得更晚一些，等了5個月終于出現。

目前沖進了千億銷售額的房企僅有三家，不出意外是保利、中海、萬科，而華潤的千億將在下個月達成。

在看榜單時，地產君發現，在悄無聲息間，今年的地產民企一哥已經開始換人了。

5月的銷售榜單TOP10中，純民企的只剩下濱江和龍湖這兩家。

而濱江的銷售額已經連續五個月超越了龍湖，可謂是大哥輪流做，今年到我家。

01

地產江湖風云變幻

如今恒大、碧桂園的時代已經遠去，濱江、龍湖這些穩健民營房企開始走向舞臺中央。

回望房地產行業四十年發展歷程，在上個世紀九十年代末，合生創展乘著改革發展的浪潮在廣州大肆擴張規模。

進入二十一世紀初，合生創展成為內地第一個銷售過百億的房企，也是初代民營房企老大，被稱為地產界的航空母艦。

隨后的房企開始憑借 “高杠桿、高周轉、強擴張” 策略，開始全國化發展，“規模為王”的論調成為主旋律。

這個時期涌現出不少民企巨頭，比如并稱“華南五虎”的富力、恒大、碧桂園、雅居樂和合生創展，曾經的“并購王”融創與世茂，信奉“愛拼才會贏”的閩系黑馬等等。

自2010年萬科成為第一家千億房企時起，地產行業進入黃金發展期，此后“恒萬碧”常年霸榜前三。

2016年，恒大登頂銷售榜榜首，房企的規模開始成倍增長，那年共有12家房企進入千億。

2017年大概是民營房企最強盛的時期，百強房企中有一多半都是民企。

那年碧桂園以五千多億銷售額成為排名房企第一，龍湖也在那年排進前十。

2018年碧桂園率先突破七千億，2019年濱江也進入了千億俱樂部。

一個行業不可能一直興盛。

地產行業從繁榮走向落寞，始于2020年的“三道紅線”政策。

從恒大事件開始，標桿房企違約的報道屢見不鮮，這些奉行高周轉的房企開始遭受反噬。

在此之前房企TOP10中起碼有一半是民企，然而2022年前十房企只有碧桂園和龍湖兩家了。

孫宏斌為了債務重組四處奔走、許家印被帶走、楊惠妍主動降薪放話“砸鍋賣鐵支持公司”......可以看出民企這幾年的掙扎沉浮。

雖然近兩年的年度榜單上碧桂園依然排在龍湖前面，但說到民企一哥，大家都已經默認是龍湖了。

而據克而瑞統計，今年前5個月，前十僅有濱江和龍湖，濱江以全口徑銷售額433.1億元的成績，位列民營房企第一。

濱江不再僅僅是杭州一哥，更是成為了全國民營房企老大。

碧桂園、恒大輪番當了多年民營房企老大，現在，濱江取代了他們，成為新晉地產民企一哥，這也意味著民營房企的發展史翻開了嶄新的一頁。

02

民企之光奪得第一

濱江是一家非常低調的民營房企，但行業內對這家公司也不算陌生，因其天花板級別的員工福利待遇，成為很多地產人心中“別人家公司”的存在。

別的不說，光是今年的20天春節假期就已經讓不少地產人遭受到了“暴擊”。

四月末的時候濱江披露了2023年的年報和2024年一季度的報告，全面詳實的數據也體現出了其韌性和穩健。

2023年，濱江營收高達704億，同比大增近70%；凈負債率僅15.08%，現金短債比2.42倍，三道紅線持續綠檔。

在市場持續下跌的2024年一季度，營收137億元，同比增長35.85%，歸母凈利潤6.6億元，同比增長17.84%，實現逆市雙增長。

濱江的賬面也不差錢，截至今年一季度，貨幣資金287.6億元，可以輕松應對1年內到期的非流動負債90.84億元。

2023年末的時候，濱江銷售金額1534.7億，排名提升至行業第11位，進入2024年，濱江的行業排名已經連續幾個月都排進前十，在民企中排第一。

可以看出，濱江一如既往的穩健，是行業內屈指可數未曾發生流動性危機的民營房企之一，也逐漸被譽為“民企之光”。

在地產君看來，濱江可以保持穩健發展，主要也是多方面的因素構成。

第一，深耕杭州。

如果要問全國哪個城市的產品品質最高，毫無疑問是杭州，因為杭州有綠城與濱江，這兩家連帶其他房企一起將杭州卷成一個新的高度。

杭州作為大本營為濱江其貢獻著過半的業績，在綠城從杭州走向全國化時，濱江依然選擇深耕杭州。

按照濱江的穩區域戰略，杭州、杭州之外浙江省內，外省市場占比將維持在6:3:1，濱江也被戲稱為“杭州第二城投”。

第二，品牌優勢。

濱江深耕高能級城市，聚焦高端改善市場，并且擁有極強的產品力。

同時，濱江產品單價也很高，近三年濱江的銷售均價都保持在行業top3，去年是行業第一，達到43073元/㎡。

產品賣得好、交付滿意度高、客戶忠誠度也高，長期積累下來的品牌口碑也是濱江這幾年保持逆勢增長的關鍵原因之一。

第三，人員高效。

濱江還有一個典型特點就是高人效。

去年，房產板塊1076名員工，創下1534.7億銷售額，人均效能高達1.43億元，人效行業第一，工資及福利投入同比增加。

人員精干、層級少，可以節省很多時間成本，效率也就高起來了。

03

狹路相逢再起風云

當行業進入調整期后，行業內還有競爭力的民營房企基本就剩下濱江、龍湖等優質民企。

從今年前幾個月的數據來看，濱江雖然超越了龍湖，但并沒有拉開很大的差距，差值一直在二三十億元之間。

2024年前5個月銷售額（億元）

這只是銷售額的對比，其他方面龍湖的表現也不弱于濱江，在地產君看來，后續龍湖不是沒有反超的可能。

龍湖憑借審慎的開發和長期的運營來穿越周期，積極轉型經營性業務，構建財務護城河，2023年經營性業務對利潤的貢獻率超過60%。

濱江則通過始終如一的品質，資源集中在高能級城市，保持財務穩健穿越周期。

兩者狹路相逢，隨著市場的不斷調整，地產民企一哥的爭奪戰還在繼續。

接下來濱江能否繼續穩坐民營房企一哥之位，后續見真章。

如今的行業從供不應求走向飽和過剩后，連國央企都難以招架這個局面，更何況民營房企。

還能留在牌桌的都有一定的過人之處，地產君也希望像龍湖、濱江這樣優秀的穩健民營房企可以更多一些。

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