樓市的“矛盾”出現(xiàn)了

看了這兩天的樓市信息，心中有不少話想說，不說出來憋在心里難受。

首先要說一個事實，目前的房價仍舊在下跌。

同比數(shù)據(jù)沒啥意義，我們主要看環(huán)比數(shù)據(jù)，就是這個月與上個月相比，如果比上個月低，說明市場在繼續(xù)下行。

根據(jù)機構(gòu)發(fā)布的百城價格數(shù)據(jù)報告顯示，百城二手房均價環(huán)比下跌0.7個百分點，已連續(xù)25個月下跌。

老實說，一個月跌這么多，幅度已經(jīng)不小了，而且還是連續(xù)的，說明房價仍舊處在下跌通道中，沒有形成事實上的止跌。二手房價格作為樓市最真實的數(shù)據(jù)反映，表明不少人仍舊在降價變現(xiàn)。

你說人家是套現(xiàn)也好，賣掉老房子換新房也罷，反正主打一個對未來市場復(fù)蘇的迷茫。不能說他們的做法就一定是對的，但起碼說明眼下的信心仍在淪陷。

這樣的話，原本市場期待的“5.17”新政后的大反轉(zhuǎn)，似乎并沒有如期兌現(xiàn)。用經(jīng)濟學(xué)家任澤平的話說，杭州、蘇州、成都、廣州等城市放開限購后，目前看效果是平淡的。

這就很矛盾了，一天出了那么多的大政策，但結(jié)果并不如一些業(yè)內(nèi)的預(yù)期，當(dāng)然，也遠(yuǎn)不如一些期待市場回暖人的預(yù)期。樓市矛盾驟然凸顯，這樣的后果就是，原本就脆弱的市場，加上策略失靈，信心只會進一步崩坍，從而讓市場進入更深的調(diào)整通道中......

按理說，該出的大政策都出了，為什么會出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果？

先看看被業(yè)內(nèi)寄予厚望的兩個項目。

一個是“以舊換新”。超過60個城市都在跟進該政策，但哪個不是雷聲大，雨點小。低價收購新房，開發(fā)商愿意？低價收購二手房，然后讓你高價買新房，置換業(yè)主愿意？都到現(xiàn)在了，還在念著著生意經(jīng)，開發(fā)商、業(yè)主、購房者再被收割一波？

二個是低息收購庫存新房。通過開發(fā)商的反饋看，5折、6折收購人家企業(yè)的房子，開發(fā)商也不是不愿意，但人家也沒辦法呀。用出險房企泰禾的話說，銷售政策和去化方案都是債權(quán)方說了算，價格折扣過大根本就操作不起來。

原因就在于如果說當(dāng)下的貨值還能勉強覆蓋債務(wù)，一旦大幅打折被收購，相當(dāng)于資金缺口無法填補，這其實是國有資產(chǎn)流失，金融機構(gòu)不同意，保交樓也會受影響。這個局面，其實是當(dāng)下房企房企不能大幅降價的主要原因，這也很好地回答了為什么說大家期望房價降價但實際沒辦法照做的問題。

再一個，就樓市限制政策放開而言，唯一被寄予厚望的也只剩一線城市全面放開限購。但是呢，放開時間本身就顯得晚了，但現(xiàn)在仍舊像擠牙膏似的。你覺得真放開限購，市場就熱得發(fā)燙，無法控制了？想啥呢。

不得不說，當(dāng)下的樓市“矛盾”問題，每松綁一個政策，就消耗一點購買力和市場信心，直到產(chǎn)生免疫力。對購房者、賣房人以及相關(guān)主體的人來說，可以說是最難受，也最可怕的，難看到市場好轉(zhuǎn)，但又沒有任何辦法，市場好像靜止了一般。

現(xiàn)在出了這么多樓市優(yōu)化政策，我們是不是應(yīng)該反思，雖然目的很明確，就是希望市場企穩(wěn)，甚至回暖，但結(jié)果確實事與愿違。很多人對此都很著急，一些業(yè)內(nèi)人士提了很多建議，包括啟動上一輪發(fā)揮決定性作用的拆遷。說實話，不是不可以，主要是拆遷周期太長，時間來不及。

在筆者看來，大規(guī)模拆遷或者大規(guī)模的量化、甚至加大杠桿都會有太多的“后遺癥”。就現(xiàn)有的策略，挑緊要的策略下決心做下去才是關(guān)鍵，建議從兩個方面進行徹底深化，市場企穩(wěn)回升便可期了。

一是一線城市盡快全面放開限售，通過一線城市熱度帶動全國市場預(yù)期升溫，信心回升。這個道理不用展開，此前已經(jīng)贅述過。

二是由國家全面啟動庫存新房的收購。目前央行已經(jīng)宣布了低息收購庫存新房策略，但地方在執(zhí)行的時候畏手畏腳，而且正如前面說的，大多還念著生意經(jīng)，必須立即糾正這種思路。

而且收購的量不能太小，建議按照每個城市的供需平衡線為目標(biāo)收購。比如這個城市樓市庫存有10萬套，庫存平衡線是5萬套，那就先收購庫存10-5=5萬套。收購的機構(gòu)類似于我們古代的糧食收儲“常平倉”制度，在豐年買，荒年賣。其實就是一些學(xué)者提出的我們要成立住房銀行，現(xiàn)在收購過剩的庫存房，等市場再次火熱時拋向市場，不僅能確保自身經(jīng)營運行，還能在市場過熱時平抑市場。

至于收購價格，關(guān)系到能否快速推動的問題。前面說過了，低價收購開發(fā)商不愿意、金融機構(gòu)也不積極。建議按照銷許價格收購，一來能加快收購進度，二來帶熱市場預(yù)期。你看，國家都這么高價格收購房子了，起碼不能做虧本生意吧？這其實是穩(wěn)住了市場預(yù)期。

可以說，現(xiàn)在很多人觀望，未必都嫌價格高，而是擔(dān)心后面價格還會跌。一旦市場預(yù)期穩(wěn)了，該出手的也就陸續(xù)出手了，市場豈有不回暖之理？