不是在做夢(mèng)，4萬多安家南山前海

最近，深圳南山首個(gè)安居型商品房項(xiàng)目入市，備案均價(jià)僅4萬出頭，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于安居房的高度關(guān)注和熱烈討論。

很多粉絲聯(lián)系淘哥，詢問現(xiàn)在樓市比較低迷，安居房能不能買？這種房子長(zhǎng)期到底有沒有價(jià)值？買了怕降價(jià)、不買又不甘心，畢竟價(jià)格真的太劃算了，很是糾結(jié)。

今天，淘哥就圍繞粉絲的疑問，分享一些自己的感悟和認(rèn)知。

01.

深圳住房自有率較低

安居房是打造幸福城市的民生福利

想搞清楚安居房的價(jià)值，首先要思考一個(gè)問題：深圳為什么要建安居房？

目前，從住房自有率來看，北京是約67%、上海是約70%，英國(guó)倫敦、美國(guó)分別約是47%、62%，日本、韓國(guó)分別約是61%、59%，新加坡則高達(dá)90%左右，而深圳不足北京的一半。（數(shù)據(jù)參考自北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告、政府新聞稿、FRED、英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、日本統(tǒng)計(jì)年鑒、中指研究院等）

可以發(fā)現(xiàn)，不管是和國(guó)內(nèi)一線城市，還是和全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，亦或是和亞太地區(qū)主要國(guó)家相比，深圳的住房自有率都存在很大差距。

住房自有率過低始終是個(gè)隱憂，很多高校畢業(yè)生、年輕人、新市民沒有穩(wěn)定的居所，生活缺乏安定感、歸屬感，長(zhǎng)期來看，對(duì)個(gè)人成長(zhǎng)和城市發(fā)展都非常不利。

為了解決這一隱憂，實(shí)現(xiàn)居住有其屋、提升居民幸福感，深圳于2018年8月正式推出新一輪住房制度改革，規(guī)定住房供給中，商品房占4成、保障性住房（租賃住房、安居住房、人才住房）占6成。（來源：《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》）

這就是最近幾年深圳大量安居房、人才房密集入市的源頭。

而再往上追溯，其實(shí)，這個(gè)事情還是深圳建設(shè)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的要求。

2019年8月18日發(fā)布的先行示范文件提出，深圳要“構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，建成全覆蓋可持續(xù)的社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)幼有善育、學(xué)有優(yōu)教、勞有厚得、病有良醫(yī)、老有頤養(yǎng)、住有宜居、弱有眾扶。”

所以，深圳不僅在大力建設(shè)保障房補(bǔ)齊住房短板，同時(shí)還在大力興建幼兒園、九年一貫制公辦學(xué)校、高中，推進(jìn)教育集團(tuán)化，與名校、名院合作創(chuàng)辦醫(yī)院等，補(bǔ)足教育和醫(yī)療短板，全面打造幸福城市標(biāo)桿。

換言之，深圳安居房是深圳構(gòu)建示范、標(biāo)桿、民生幸福之城的重要一環(huán)，是國(guó)家對(duì)深圳實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的要求，有很大的社會(huì)意義，是政府在切切實(shí)實(shí)保障民生、給市民發(fā)福利。

對(duì)于這種福利，淘哥認(rèn)為，只要有購(gòu)買資格就沒什么好猶豫、糾結(jié)的，畢竟只要商品房5折的價(jià)格就能享受片區(qū)同等的教育、市政等配套，這種安家深圳的機(jī)會(huì)，不果斷抓住還等什么？

此外，需要注意的是，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，去年工業(yè)總產(chǎn)值超越上海成為全國(guó)總冠軍、每年的PCT專利數(shù)量與全德國(guó)相當(dāng)，連續(xù)十八年位居全國(guó)第一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

基于如此優(yōu)越的多維經(jīng)濟(jì)支撐力，深圳在四大一線城市中對(duì)土地財(cái)政依賴度最低，僅為18.9%，遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州的26.5%、32.6%，44.6%。（數(shù)據(jù)源自2022年）

這也是為什么深圳在本輪樓市松綁支持周期中，政策出臺(tái)比較溫和的重要原因之一，本質(zhì)上深圳不太依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以也不存在要靠低價(jià)人才房、安居房維持房地產(chǎn)熱度、拉動(dòng)房地產(chǎn)回升的必要。

而且，在住房雙軌制之下，保障房和商品房完全是兩個(gè)賽道。

這就決定，雖然目前商品房打折現(xiàn)象較為普遍，但人才房、安居房這種沒有承擔(dān)拉動(dòng)商品房市場(chǎng)熱度必要、只是保障民生的福利住房不太可能出現(xiàn)打折、降價(jià)的現(xiàn)象，對(duì)此抱有擔(dān)憂的朋友，大可完全放心。

02.

安居房是時(shí)代級(jí)福利

可惜將退出歷史舞臺(tái)

申購(gòu)政策或有調(diào)整？

探討過當(dāng)下，再展望未來，深圳安居房將如何發(fā)展？?jī)r(jià)值前景如何？淘哥認(rèn)為，對(duì)于深圳安居房的未來發(fā)展可聚焦政策和價(jià)值兩個(gè)層面。

1、安居房有沒有放寬申購(gòu)條件的可能？

從政策來看，深圳目前申請(qǐng)安居房需要深戶，單身居民需年滿35周歲，家庭單位需申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人均具有深圳戶籍（現(xiàn)役軍人、因讀書遷出本市戶籍的未成年子女除外）。

而且，深圳從2023年8月1日起，已經(jīng)關(guān)閉了安居房輪候庫(kù)的申請(qǐng)。

但是同為國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的北京、上海、杭州，可購(gòu)買和上市交易的保障房，并沒有戶籍限制。

比如北京和上海的共有產(chǎn)權(quán)房，就算是非本市戶籍，只要滿足在當(dāng)?shù)責(zé)o房、社保和個(gè)稅連續(xù)繳納5年等一系列特定條件，也可以購(gòu)買。

再比如杭州的共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)行的也是非戶籍全覆蓋、分類確定準(zhǔn)入原則，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年，可將自有產(chǎn)權(quán)份額上市交易。

參照北京、上海、杭州，深圳以安居房接下來有沒有可能打破戶籍限制？

此外，深圳人才房面世以來，就曾于去年接連兩次降低申購(gòu)門檻，比如放寬了學(xué)歷要求、共同申請(qǐng)人的戶籍要求、單身申請(qǐng)者的年齡限制等。

參照深圳人才房，深圳安居房接下來有沒有可能放寬申購(gòu)門檻？

根據(jù)淘哥掌握的數(shù)據(jù)，深圳目前輪候庫(kù)官方公布的選房家庭是18萬，市場(chǎng)上庫(kù)存的安居房數(shù)量約為2萬+。

雖然相對(duì)于前者，后者的供應(yīng)比較有限，但是，從現(xiàn)有安居房的銷售情況來看，深圳的安居房存在一個(gè)問題：輪候庫(kù)里的家庭需求和一些產(chǎn)品存在錯(cuò)配。

比如深圳某在售安居房，首批產(chǎn)品的成交數(shù)據(jù)顯示，高達(dá)約38%的客戶在輪候庫(kù)中排名15萬以后。這說明很多早期進(jìn)入輪候庫(kù)里的家庭，購(gòu)買意愿或者購(gòu)買能力并不是很強(qiáng)。

那么，為了讓安居房?jī)r(jià)值得到真正體現(xiàn)，把機(jī)會(huì)留給需求真正適配的家庭，政府像北京上海杭州一樣，打破安居房對(duì)戶籍的限制，或者像降低人才房申購(gòu)門檻一樣，放寬安居房或者特定安居房的申購(gòu)門檻，這種政策上的轉(zhuǎn)變也不是沒有可能。

2、政策端還需注意的一個(gè)變化是，可取得完全產(chǎn)權(quán)上市交易的人才房、安居房，是否將成絕筆？

此處涉及兩個(gè)文件，一是去年7月3日，深圳住建局發(fā)布了《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，確認(rèn)自今年8月1日上述規(guī)定實(shí)施之日起，“不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房”。

二是去年10月，國(guó)務(wù)院“14號(hào)文”被報(bào)道審議通過，此文件的意義相當(dāng)于1998年的第一次房改，需要關(guān)注兩個(gè)關(guān)鍵信息：

A）以后保障房劃分為兩大系統(tǒng)：配租型保障房、配售型保障房。而且要拓寬配售型保障房路子，建立租購(gòu)并舉，實(shí)現(xiàn)和商品房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

相較于此前的“租強(qiáng)購(gòu)弱”，這個(gè)變化等于提升了配售型保障房的重要性，其實(shí)是保障房從“居者居其屋”到“居者有其屋”、從“落地歸根”到“落地生根”的轉(zhuǎn)變。

B）封閉流轉(zhuǎn)。在保障“居者有其屋”、讓年輕人、新市民扎根深圳的的同時(shí)，減少了保障房上市套利的可能。

這兩個(gè)文件結(jié)合來看，第一個(gè)意味著，除了已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的人才房、安居房，以后深圳將不會(huì)再有這一類型的房源。

第二個(gè)意味著以后可購(gòu)買的保障房將會(huì)采取封閉流轉(zhuǎn)的配售型模式，深圳現(xiàn)有的這種可取得完整產(chǎn)權(quán)上市交易的人才房、安居房，大概率將永遠(yuǎn)退出歷史舞臺(tái)。

3、怎么看待深圳安居房的長(zhǎng)期價(jià)值？

從國(guó)際視角看，新加坡作為保障性住房模式的先驅(qū)，又是一個(gè)移民國(guó)家，和是移民城市的深圳具備一定相似性，可用以作為深圳安居房長(zhǎng)期前景的參照。

新加坡的保障房被稱為組屋，和深圳人才房一樣，有購(gòu)買門檻、5年限售等要求。近些年，新加坡組屋的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)從幾十萬新元到上百萬新元不等：

●比如去年，一套位于大巴窯The Peak @ Toa Payoh的五房單位，2018年的購(gòu)入價(jià)格為116萬1000新元，轉(zhuǎn)售價(jià)格為156萬8888新元，漲幅約35%，賺了約40.8萬新元。

●再比如宏茂橋51街Cheng San Court鄰里的第591A座組屋，面積93平方公尺，購(gòu)入價(jià)格約為43萬至51萬新元，轉(zhuǎn)手價(jià)格高達(dá)約100萬新元，翻了一倍。

●同時(shí)，新加坡建屋局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年組屋轉(zhuǎn)售價(jià)相比前一年增長(zhǎng)了約10.4%，2023年又增長(zhǎng)了約4.8%，為了控制組屋漲幅過高，新加坡甚至還要調(diào)節(jié)供給端對(duì)組屋市場(chǎng)進(jìn)行降溫。

淘哥認(rèn)為，新加坡組屋不僅保障了居住，還給了國(guó)民積累財(cái)富、落地生根的機(jī)會(huì)，給深圳安居房的未來價(jià)值提供了直接參考。

分析至此，淘哥要提醒目前在輪候庫(kù)中的家庭，深圳目前還有一定存量的安居房，還有低成本安家深圳的機(jī)會(huì)，未來隨著存量安居房日益減少、消失，加之存在輪候庫(kù)可能再度開放、降低申購(gòu)門檻、競(jìng)爭(zhēng)變大的可能，在這種變化面前，自己是不是還能有機(jī)會(huì)上車？是不是還能買到優(yōu)質(zhì)的地段和產(chǎn)品？這些問題值得高度重視。

同時(shí)，想買安居房但不在輪候庫(kù)的深圳人，也可以持續(xù)關(guān)注安居房的政策變化，不排除會(huì)有申購(gòu)資格的可能。

03.

南山唯一在售安居房

地鐵口+優(yōu)質(zhì)學(xué)校+商品房品質(zhì)

4.26萬/平 安家南山前海

淘哥關(guān)注到，市場(chǎng)對(duì)于安居房有一些“偏見”，慣性以為“便宜沒好貨”，覺得安居房都是邊緣區(qū)域、品質(zhì)平平的項(xiàng)目。

其實(shí)不然，在商品房?jī)?nèi)卷嚴(yán)重的當(dāng)下，一些全新安居房其實(shí)已經(jīng)具備了媲美乃至超越商品房的稟賦。

就比如山樾灣，就是一個(gè)極具顛覆性的安居房，不僅地段核心，位于深圳龍頭南山前海，品質(zhì)也非常出眾，起碼看齊南山中上等的商品房住宅。

南山的價(jià)值已不用多言，是深圳改革開放40多年建設(shè)成果匯聚成的璀璨明珠，擁有深圳頂級(jí)的山海、產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、文體配套、公共設(shè)施等資源。是騰訊、邁瑞等眾多知名企業(yè)總部的選址地，也是深圳灣1號(hào)、瑞府、半島城邦等20萬+豪宅的聚集地，更是無數(shù)深圳奮斗者安家深圳的終極目標(biāo)。

南山實(shí)拍

再聚焦看，山樾灣正好位于前海、蛇口雙自貿(mào)區(qū)交匯處。

蛇口是深圳改革開放的始發(fā)地，也是深圳早一代的國(guó)際豪宅區(qū)，生活氛圍非常成熟；前海則是深圳最后一個(gè)擁有從0到1成長(zhǎng)性的中心，因?yàn)樯钲谝宦废蛭鳎瑥母Ｌ锏侥仙降角昂＃呀?jīng)止步了，畢竟深圳市中心不可能去到機(jī)場(chǎng)、去到東莞。

這種占位決定山樾灣兼具現(xiàn)實(shí)宜居+未來成長(zhǎng)價(jià)值，確定性很強(qiáng)。

位置示意 僅為大致標(biāo)注

地處雙自貿(mào)區(qū)交匯的山樾灣，生活配套非常優(yōu)質(zhì)且便捷。

距離項(xiàng)目約700米就是“深圳一環(huán)”15號(hào)線西部物流站，此線串聯(lián)了騰訊大鏟灣科技島-寶中-南山科技園-后海-留仙洞總部基地-蛇口等龍頭片區(qū)，是能帶動(dòng)沿線區(qū)域和物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的黃金環(huán)線。

項(xiàng)目東側(cè)就是一所規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校，已經(jīng)確定由承接南二外基因、前海血脈的南山區(qū)前海創(chuàng)新教育集團(tuán)辦學(xué)，實(shí)力非常可期。

此外，項(xiàng)目還能便捷享受前海印里、萬象前海、海上世界、太子灣K11（在建預(yù)計(jì)年底開業(yè)）等商圈資源，以及小南山山體公園、前海16公里濱海長(zhǎng)廊等生態(tài)資源，可以擁抱世界級(jí)的前沿生活。

萬象前海商業(yè)實(shí)拍

地段核心、配套便捷外，山樾灣的品質(zhì)也非常出人意料。

項(xiàng)目是南山唯一在售安居房，也是深圳少見的純安居大社區(qū)，總建面高達(dá)約58萬平，自帶約9500平商業(yè)，擁有約5萬平架空?qǐng)@林，打造了露天泳池、大草坪、慢跑道等設(shè)施。

主入口大門寬度超20米，采用干掛石鋁板打造，材質(zhì)和工藝手法比肩豪宅。

更重要的是，山樾灣使用率遙遙領(lǐng)先安居房市場(chǎng)，達(dá)到了約74-77%。

推售建面約70平2房和建面約90平3房2衛(wèi)兩種產(chǎn)品，整體方正通透、布局合理、尺度舒適、全明采光、精裝細(xì)節(jié)考究，居住體驗(yàn)和商品房無異。

為什么深圳會(huì)有這樣一個(gè)地段核心、大規(guī)模、大園林、高品質(zhì)的安居房？淘哥了解到，是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)商非常有本土實(shí)力，在南山有很多土地儲(chǔ)備，而且有格局、有追求，對(duì)深圳奮斗者有關(guān)切、有情懷，愿意把這么規(guī)整的大塊土地拿出來做安居房，還能貫徹自身的豪宅經(jīng)驗(yàn)和品控態(tài)度，才有了如今的山樾灣。

所以，山樾灣其實(shí)是種種巧合造就的“僅此一個(gè)”的存在，而且價(jià)格還低，配售均價(jià)僅約42640元/平、首付不到100萬起，用周邊商品房5折的單價(jià)，光明、龍崗的預(yù)算，就能安家南山、躍級(jí)置業(yè)，不得不感嘆身處輪候庫(kù)的家庭，真是時(shí)代的幸運(yùn)兒。

目前，山樾灣已于4月29日正式啟動(dòng)申購(gòu)，看房預(yù)約通道同步開啟，點(diǎn)擊進(jìn)入下方公眾號(hào)，了解更多官方最新通知。