一勺言｜從成績(jī)單到體檢單

本周，隨著中海與保利相繼發(fā)出了2023年財(cái)報(bào)，地產(chǎn)Top3去年的體檢結(jié)果都公之于眾了。???????????

此時(shí)此刻，2024年第二季度已過(guò)1/3。

過(guò)去三四年，我大A行業(yè)板塊中的房地產(chǎn)指數(shù)，基本守住了倒數(shù)第一的位置。反而在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)里，銀行業(yè)以16% 的漲幅拿下正向第一名，讓持有「銀行地產(chǎn)是親家」論調(diào)的朋友感到很分裂。

也不只一次聽(tīng)說(shuō)，資本界對(duì)地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)，不但失去了信心，還失去了信任。??????????????????????????????????

那么，此時(shí)此刻，在這樣的情緒下，地產(chǎn)年報(bào)這種時(shí)點(diǎn)性很強(qiáng)、通常會(huì)高度美顏的體檢單，到底還有多大的評(píng)論價(jià)值與流量?jī)r(jià)值？

杰總表示非常理解大家的情緒。

但是，退一步講，如果沒(méi)有了年報(bào)這種有法定效力、信息量很大的內(nèi)容公共品，大家對(duì)地產(chǎn)局勢(shì)的洞察將更加沒(méi)有方向感，更加慌不擇路。

所以，有時(shí)候主動(dòng)管理下自己的預(yù)期，內(nèi)心會(huì)更加幸福。??????????????????????????????????

談幾點(diǎn)真實(shí)的感受。???

1，很反差。

以前大干快上的時(shí)候，年報(bào)是成績(jī)單。

現(xiàn)在地產(chǎn)大面積出險(xiǎn)，年報(bào)成了體檢單。

其實(shí)，年報(bào)還是那個(gè)年報(bào)，是我們自己變了。?????????????????????????

2，很唏噓。

想起了以前，一眾在港上市的地產(chǎn)公司發(fā)年報(bào)時(shí)間，都是地產(chǎn)記者去香港旅游、購(gòu)物的例行黃金假期。

西貢海鮮，蘭桂坊，海港城，迪斯尼，走起。大家可以接龍。

現(xiàn)在，往事如煙。

跪求別報(bào)道，能有多低調(diào)就有多低調(diào)。??

3，很懷念。

過(guò)去，年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)是地產(chǎn)高管給公眾造夢(mèng)的最佳現(xiàn)場(chǎng)，一度為這個(gè)行業(yè)貢獻(xiàn)了最多的地產(chǎn)言論頭條。

稿子很好寫，也很有流量。

除此之外，每個(gè)人都有一種親臨新聞現(xiàn)場(chǎng)、見(jiàn)證尖峰時(shí)刻的自豪感。???????????????

現(xiàn)在，大家都在自家會(huì)議室里視頻舉辦了吧。???????????????????????????????????

沒(méi)有鮮花，沒(méi)有提問(wèn)，沒(méi)有閃光燈，沒(méi)有豪言壯語(yǔ)。??????

只有抱歉。????????

4，但是，財(cái)報(bào)再不好，總比發(fā)不出強(qiáng)。

能發(fā)出財(cái)報(bào)，證明你還有機(jī)會(huì)。

5，地產(chǎn)Top3之2023年的年報(bào)，比任何時(shí)候都更值得讀。

因?yàn)椋v不堪的地產(chǎn)人比任何時(shí)候都更需要方向感。

你讀取到的內(nèi)容與角度，其實(shí)準(zhǔn)確折射了你的內(nèi)心潛意識(shí)：你在意什么，你想證明什么，你害怕什么。?????????????

比如，我讀萬(wàn)科年報(bào)，是想知道，當(dāng)年的學(xué)霸到底怎么了。我讀中海年報(bào)，是想知道，它怎么判斷城市。我讀保利年報(bào)，是想知道，央企憑什么穿越市場(chǎng)。??????

不過(guò)看來(lái)看去，感覺(jué)還是董小姐的公司報(bào)道與視頻付費(fèi)課更有信息含量。?????????

6，一份年報(bào)的心理價(jià)值，就在于，它以年度為單位，立了一個(gè)原點(diǎn)坐標(biāo)，給過(guò)去做一個(gè)標(biāo)注，然后歸零，重新發(fā)愿，再出發(fā)。???

來(lái)年等下一份年報(bào)公布時(shí)，有個(gè)參照物，告訴外界，我們是如何從昨天的自己變成了今天的自己。在市場(chǎng)的鏡子面前，攬鏡自照，學(xué)會(huì)謙虛與敬畏。???????????

否則，我們?yōu)槭裁匆匆环葜灰l(fā)出來(lái)就過(guò)時(shí)數(shù)月的冗長(zhǎng)文字呢？！?????

7，保利發(fā)展是2023年的新晉地產(chǎn)一哥，以超4200億的銷售額第一次坐上地產(chǎn)座次的頭把交椅。

它很可能會(huì)繼續(xù)在那個(gè)位置上呆很多年。因?yàn)槿ツ辏＠诘禺a(chǎn)行業(yè)里拿了最多的土地，耗資超1600億元，一共103塊，權(quán)益比超過(guò)83%，其中，超過(guò)40%的新增土地實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年就開(kāi)盤，為保利輸血了300億元。????????????

所以它心情不錯(cuò)。

年報(bào)公布當(dāng)天，保利給相信它的股民發(fā)了一個(gè)大紅包，每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.10元（含稅），分紅比例42.4%。???

我們都知道，，打破了31年持續(xù)分紅的好學(xué)生記錄。???

8，在三大巨頭的年報(bào)里，我讀取到了同一個(gè)概念：城市的確定性。?????

保利去年自己掏的1359億元地價(jià)款，99%都花在了核心的38個(gè)城市。

相比之下，中海外自掏了1227億元買地，全部花在了23個(gè)內(nèi)地城市與香港。???????

這段時(shí)間，地產(chǎn)人對(duì)白名單有一種生理意義上的好奇與敬畏。好像上不上白名單，決定了自家命運(yùn)。????????????

其實(shí)，白名單的適用場(chǎng)景很多。對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，在哪個(gè)城市買房，也存在一個(gè)城市白名單的概念。???????????????????

如果你把保利萬(wàn)科中海這三大巨頭的拿地城市名單，放在一起，然后再篩掉買地宗數(shù)3塊土地以下的城市，從中找到最大的公約數(shù)。最后，剩下的那幾個(gè)城市，可能就是今時(shí)今日中國(guó)最有確定性的合資格上車城市。??????????????????????

幕后道理很簡(jiǎn)單。

對(duì)于投資而言，開(kāi)發(fā)商是機(jī)構(gòu)投資者，普通買房人是散戶。機(jī)構(gòu)大資金，敞口更大，因此風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)會(huì)更強(qiáng)。C端買房可深度參考機(jī)構(gòu)投資者的投資邏輯。?????????????????????

但是很可惜，我沒(méi)有精力一一去查這神秘的38城大名單。問(wèn)了保利的朋友，說(shuō)保利從未公布過(guò)。??????

9，論掙錢的執(zhí)行力，一哥、二哥要向三哥中海學(xué)習(xí)。???????????

中海去年在2000多億元的營(yíng)業(yè)收入中，實(shí)現(xiàn)了226億元的歸母凈利潤(rùn)。相比之下，保利營(yíng)收超3400億，凈利潤(rùn)是120億。萬(wàn)科營(yíng)收超4600億，凈利潤(rùn)是120億。??????????

論掙大錢，還得看中海。那么，中海是怎么做到呢？??????????????????

其中一個(gè)做法是，比以往任何更加注重控制成本。

怎么控制呢？可以期待下董小姐正在采訪寫作的各家省錢大法。????????

10，2023年，中海外的銷售均價(jià)是2.3萬(wàn)元，保利發(fā)展大約是1.7萬(wàn)元，萬(wàn)科是約1.5萬(wàn)元。??????????????

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的差異？我感覺(jué)，在很大程度上，這可以折射出三個(gè)巨頭對(duì)高能級(jí)城市的聚焦力度的差異。?????????????????????????

大家都在往最有錢景的城市高地轉(zhuǎn)移，大家都看到了正確的方向，但是跑得快慢而已。???????????????

11，有一種戰(zhàn)役，大家都得面對(duì)：庫(kù)存大戰(zhàn)。

在三個(gè)年報(bào)里，我看到，保利的戰(zhàn)況激烈，也贏得更漂亮。???????

保利去年賣了4200億元，其中，2022年前的存量項(xiàng)目簽約就達(dá)到了2575億，占比超過(guò)61%。

這是一個(gè)不被很多人重視的數(shù)字，但絕對(duì)是一個(gè)非常值得被討論的去庫(kù)存動(dòng)作。????????

我的評(píng)價(jià)也干脆利落：

更好的土地已經(jīng)出現(xiàn)，過(guò)時(shí)的項(xiàng)目，要學(xué)會(huì)認(rèn)輸，能賣則賣，資產(chǎn)換倉(cāng)，著眼未來(lái)。?????????????

哪怕代價(jià)是虧損項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，傷害財(cái)報(bào)利潤(rùn)，哪怕是庫(kù)存減值計(jì)提。??????????????????????

與過(guò)去糾纏不清的人是沒(méi)有資格與未來(lái)對(duì)話的。學(xué)會(huì)認(rèn)輸，輕裝上陣，與過(guò)往和解，是一種戰(zhàn)略能力。??????????

12，開(kāi)發(fā)之外，大家都有經(jīng)營(yíng)性收入當(dāng)外快。?????

保利去年掙了42億元，萬(wàn)科掙了558億，中海掙了64億。

萬(wàn)科掙了那么多，但是依然沒(méi)有對(duì)母公司形成非常巨大的支撐。

這都再一次告訴大家，轉(zhuǎn)型真心太難。

香港地產(chǎn)同行當(dāng)年走過(guò)的路，經(jīng)歷過(guò)的時(shí)間考驗(yàn)，該付出的學(xué)費(fèi)，內(nèi)地同行繞不過(guò)去。??????

所以，真心對(duì)敢于轉(zhuǎn)型、布局的萬(wàn)達(dá)老王、龍湖吳老師感到佩服。

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