“冰山之下”年報觀察⑤｜首虧16億，中交地產(chǎn)為誤判買單？

規(guī)模沖刺路上的大舉拿地

正不斷反噬著中交的業(yè)績和利潤

現(xiàn)在來看

中交的剎車確實是踩得太晚了

但我們不能以上帝視角來審判中交

冰山之下，地產(chǎn)的寒氣也傳導(dǎo)到了央企身上。

排名提升8位至TOP20，但首虧16.73億，銷售業(yè)績同比降低18.57%，營收同比下降15.59%。

升了排名但虧了利潤，中交地產(chǎn)2023年似乎有些“得不償失”。

一切都是因為過去的那句關(guān)于規(guī)模沖刺的口號——“進(jìn)軍央企前三”。

盡管中交23年已踩下剎車，僅拿兩塊地，但依舊無法避免跟行業(yè)多數(shù)企業(yè)一樣，撞向地產(chǎn)周期變化的“冰山”。

為錯誤的預(yù)判買單，正成為這個行業(yè)的常態(tài)。

2024年初，中交地產(chǎn)開始率先進(jìn)行大刀闊斧的組織架構(gòu)調(diào)整。可以看出，這家曾被視為央企黑馬的企業(yè)，正在重新審視自己，并決心求變謀劃未來。

拿地“勝負(fù)手”的

后程反噬

2023年，在行業(yè)業(yè)績的集體滑坡中，中交的排名從28位提升到20，一舉反超遠(yuǎn)洋、首開、美的置業(yè)、世茂等眾多房企，是top20里排名提升最多的。

這一點是非常值得肯定的。

但中交是背靠大樹的央企，擁有較強(qiáng)的資源，牌面上并不差。所以，這樣的成績單，本身還有再優(yōu)化的空間。

尤其在利潤方面，中交出現(xiàn)的首虧著實令人惋惜。

事實上，這些年房企的虧損，很大程度上都與此前在上行周期沖擊規(guī)模，樂觀拿地有很大關(guān)系，中交也不例外。

翻開中交2023年年報，多項業(yè)績指標(biāo)出現(xiàn)下滑：

·銷售業(yè)績373.61億元，較上年同期降低18.57%；

·收入324.68億元，較上年降低15.59%；

·歸屬母公司凈利潤-16.73億元，連續(xù)第5年下滑。

這種下滑或許在中交此前定下“2020年沖刺500億元、2023年在千億元之上，進(jìn)入央企前三”的目標(biāo)時就有了伏筆。

為了沖擊千億目標(biāo)，中交前幾年開始大肆拿地。

2019年至2022年，其拿地金額分別為343億、366億、251億及114億，4年總計豪擲超千億元。

甚至，諸如昆明呈貢區(qū)地塊，不惜溢價96%拿下。

所以，當(dāng)時在土拍市場上，一言不合就舉牌高溢價拿地的中交，是很多房企投拓人都頭疼的對手。

這幾年間，中交拿地銷售比多在0.6以上，一度超過華潤置地、保利、中海等拿地能手，站上行業(yè)之巔。

在沖刺規(guī)模的路上，拿地曾被視為左右房企成敗的“勝負(fù)手”。可隨著市場變化，高位拿地開始產(chǎn)生反噬效應(yīng)，這也是目前整個行業(yè)所面臨的問題。

持續(xù)大手筆拿地之后，中交存貨一路攀升，2020年-2023年分別為720.3億元、1089億元、1069億元。

在市場房價下行的背景下，資產(chǎn)的減值計提成了虧損大頭。

2023年，中交資產(chǎn)減值13億元，比上年多了7.5億元。

銷售端，盡管中交一些項目市場表現(xiàn)不錯，但仍存在部分項目面臨去化難題的窘境。

比如，最近中交陷入封盤停售傳言的青島樓山春曉項目。作為中交地產(chǎn)精心打造的“春系”中高端產(chǎn)品，項目開盤三年來，銷售狀況一直不理想，大量房源尚未售。

這也成了中交錯誤預(yù)判、錯誤拿地的一個縮影。

但我們不能以上帝視角審判中交。

因為沒有任何人可以預(yù)知未來，只能說，幾年前確實是中交比較好的一個沖刺時機(jī)，但正如郁亮所說，市場“超跌”了。

這就造成——當(dāng)初看上去還不錯的地和貨值，無情被市場超跌帶來不可控的踩踏。

不過好在，中交90%的土儲集中在二線城市，117個項目中，不僅布局了北京這樣的一線城市，同時，海量的二線城市依然具有一定的穩(wěn)定性。

這也是中交基本盤的優(yōu)勢所在，包括杭州、蘇州、廈門、武漢、長沙、南京等眾多優(yōu)質(zhì)城市布局，確保了中交的底線起碼不會太差。

只是中交的目前一些項目趕上行業(yè)下行、市場以價換量的背景，暫時不可避免地拖累了業(yè)績和利潤。

2021年-2023年，中交銷售業(yè)績逐年走低，分別為560億元，458億元和373.61億元。

與此同時，歸屬母公司凈利潤分別為2.36億元、0.34億元和-16.73億元。中交的毛利率也呈現(xiàn)下降趨勢，2021~2023年分別為22.91%、13.43%和10.46%。

相較華潤置地、龍湖這些毛利率均在20%以上的房企，中交還有再提升的空間。

現(xiàn)在，中交需要止住虧損勢頭。

分季度看，去年1-4季度分別虧損2.01億元、3.66億元、4.63億元以及6.41億元。

銷售去化受阻，虧損越來越大，這是行業(yè)“冰山之下”所有房企必須經(jīng)歷的陣痛。

要知道，2023年約6成上市房企為虧損狀態(tài)，可見行業(yè)周期轉(zhuǎn)換過程之慘烈。

但隨著未來樓市企穩(wěn)，預(yù)期回升，中交憑借較好的基本盤和在手優(yōu)質(zhì)項目，止虧的可能性還是很大的。

架構(gòu)調(diào)整

能否解放區(qū)域“生產(chǎn)力”？

隨著行業(yè)整體規(guī)模的收縮，做精做強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域，分拆業(yè)績貢獻(xiàn)低的區(qū)域成為不少房企的一貫做法。

中交地產(chǎn)的面前，同樣面臨著區(qū)域業(yè)績分化帶來的考驗。

能否更好地解放區(qū)域“生產(chǎn)力”，提高區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)，成為當(dāng)下中交必須思考的問題。

拆分中交的區(qū)域收入來看，6大區(qū)域中，僅華中、華南收入出現(xiàn)了增長，而華北、華東、西南、西北4區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中，華中、華南業(yè)績表現(xiàn)較好，分別同比增長332.92%和44.73%。

這表明，這些區(qū)域中交深耕的優(yōu)勢在放大。

但不盡人意的是，中交22年營收貢獻(xiàn)最高的華北區(qū)域，收入由22年的122.6億下滑至48.9億，降幅高達(dá)60.11%。

即便是在招商、越秀等很多房企最側(cè)重，搶收最積極的華東區(qū)域，中交收入也出現(xiàn)了14.11%的降幅。

“華東區(qū)域太卷了，尤其是出險房企以價換量的行為十分普遍”。

近兩年，華東區(qū)域“內(nèi)卷”又上升了一個層次。地產(chǎn)財富會從很多房企華東營銷條線的高層對話中，明顯能感受到這一點。

捍衛(wèi)華東越來越不容易了。

不過值得關(guān)注的一點是——

中交已經(jīng)率先行動起來了。

今年年初，中交地產(chǎn)對組織架構(gòu)進(jìn)行了一輪大范圍、大尺度的調(diào)整，地產(chǎn)財富會當(dāng)時也做了及時跟進(jìn)（《中交也跟上了！變革之年架構(gòu)調(diào)整成房企“新型生產(chǎn)力”？》）。

此次調(diào)整，中交由此前實行“總部—區(qū)域—城市”的三級管控模式，轉(zhuǎn)變?yōu)閮杉壒芸兀蜂N華中、華東、華北等7個區(qū)域公司，并將原先的16個城市重組為9個，徹底對標(biāo)民企實施扁平化管理。

過去，中交區(qū)域存在的低效、決策鏈條長等問題，被高速擴(kuò)張時期規(guī)模、利潤增長所掩蓋了。

當(dāng)時，為了擴(kuò)大版圖，即使在一個城市僅有一兩個項目的情況下，中交也成立了項目公司或者城市公司。

大班人馬圍著一個項目轉(zhuǎn)。不僅效率低下，也推升了成本。

而現(xiàn)在，中交面對新的市場環(huán)境，通過新一輪架構(gòu)調(diào)整來進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部競爭，釋放區(qū)域“生產(chǎn)力”，這無疑是非常值得期待的一次變陣。

今年年初，中交地產(chǎn)董事長李永前等高管與中交集團(tuán)高層對全年工作做了一次全面梳理：

“維持好現(xiàn)有規(guī)模，搭建好管理體系，嚴(yán)謹(jǐn)審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產(chǎn)、做強(qiáng)投資。”

從中可以看出，中交規(guī)模進(jìn)擊的野心不再，但也展現(xiàn)了如同民企一般勇于求變的思維和果斷。

如今，當(dāng)“活下去”成為不止民企們的口號時，很多央國企還是在困境中展現(xiàn)了積極向上的一面。

拿掉央企的“護(hù)身符”，用更全面、更勇敢的市場化，向市場宣戰(zhàn)。

很多央國企迫切需要像中交一樣行動起來了。

或許，對于中交而言，慢下來，認(rèn)真反思、精打細(xì)算、努力沉淀，才有希望在下一次的速度與激情中奮力一搏。