招商蛇口、華潤、綠城、萬科……24年開年房企“大換血”

地產(chǎn)財富會

市場在變，

房企組織架構(gòu)、用人策略也在變，

迎戰(zhàn)不確定性的明天，

必須以變應(yīng)萬變。

2024-2-9

24年開年，房企進(jìn)入了密集的組織架構(gòu)和內(nèi)部人事“調(diào)整期”。

近兩年市場的超預(yù)期下行，讓不少房企疲于奔命，以致于他們不得不對人力、組織架構(gòu)做進(jìn)一步思考，刀刃向內(nèi)，向管理要的效益成為所有房企的共識。

特殊的歷史境遇下，每一家房企、每一個區(qū)域、每一個業(yè)務(wù)單元，以及身處其中的每個人，都無比迫切地需要改變前進(jìn)的姿態(tài)。

因?yàn)樗麄兠媲岸己杖粊辛⒅蛔健?/p>

誰也不知道，翻過這座山的背后是什么。

但他們必須這么做。

除弱扶強(qiáng)

區(qū)域合并進(jìn)入“大魚吃小魚”階段

開年以來，包括招商蛇口、華潤置地、龍湖、萬科、金茂等房企紛紛開啟了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。

合并或拆分區(qū)域，調(diào)整管理層級，縮短決策鏈條，提高決策效率成為普遍做法。

比如，近期招商蛇口啟動的2024年組織變革，將七大區(qū)域整合為五大區(qū)域：

一是深圳區(qū)域和華南區(qū)域整合成新的華南區(qū)域，整個大灣區(qū)將以更加完整的區(qū)域形態(tài)面向市場，二是華中區(qū)域?qū)⒃诩軜?gòu)中被淡化撤銷。

最終從七大區(qū)域縮減為華東、華南、華北、江南、華西五大區(qū)域公司，以進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)管控，集中力量深耕優(yōu)勢板塊，實(shí)現(xiàn)1+1＞2的效果。

有獨(dú)無偶，華潤置地新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整中，也將原有的七大區(qū)重組為五大區(qū)，原有28個地區(qū)公司重組為20個地區(qū)公司。

具體來看，此次華潤置地北方版圖變動，華中大區(qū)被拆分，華北大區(qū)合并東北大區(qū)成立北方大區(qū)，華西大區(qū)合并華中大區(qū)成立中西部大區(qū)。原華中大區(qū)旗下的三個城市片區(qū)，武漢公司、長沙公司劃歸華西大區(qū)管理，鄭州公司劃歸北方大區(qū)管理。

在七大區(qū)中業(yè)績墊底的東北大區(qū)降級、業(yè)績倒數(shù)第二的華中拆分，華北、東北和部分華中城市整合后，大北方區(qū)域?qū)⒊蔀楹w中北部多個城市公司的強(qiáng)勢大區(qū)。

可以看到，華潤置地的這輪拆分調(diào)整意圖非常明顯，通過縮減一些盈利較差的項目和區(qū)域，能夠?yàn)閮?yōu)質(zhì)項目和盈利較好的大區(qū)騰挪出位置，集中人力、物力去發(fā)揮更大的優(yōu)勢。

這里面?zhèn)鬟f出來的信號是——

以往行業(yè)上升期，分散式的進(jìn)攻能夠發(fā)揮寸有所長的優(yōu)勢，但現(xiàn)在城市在分化、市場在聚焦，集中力量去打一個點(diǎn)，會比分散進(jìn)攻更奏效。

通過拆分合并來聚焦深耕是房企的常規(guī)操作。

比如龍湖開年也推動城市公司合并，南京與合肥合并、膠東與濟(jì)南合并。

包括金茂華東區(qū)域與蘇皖區(qū)域合并等等，皆是如此。

以變應(yīng)萬變，不同時期，房企戰(zhàn)略呈現(xiàn)迥然不同的特征。

從近期房企的組織架構(gòu)調(diào)整明顯可以看得出來，面對市場的不確定性，房企容錯率大大降低，相比以往的擴(kuò)張期，現(xiàn)在房企則進(jìn)入到一個新的收縮階段，管控理念上也從過去的放權(quán)過渡到集權(quán)，通過強(qiáng)化對一線的管控，來弱化風(fēng)險，同時側(cè)重對區(qū)域公司和多元業(yè)務(wù)的整合。

在戰(zhàn)略聚焦、區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦的前提下，房企區(qū)域整合表現(xiàn)出“除弱扶強(qiáng)”的手法——

即對整體營收、利潤及銷售額等不理想的區(qū)域做合并重組，確保區(qū)域規(guī)模適度，強(qiáng)化資源協(xié)調(diào)，對重點(diǎn)布局、業(yè)績表現(xiàn)突出的區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展。

這一點(diǎn)從今年綠城中國的高管大換防中也可窺見一二。

2023年1月的組織調(diào)整剛滿一年，今年綠城中國又開始對組織和管理層開啟新一輪調(diào)整。

原綠城中國華北區(qū)域總經(jīng)理張猛調(diào)任東北區(qū)域任命為東北區(qū)域總經(jīng)理，原東北區(qū)域總經(jīng)理朱玉鋼不再擔(dān)任東北區(qū)域任何其他職位。

原綠城中國西南區(qū)域總經(jīng)理張勝利調(diào)任華北區(qū)域任命為華北區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理，并且任命原綠城中國副總裁王朝暉兼任綠城中國華北區(qū)域總經(jīng)理。

另外華南區(qū)域董事長職位也有所調(diào)整，任命原綠城中國董事會秘書尚書辰擔(dān)任華南區(qū)域董事長，原綠城中國華南區(qū)域董事長郭曉明被替換了。

綠城中國此次的幾大區(qū)首一系列大換防，很明顯都與區(qū)域業(yè)績息息相關(guān)。

因?yàn)榇舜紊婕暗降膮^(qū)位為綠城的西南，華南，東北，中原區(qū)域，均為綠城業(yè)績表現(xiàn)的墊底區(qū)域。

值得關(guān)注的是，這次調(diào)整中，綠城管理西南區(qū)域直接合并了綠城中國西南區(qū)域，原東北區(qū)域總經(jīng)理朱玉鋼直接擔(dān)任綠城管理西南區(qū)域總經(jīng)理。

綠城管理直接吃掉綠城西南區(qū)域？

這是因?yàn)槲髂蠀^(qū)域是多數(shù)房企的魔咒，綠城遭遇了他們同樣問題——

盡管綠城布局西南已有多年，但依舊無法避免項目分散多地，產(chǎn)品系不集中的通病。

因此，從眾多房企區(qū)域合并、架構(gòu)調(diào)整的邏輯來看，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新階段，未來房企的區(qū)域合并，組織架構(gòu)的動態(tài)調(diào)整、定期洗牌將成為常態(tài)。

這也意味著，今年房企高層、區(qū)首的換防調(diào)整也將更加頻繁，也必定會上演更多區(qū)域公司“大魚吃小魚”的現(xiàn)象。

兵無常勢

房企用人策略轉(zhuǎn)變

有房企一個月左右的時間走了兩位董事長。

也有房企原本寄予厚望的業(yè)務(wù)板塊遭遇大將離職。

還有房企一改保守常態(tài)，大肆招兵買馬空降高管……

鐵打的營盤，流水的兵。

與房企區(qū)域合并架構(gòu)調(diào)整亦步亦趨的是，內(nèi)部人事的變動更加頻繁起來。

比如，曾經(jīng)的“華南五虎之首”的合生創(chuàng)展，聯(lián)席總裁羅臻毓近期已經(jīng)離職。

入職兩年半，合生創(chuàng)展成為羅臻毓職業(yè)生涯中停留最短暫的一站。

有二十多年從業(yè)履歷的羅臻毓，是地產(chǎn)+基金”模式的運(yùn)作能手，合生創(chuàng)展彼時計劃通過金融杠桿，撬動整個不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，于是從凱德集團(tuán)高薪挖來羅臻毓，試圖把合生創(chuàng)展變成中國版的凱德集團(tuán)。

但一切并未如愿。

合生創(chuàng)展提出建設(shè)管理兩千萬平米商業(yè)面積的規(guī)模目標(biāo)，已經(jīng)過去了三年時間。

但現(xiàn)在，據(jù)說合生創(chuàng)展建成運(yùn)營的商業(yè)面積大約只有五百萬平米。

從這個角度看，羅臻毓的去留似乎已成定局。

高管“離職潮”席卷之下，近期復(fù)地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)董事長、復(fù)星蜂巢副董事長唐冀寧和復(fù)地管理聯(lián)席董事長余海濤也雙雙離職。

在復(fù)地銷售困局之際，組織的瘦身、人員的優(yōu)化已經(jīng)不可避免。

據(jù)知情人士透露，2023年下半年至年底時，復(fù)地產(chǎn)發(fā)總部員工人數(shù)有300多人，而目前與蜂巢業(yè)務(wù)人員合并到一起后，也只剩下不到100人。

但值得注意的是，前不久，復(fù)地還以500萬的年薪，多次對外招聘城市公司董事長。崗位明確要求人選要有較強(qiáng)的當(dāng)?shù)卣尘啊笠欢咽帧⒇S富的人脈資源等，來幫助復(fù)地解決屬地項目紓困退出等問題。

這里面透露出的信號是——

房企的用人策略在發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司不比往常，不養(yǎng)閑人，來了就能用是前提，而一些經(jīng)驗(yàn)豐富的關(guān)系型、資源型高管是搶手貨。

長期慣用內(nèi)部培養(yǎng)人才的保利置業(yè)，近年來則開啟了市場化用人的步伐。

近日原陽光城廣州區(qū)域營銷總黃幸，已入職保利置業(yè)任上海公司營銷負(fù)責(zé)人。

此前，保利置業(yè)已從融創(chuàng)、旭輝、榮盛等多家房企挖來營銷、投資條線的高管。

當(dāng)下，除了資源型人才，營銷、產(chǎn)品類等具有專長的人才也備受房企重用。

從目前人才招攬的動作來看，有龍湖、旭輝、融創(chuàng)等房企工作履歷的人才更受歡迎。相比一般房企，這些房企擁有完善的產(chǎn)品和營銷體系，來了的人通常既能即插即用，也能大包大攬做一些跨條線的工作。

據(jù)可研智庫測算：

2023年中國地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員規(guī)模在160萬左右，較2021年峰值210萬人，流失近50萬人。

兵無常勢，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，房企用人策略本質(zhì)上終將是一個大浪淘沙的過程，誰能更好地理解市場、洞察市場、贏得市場，誰就能笑到最后。

可以預(yù)見的是，2024年集中的組織架構(gòu)調(diào)整，中場換帥的人事變動，都只是“前菜”。

展望后市，地產(chǎn)行業(yè)依舊處在“余震不斷”的周期之中，房企的“大換血”依舊將持續(xù)，不僅是頻繁的區(qū)域合并，這幾年注定是房企組織架構(gòu)調(diào)整年，拼內(nèi)功、拼管理、拼人效將成為未來很長一段時間的趨勢。

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接下來，地產(chǎn)財富會也會持續(xù)關(guān)注房企組織架構(gòu)調(diào)整和人事變動等動向。

同時，今天正值大年三十，地產(chǎn)財富會在這里也給讀者拜個年，祝大家龍年大吉、闔家歡樂、幸福安康。

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