深圳豪宅復蘇，買房道路千萬條，安全第一條

這兩年，淘哥看了很多買房悲慘案例。

比如貨不對板、房子漏水、外墻脫落，日日為交付品質維權。

比如遭遇裁員降薪、房子被斷供法拍、多年努力付之東流。

比如高點買入、房價腰斬、房子白送都無人接盤。

比如開發商爆雷、房子爛尾，辛苦多年積攢的首付打了水漂，還要背負一身房貸，一個家庭的幸福葬送在一堆鋼筋混凝土之中……

種種血淚教訓擺在面前，淘哥深刻感覺，現在，房子最重要的已經不是“能不能漲、能漲多少”的升值問題，而是“能不能交付、品質到不到位、能不能住、價格會不會大跌、未來是否能夠轉手、資產是否會被收割”等一系列的安全問題。

謹記：買房道路千萬條，安全第一條。

如何保證買房的安全性？淘哥認為需要遵循幾個準則。

01.

準則一

最好買現樓

前段時間，就連萬科這種具備國資背景、三條紅線長期保持綠檔、擴張比較謹慎的模范房企，都傳出可能爆雷。雖然后來深圳市國資委表示萬科具備足夠的安全性，如遇極端情況將幫助萬科積極應對，但這件事側面說明，市場對于房企的信任度已近非常低。

就連萬科都能成為被質疑的對象，那么，還有什么房企可以百分百信任？

所以，如今買房單純依靠品牌和口碑，已經不是萬全之策，規避開發商爆雷、房子爛尾、交付貨不對板等安全問題，最好的辦法就是：買現樓。

首先，現樓所見即所得。

現樓從外立面、主入口、園林、入戶大堂到電梯間、戶型、視野、朝向，從用材用料到美學觀感，各個層面都能有非常直觀的呈現，完全沒有爛尾、延期交付、貨不對板的風險。

其次，現樓即買即入住，可以大幅節省等待成本，尤其是改善置換買家。

深圳很多人置換是買一換一，賣掉老房子才能買得起新房子，需要租房過渡，而現在很多新盤都要三年后交樓，等待成本很高。

我們來算一下三年的租房成本。

既然是改善，租房肯定也不想將就，一套生活方便、次新、環境好、管理好的大3房是標配，在福田、南山租一套這樣的房子需要多少錢？

比如海境界家園二期，約140平的精裝3房，月租金2.63-2.85萬，取個中間值2.7萬/月，一年就是32多萬，三年就接近100萬。

截圖自鏈家

大平層成本更高，比如海上世界雙璽，建面約257平的4室月租金5-5.5萬，建面約335平的4室，月租金8.5-9萬，如果高端改善租這種房子過渡，三年成本就要約200-300萬。

如此高的成本，夠再買一套核心地段的公寓收租了。

截圖自鏈家

再次，現樓更厲害的優勢在于：資金靈活。

如果買福田、南山總價上千萬的期房，3年交房辦證，周期很長，現金流壓力很大。

但是現樓辦證速度很快，去銀行做抵押也很快，資金非常靈活。

比如淘哥一位粉絲朋友對比很多房子以后，買了南山的現樓豪宅臨海攬山，其中很核心的因素就是這個樓盤即買即辦證，可以非常迅速做抵押貸款，更幸運的是，他拿著貸款買股票做投資，又賺了一大筆錢。

總結來看，現樓有3大優勢：1、完全避免了爛尾、延期交付、貨不對板等風險；2、大幅節省了等待成本；3、資金靈活。

有這3重優勢作為保障，現樓絕對是保證資產安全最好的護身符。

02.

準則二

最好買優質核心資產

世界各國經濟史表明，房價本質上是一個貨幣現象——大放水后，優質物業遲早上漲。

長期看，深圳核心區域的稀缺優質資產，價格和M2是高度吻合的。

未來不管經濟、樓市如何演變，M2持續增發避無可避，甚至經濟越差越需要M2，那么，優質資產上漲就只是時間問題。

所以最重要的是在市場底部，要拿住優質物業。這樣到了上升期，手中才有優質籌碼！

這個看下圖就知道了，拉長時間周期，一線城市房價漲幅和M2走勢是高度正相關的，這個過程甚至于不受樓市本身調控的影響。

2015年，M2余額只有139萬億，截止到今年9月末，M2余額289.67萬億元，同比增長10.3%，這已經是M2連續18個月份、保持兩位數以上的貨幣供應量。今年預計我國的M2余額會突破300萬億。

貨幣如此突飛猛進，深圳好房子的房價，好幾年沒漲了，二者本應該高度正相關，那么未來可想而知。

細心觀察的人會注意到，我們的放水還在提速，10月下旬，萬億特別國債獲批了。

還有化解地方債務，發行了很多特殊再融資債券，據澎湃新聞統計，10月6日至11月9日，全國28個地區披露的特殊再融資債券總額為12553.0973億元。

同時，我們的存款利率也在一直往下調。

最近，已經有了一些漲價的信號了：

11月1日凌晨，茅臺宣布出廠價格上調20%。

康師傅飲品被爆出漲價約16-25%，比茅臺還要猛。

農夫山泉，則在2023年開始不久，就把19升的桶裝水價格，由20元/桶上調至22元/桶。

覆水難收，放出去的水，最終會在稀缺，優質資產上體現。

我們要做的，就是找到，并堅定持有這一類資產。其實在深圳樓市很簡單，就是核心地段、供應稀缺的優質物業。

再強調一次，這一類物業的中長期房價表現，和M2是高速正相關的，房價多年沒漲，而我們正處于新一輪放水的周期，優質物業價格遲早會表現。

而且，退一萬步講，核心地段的優質物業就算不漲，也有很多出路，可以貸款、可以收租，即使市場不好，折價賣也能賣的出去。

相反，如果是郊區物業，比如惠州遠離市區的海景房，租也租不出去、住也不方便、貸款也很難貸、打骨折價也很難出手，基本是一筆爛賬，業主有苦難言、欲哭無淚，一些全部身家砸進去的人，可能還面臨破產危機。

所以，買核心資產才更安全、更有保障，悲觀看，有很多退路，樂觀看，有很大的成長空間。

03.

準則三

最好買性價比更高的新房

核心資產再疊加一層安全墊，就是買同地段，價格比二手房更便宜的新房。

經過這一輪的市場調整，深圳有倒掛空間的新房已經寥寥無幾，但南山、福田的豪宅地段，還是存在極個別有倒掛安全墊的新盤。

比如蛇口、深圳灣的優質二手房，恒裕濱城、半島城邦、海上世界雙璽等，就算在當前低迷的樓市環境下，筍盤單價也要13萬+/平，景觀、朝向、戶型比較好的房源，便宜的也要17-18萬/平，貴的要30萬/平。

而蛇口剛剛開盤的山海豪宅臨海攬山，單價約9.4萬/平起，和蛇口、深圳灣比較便宜的優質二手房對比，也有約4-5萬/平的安全墊。

而且時代在發展，房子始終是“舊不如新”，買新房不僅性價比高、有價差安全墊，隨著時間的推進，也比老房子有更好的估值表現。

04.

準則四

最好買在周期底部

無論哪種資產，買點很重要，這是時機的安全性。

比如2020-2021年高點進場深圳的人，17萬/平買了華潤城二手房，這幾年經歷了價格回調，只能賣到13-15萬/平，就算未來市場回暖，價格逐漸修復，假如2-3年后回到高點，再有2-3年開始賺錢，整個周期有約10年之久。

但如果是2017、2018年的市場底部進場，8-9萬/平買了華潤城新房的人，在當下的市場底部，依然是賺的。

而現在，淘哥認為，就是周期底部+反轉在即的最佳入場時機。

淘哥對未來一年的判斷是：美聯儲停止加息，中美利差縮小，美元指數到頂，人民幣匯率升值，我國貨幣政策空間更大。同時，美元重回寬松后，全球各類風險資產都會反彈。

樓市政策松綁預期，疊加全球經濟環境逆轉預期，明年4-5月，一線樓市很可能會迎來高潮。

歷史表明，政策拐點+貨幣放松+房價大跌，三箭齊發后，深圳樓市會進入新一輪上升周期，這個時候買房最賺錢最安全。

比如2008年、2014年，正是市場最差、房價大跌+最悲觀+政策拐點來臨的時候。

然后政策救市——2008年底四萬億，2014年底去庫存，之后樓市大漲。

到了2023年，房價低位+政策重大拐點+貨幣放水，所以說現在是繼2008年、2014年后的，史上第三大買房時機。

05.

準則五

最好買大戶型

接下來的深圳樓市，分化會越來越厲害，一定要選擇稀缺、優質資產。哪種資產稀缺？看這個消息：新一輪房改。

這什么意思？其實就是一句話：市場的歸市場、保障的歸保障。未來商品住房回歸商品屬性，市場屬性，滿足改善性住房需求。——注意，是改善型。

同時，深圳最近（11月22日）剛出臺了兩大新政，一是二套首付降低到四成。二是調整普通住宅標準，取消了原來750萬的限制。對于其影響，淘哥已經解讀了很多，總結成一句話就是：最利好深圳核心區的優質改善物業。

這些文件，為房子保值、增值指明了方向——未來有機會的，更多的是城市核心區域的改善型商品房，是豪宅。

至于剛需型的，一方面保障房會搶占很多購買力，另一方面本身供應量也很大，并不稀缺。再說，剛需客戶的購買力，并不能為房子提供高溢價，尤其在房子金融屬性減弱的背景下。

所以，淘哥認為，要買就買城市核心的改善型優質物業，面積最好大一點，180平以上，200多平、300多平，這樣才稀缺，資產表現力才更強，更能避免財富大幅縮水的悲劇。

而且買這種房子，一定要及時出手，因為未來這個改善型市場是歸市場自由調節的，現在的一些限制措施會逐步取消，比如說限價。

現在已經有一大批城市取消了土地限價，包括：成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽等。一些城市還取消了房價限價，或者部分區域取消。

深圳也開始有動作！11月16日，深圳最新掛牌出讓了兩塊宅地，規則較以往出現重大變化，取消了對商品房銷售價格的限制。

淘哥預計無論地價還是房價，取消限價是大趨勢。

對于很多想買大戶型改善住宅的朋友而言，如果你在深圳只盯著中信城開東角頭、半島城邦5期等明星項目，可能就面臨一個很大的不確定性：限價取消。

這些項目不知道哪一年能賣，至少明年大概率是賣不了的。越往后，限價取消的可能越來越大。

你等來等去，等到的很可能是一個天價的，或者說沒有明顯倒掛紅利的結果。那還不如早買早享受。

當然，說實在話，現在深圳核心地段，比如深圳灣，一些優質的二手房依然買不下手，單價太高了，普遍還在18-20萬以上。

比如半三，這幾天出了一套164的高樓層，叫價還在3100萬，單價18.9萬。翡翠海岸，有一個225的戶型放賣，5300萬，單價23.5萬。

這些房子是好，但是相比新房，單價有些偏高。還是那句話，時代變了。現在的人，可能依然有錢，但是希望把錢花在刀刃上，以更實在的價格買更好的產品和享受。

這其實是淘哥今年四季度，看好深圳的一些核心地段+稀缺+優質大戶型+新房的原因。因為價格相比二手房太香了，而品質很高。

事實上，這種房子在二套首付降至4成的利好刺激下，已經開始復蘇。

今天（11月26日）南山蛇口的山海豪宅新世界臨海攬山開盤，推155套建面約116-378平的現樓住宅。

作為新政后第一個開盤的樓盤，根據開發商的數據，項目開盤勁銷約6成，凍資入圍114戶，成功選房90套，轉化高達8成！

要知道，2021年新世界臨海攬山第一批住宅開盤，備案均價11.4萬/平；2022年項目加推，備案均價11.6萬/平；這次加推的3/4棟樓王，備案均價是12.2萬/平，比上一期，漲了約5%。

而且從項目的公開聲明可以得得知，臨海攬山自2021年面市以來，一共銷售近700套單位，均未推出任何打折促銷活動。

在如今的市場行情下，絕大部分項目都在降價、打折求生存，而臨海攬山從未打折、還漲價了，賣得還不錯，這沒有過硬的實力是很難做到的。

臨海攬山實力有多出色呢？這個盤非常符合我上述提到的各項安全原則：

1、現樓發售，即買即辦證即入住；

2、位于深圳頂豪地段的優質核心資產；

3、新房限價，單價僅9.4萬/平起，有4-5萬/平的倒掛安全墊（前文有提及）；

4、純改善戶型：建面約116/118平的高性價比3房，建面約287平的6房3廳5衛，稀缺超級大平層。

下面，淘哥詳細介紹一下臨海攬山這個項目和本次推售的產品，以供各位朋友參考。

06.

蛇口半山豪宅樓王

約287平的超級大平層住宅

背山望海 景觀太震撼

眾所周知，蛇口半島作為深圳豪宅的制高點之一，云集了蛇口K11旗艦店、海上世界文化藝術中心、深圳歌劇院、文化藝術中心、15公里濱海長廊等眾多國際級資源，也孕育了恒裕濱城、半島城邦、雙璽等一眾頂豪。

而臨海攬山就位于蛇口半島的核心，不僅能和一眾頂豪一樣，便捷享受區域的頂級城市配套，更重要的是，臨海攬山是區域少見的半山豪宅，集萃了區域的山海生態資源。

看下圖，臨海攬山三面環山、一面向海，獨有鬧中取靜的優勢，這種占位，和香港淺水灣的半山豪宅有異曲同工之妙，一看就擁有收藏級、傳世級的潛質。

本次推出的樓王單位，超級大平層住宅，建面約287平的6房3廳5衛，就位于項目最中間、坐北朝南、背山面海、瞰景C位的3棟，是高層住宅收官之作。

此棟為南北通透的板樓結構，3梯2戶、專梯入戶，有專屬的工人電梯，可實現工人與業主分開入戶，盡顯尊貴。

戶型打造也非常出色，一是整體格局方正、動靜分區、南北雙陽臺、3面采光、通透性極佳。

二是空間構造合理，6房5衛的設計，實現了4個套房，南向雙主臥，工人房也含洗手間和淋浴間，不會對業主生活造成打擾，另有專門的儲物間，可用來收納雜物，讓房間更加整潔。

3廳（客廳、餐廳、家庭廳）的設計，也讓豪宅感更加濃厚，想象一下，玄關入戶即大氣奢華的家庭廳，頗有豪門大戶的風范。

三是尺度闊綽，客廳出南向陽臺，南向陽臺面寬高達約7.3米，進深高達約2.4米，主臥帶衣帽間+景觀浴室，非常奢華。

四是充分結合周邊山海生態資源設計，實現了南望海、北眺山、東看深圳灣的效果，視野非常震撼。

南向陽臺+雙主臥看深圳灣海景、城景，下圖是29樓南向陽臺的景觀實拍，近瞰繁華璀璨的深圳灣CBD、廣闊無邊的大海，遠眺連綿起伏的山脈，山海連城，仿若一幅世界名畫。

北向陽臺+兩個次臥看大南山，景觀會客廳+景觀浴室能同時看到大南山、深圳灣天際線。

在深圳這種一線城市、蛇口半島這種頂豪區域，擁有一套景觀如此震撼的大平層豪宅，想必就是“人生巔峰”最好的注解。

07.

現樓 即買即辦證即入住

國際名師 精工品質

更關鍵的是，臨海攬山已經是現樓，即買即辦證即入住，不僅可以大幅節省等待成本，還完全避免了爛尾、延期交付、貨不對板、維權等風險。

最近幾年，開發商資金吃緊，買房人真的是被房子品質問題搞怕了，就算是10萬+/平的豪宅，也免不了讓業主花費大量精力、時間去維權。

而臨海攬山特邀中國香港CCD、澳大利亞PTAD、美國AECOM、DK、ALT五大全球頂尖設計團隊聯袂打造，中間還曾數次加資，以致于設計費比原計劃攀升了數倍，品質非常有保證。

更重要的是，項目已經是現樓，品質親眼可見，給大家展示幾張實景照片，感受一下臨海攬山精雕細琢的豪宅工匠精神。

臨海攬山依山抬高24米而建，采用一字型建筑布局，鋁板打造的外立面，晶瑩剔透、耳目一新。

利用24米高差打造的疊水瀑布，如此驚艷的天才設計，在深圳還是第一次出現，它賦予了臨海攬山鮮明的辨識度，讓項目一下子就從眾多豪宅中脫穎而出。

森林游泳池，與自然園景融為一體，在此處游泳，肯定身心暢快。

石材鋪裝打造的主入戶大堂，盡顯高端雅致格調，絲毫不輸深圳灣1號、雙璽等網紅頂豪。

各個樓棟的架空層泛會所，設計了會客廳、臨水步道、瑜伽室、健身器材、兒童游樂、圖書館等空間，不僅實用，亦頗有藝術氛圍感。

以上幾張照片，只是臨海攬山品質的“冰山一角”，各位粉絲朋友可以去現場親自感受一下項目的豪宅風范和工匠底蘊，一定會被驚艷到。

臨海攬山最新實景視頻

目前，臨海攬山4棟還有少量建面約116平/118平的3房，單價約9.4萬/平起，總價1000萬出頭就能買到有山有海的豪宅，機會非常稀缺。

臨海攬山戶型示意圖

最后提醒，臨海攬山住宅已進入清盤階段，感興趣的朋友可以抓緊時間到樓盤現場咨詢。