新房改，與投機者的末日

我是紫沐，這是我第363篇日記。

上篇文章發出后，好幾位剛需粉絲都問了我類似的問題：

市場確實到底了，政策優惠也給力，買房沖動是有的。

但沸沸揚揚的新一輪房改，會不會改變整個樓市格局？

樓市紅利會不會減弱，資產流通性會不會降低？

他們很擔心，所以還在猶豫。

我可以很明確的說，新房改對樓市格局肯定有影響。

最大的影響，就是加劇了分化。

保障性住房，像人才房、保障房、公租房這一類房子。

要是大量入市，剛需商品房的流通性，肯定會被沖擊。

這是很簡單的供求問題。

供應大幅增加，需求沒咋變，價格自然就會往下降。

所以第一個分化，就是剛需類房子，和改善類房子，以后的行情會相互獨立。

嚴格來說，剛需、剛改型資產，以后都容易被調控。

只有改善型資產和豪宅，能回歸商品屬性，價格由真實市場來調節。

行情來了，大家都漲的日子，再也回不去了。

所以有一類投機行為，基本宣告落幕。

以前樓市黃金年代，有一批人會專門去炒老破小。

那時候的樓市，行情還是大鍋飯模式，普漲。

很多人就是靠炒老破小賺到第一桶金。

但以后這操作沒法再復制，或者說再復制就是作死。

因為新房改要來了，天量保障性住房入場。

真正手頭緊的剛需都會被分流，老破小就沒有向上沖的動力。

沒有強學位支撐、環境和配套弱的老破小，甚至會陷入無量下跌的循環。

靠老破小疊加起來的資產包，也就成了炸藥包。

當然了，雖然新房改對剛需市場造成沖擊是注定的。

但剛需市場內部，也會有分化。

畢竟保障性住房不是什么新事物，很早以前就有。

它們普遍有個特點，就是地段比較偏，位置比較差。

你很難在中心四區的核心板塊看到保障房出現。

甚至在次核心區域，保障房也極其稀少。

所以優質剛需房，受新房改的沖擊就比較小，整體供需相對平衡。

這也是一直呼吁剛需買房，把地段放在首位的原因。

有聽進去的，現在不會慌。

但反過來，那些本來就供需失衡的地方。

那些一堆新房待售，地段價值又不明顯的地方。

情況就不太樂觀。

比如吐槽最多的，黃埔新城、祈福、知識城、亞運城、新造、增城等等。

因為它們本來就內部競爭嚴重，互相打價格戰才能出貨。

而保障性住房的選址，又普遍以這些地方為主，進一步加大了內部住房供應。

那無論是開發商，還是里面的個人業主，想出貨，都得割更多的肉。

這也是新房改帶來的第二個分化，剛需房內部的分化。

所以按正確的選籌思路，有核心競爭力的剛需房依然可以買。

但非核心的剛需房，就盡量別去接。

正在持有的，抓緊賣。

未來兩三年，都是你逐步出清劣質資產的時間。

因為保障性住房的建設和推行，不會這么快。

建房子是要錢的。

以現在的經濟環境，和抓襟見肘的地方財政，短期沒法解決“錢從哪來”的問題。

抓住這個出逃時機，才能避免把蟹貨爛在手里。

當然，被新房改影響的不止剛需房。

比如改善型資產，它同樣受置換鏈條桎梏。

而豪宅，卻是定位越發明確的資金沉淀首選。

兩者之間的行情分化，同樣會變大。

所以房產投資這個詞，以后和大部分人沒關系了。

真正有價值投資條件的產品，門檻會越來越高。

而且門檻起來的速度，遠高于勞動儲蓄的速度。

未來買房、換房，90%的需求，其實可以歸類為自住+跑贏。

購入的資產，比市場平均漲幅高；

購入的資產，比板塊平均漲幅高；

購入的資產，比同總價段產品漲幅高；

購入的資產，比同樓盤其他產品漲幅高。

贏得越多，就越保值。

我覺得自住+跑贏的購房思維，會比自住保值更進一步。

同時也更實際。

因為每個人對保值的要求是不一樣的。

而有沒有跑贏，看得見，摸得著，能統計出來。

如何跑贏？

我覺得后續的大環境，更講究實際。

隨著樓市黃金時代過去，現在的買家，對自住的舒適性越來越看重。

板塊目前發展進度如何，配套是否齊全，很重要。

單純有規劃，單純拼未來的地方，會比較危險。

還是那句話，“錢從哪來”短期很難解決。

意味著規劃兌現的速度，會沒有以前快。

規劃兌現的成果，也可能會縮水。

前段時間，官方對第四期地鐵報批的回復，就是證明。

那些拿著遠期地鐵規劃做宣傳的盤。

很可能到你換房的時候，地鐵都還沒建起來。

所以現成的配套越好，在接下來的行情里，越有機會跑贏。

有實力，就擁抱頂尖資產，做價值投資。

改善換房，就不要脫離核心地段，目標自住+跑贏。

剛需置業，拋棄概念板塊和內卷板塊，規避新房改的沖擊。

環境在變，樓市在變，置業理念也得與時俱進。

舊流派的末日，也是新打法的開篇。