說自己不愁賣的華潤悅府，為什么降價？

我是紫沐，這是我第354篇日記。

收到消息，自稱不愁賣的華潤悅府降價了。

降價幅度最大的，主要是142平產品，單價從6.2-7.2萬，降到6.1-6.4萬。

124平降得少一點，均價從6.5萬降到6.3萬左右。

98平產品不變。

華潤悅府這個盤，之前有詳細介紹過，可以先重溫一下：華潤悅府。

那既然不愁賣，為啥要降價？

我們客觀來捋一捋，華潤悅府的優缺點。

優點，長隆-萬博板塊的核心位置，有豐富的商業配套，有不錯的教育配套，產品做得也不錯。

缺點，地段雖然好，但不算頂級，比不上和樾府。

對外宣稱的雙地鐵，其實就是離兩個地鐵站都有距離，地鐵通勤便利性一般。

98平和124平，不少產品會吵。

當然最重要的，是總價約束。

總價約束，我覺得才是華潤悅府降價的主因。

按以前的價格，華潤悅府一套142平，總價差不多要1000萬。

那自問，如果你在天河、海珠，還沒有一套核心資產。

你會花1000萬，把自己第一套核心資產放在番禺嗎？

至少會猶豫、會擔心，對吧。

這就是總價約束，萬博雖然好，但和天河海珠比起來，依然顯得嫩。

而且萬博和中心區比，未來供應也更多。

在千萬級別這種講究稀缺性的資產上面，會缺底氣。

所以看起來，華潤悅府142平很不錯，在萬博內部有很強的改善屬性。

但放到全廣州，這總價就顯得有點尷尬。

特別是最近番禺變成非限購區，其實對華潤悅府也有影響。

好的一面，是買家變多了，多了全國各地沒名額的投資客過來。

壞的一面，首先是波動會變大，當一個盤很多買家都帶投資目的的時候。

價格容易脫離穩固的供需關系基礎，也就容易有波動。

這點，可以參考南沙。

另一個副作用，是讓番禺的房子，稀缺性進一步降低。

以前，你花1000萬買番禺，好歹是買在廣州限購區。

現在，你等于花1000萬，把自己第一套核心資產買在廣州的不限購區。

這含金量立刻就下去了。

所以華潤悅府142平，確實有點尷尬，降價是可以理解的。

它更適合買來做二套，不適合買來做首套。

相比之下，98平雖然吵，但能以比較低的總價，享受到華潤悅府完整的外部優勢，挺吃香。

所以就現場消息來看，98平也是比較難搶的產品。

總之在番禺黃埔放開之后，對相應版塊肯定是利好多過利空。

但總價約束這玩意很重要。

不能因為這兩地方準備有利好，你就把1200萬拆成兩套600進場。

這就本末倒置了。

越被限制的地方，越稀缺的地方，才越值錢。

所以華潤悅府雖好，但別上頭。

你回顧過去每一波行情，靠政策起來的起起伏伏，風光和慘烈交相輝映。

能一直笑看風云的，還得是核心區。