除了理解碧桂園 還要有一點點質疑

真的要感慨一下，港股實在太殘酷，碧桂園(02007.HK)流動性危機的正式曝光，竟然最初是來自不具名高管，對媒體的承認。

內幕消息如何管理與披露，里面有很大想象空間。

再來說正式公告，僅僅相隔十天的兩份盈利預警公告，對財務狀況描述天壤之別，出現虧損與虧損500億元，還需要十天來確認數字的重要性？

不如直白的說，碧桂園服務(06098.HK)李長江上個月低位斬倉股票，他有內部信息優(yōu)勢；碧桂園服務20%股權的捐贈，是風險隔離措施；楊國強去年底退休，也是有動機的安排。

現在時點來看，配股在深夜終止，就是楊老板做出了最后決定。

市場交易“大而不倒”的碧桂園，大部分人犯了錯誤，一聲聲理解碧桂園的聲音，對于投資者與購房者于事無補。

對于后續(xù)碧桂園保交樓、債務重組及未來發(fā)展，需要弄清楚重點與邏輯。

碧桂園為什么倒下？

如果碧桂園在去年就倒下，可以將其歸因于金融機構對民營房企的擠兌。

整個2022年，碧桂園在對銀行借款同比減少900億元的情況下，償還了將近500億元的有息負債，貨幣資金只減少了300多億元，這意味著碧桂園開源節(jié)流去杠桿。

萬科、保利同期對銀行借款不降反增，整體貨幣資金保有量實現了“止血”，碧桂園早已認識到了這種殘酷性。

正如碧桂園公告所言，市場下行的深度、烈度和持續(xù)度，以及三四線城市等低線城市投資比例過大，才是其倒下的真正原因。

前7個月的銷售額，已經完全證實，三四線城市的市場恢復情況，遠遠不如一二線城市。

碧桂園重要任務是保交樓嗎？

按照碧桂園陳述，未來重點工作包括保交付、化解階段性流動壓力、保障經營有序等，顯然保交付被放在頭等位置。

并不是說保交付不重要，而是在預售監(jiān)管資金充足的情況下，保交付并不是碧桂園最難做到的事情。

截至2022年底，碧桂園已預售未交付的房屋建筑面積大概是8700萬平方米，同期的預售監(jiān)管資金大概為500億元。

也就是說，每平方米的建設資金還有574元，考慮到去年預售物業(yè)工程已有較大進度，保交付的資金并不會有很大缺口。

同時也考慮到今年上半年，碧桂園只有1408.3億元銷售額，預售監(jiān)管資金也更加謹慎，碧桂園整體保交付壓力，比早已耗盡資金的暴雷房企要輕松一些。

重點關注什么？

“保交付”的前提當然是資金，現在需要關注的重點，也是碧桂園的資金狀況，繼而影響到對其后續(xù)債務重組以及轉型發(fā)展的判斷。

截至2022年底，碧桂園還有1475.5億元貨幣資金，除去500億元預售監(jiān)管資金，還有近900億元資金，短期有息負債為937.1億元。

半年過去了，碧桂園產生了巨額虧損450-550億元。按照碧桂園說法，虧損主要是毛利率下降、項目減值、以及外匯波動損失導致。

這些虧損基本是賬面，都不會導致大額現金流失，碧桂園最有可能流失現金的仍然還是還債。

但很多暴雷房企，最后往往債務不減反增，現金消失在彌補“明股實債”、“表外負債”中。碧桂園還有近700億元的合聯營企業(yè)，以及1000億元的少數股東權益，以及龐雜的應付款項。

碧桂園橫跨整個地產全產業(yè)鏈布局，各類業(yè)務合作紛繁復雜，半年度財報將檢驗其資金的真實去向。

比如今年3月收購合作項目保利的份額，就涉及到合聯營企業(yè)變動以及付出現金代價。

如果碧桂園8月底不能發(fā)布半年報，或者碧桂園的資金，沒有用在還債或預售監(jiān)管資金上，將導致碧桂園整體業(yè)務的崩潰，進而影響到債務重組以及未來重點工作：

完成保交樓的情況下，實現業(yè)務、城市布局的轉型。

現任掌舵者楊惠妍，提出碧桂園業(yè)務要從三四線城市逐步轉向一二線城市，在保交樓和債務重組的情況下，這種業(yè)務轉型已變得難上加難。

碧桂園值得一救嗎？

這個問題沒有人能夠回答，不同角度有不同考慮，整體上看救助一把利大于弊，尤其是保證購房者利益與穩(wěn)定信心而言。

這種救助難免涉及道德風險，救助購房者還是救助企業(yè)？救助碧桂園一家，還是全面救助民營房企？沒有人有勇氣做出這個決定，

截至2022年底，碧桂園有高達1.1億平方米的未售未開工物業(yè)，而去年全年銷售面積為4450萬平方米。

如果有價值，碧桂園會全力自救，如果沒有價值，那確實是“神仙”難救。