房貸利率真要降了？

如業(yè)內(nèi)預(yù)期，6月15日，央行公告，開(kāi)展2370億元中期借貸便利（MLF）操作，中標(biāo)利率2.65%，環(huán)比下調(diào)10bp。

就在前兩天，6月13日，央行公告，公開(kāi)市場(chǎng)7天逆回購(gòu)（OMO）中標(biāo)利率下降了 10bp，這是央行自2022年8月以來(lái)，首次調(diào)降逆回購(gòu)利率。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2018年以來(lái)，LPR跟隨OMO、MLF調(diào)整變化趨同度高，疊加前期存款利率下調(diào)，預(yù)計(jì)6月LPR大概率會(huì)非對(duì)稱下調(diào)。

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二套房貸利率“不友好”

自2022年8月后，LPR也已連續(xù)9個(gè)月未做調(diào)整。而5年期LPR和按揭房貸利率息息相關(guān)。

一方面，疫情積壓的購(gòu)房需求釋放完畢后，2023年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑明顯，表明居民購(gòu)房信心仍然不足，需求被壓抑持續(xù)推后。LPR下調(diào)是個(gè)信號(hào)，一定程度上會(huì)提振市場(chǎng)信心。

另一方面，雖然很多城市首套房貸利率已經(jīng)大幅低于LPR（目前5年期為4.3%），但二套房貸利率仍居高位。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%。如果LPR不調(diào)整，也會(huì)一定程度上制約二套房置換需求的入市。

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存量房貸利率負(fù)擔(dān)重

更為重要的是，如果LPR繼續(xù)維持不變，按照一般的房貸合同，銀行加點(diǎn)不會(huì)調(diào)整，那么存量房貸利率也無(wú)法調(diào)整。也就意味著，在存量房貸和新房房貸之間，存在著明顯的利率差。

如果LPR長(zhǎng)時(shí)間不調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致一部分人選擇賣(mài)掉高房貸利率舊房，助推二手房掛牌量水漲船高。而目前多城二手房掛牌量已高企。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前北京二手房的掛牌量超過(guò)了14萬(wàn)套，上海二手房掛牌量達(dá)到約20萬(wàn)套左右，廣州超過(guò)了13萬(wàn)套，武漢超過(guò)了17萬(wàn)套，重慶超過(guò)21萬(wàn)套……

甚至不乏一部分老業(yè)主會(huì)選擇“換貸”，利用過(guò)橋資金全款還掉舊房貸，再抵押獲得低息的經(jīng)營(yíng)貸，被迫推升違規(guī)行為。

03

僅僅降息救不了樓市

無(wú)論是低迷的樓市狀況，還是明顯的首套、二套及存量房貸利差，都呼吁LPR在連續(xù)9個(gè)月維持不變后，6月份會(huì)有下調(diào)的動(dòng)作。

從6月13日和6月15日的央行動(dòng)作看，業(yè)內(nèi)判斷，6月20日LPR大概率會(huì)非對(duì)稱下調(diào)，1年期下調(diào)5bp，5年期LPR下調(diào)幅度約在10-20bp。

圖片來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

如果6月LPR下調(diào)不落空，至少會(huì)給市場(chǎng)提供明確的預(yù)期，即政策層面維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定的決心。但僅僅降息救不了樓市，提升購(gòu)房信心及樓市銷(xiāo)售還需要一攬子政策綜合施力。

近幾天，有關(guān)地產(chǎn)的“小作文”也在滿天飛，會(huì)不會(huì)有一攬子推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升含重振陷入困境的房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施出臺(tái)，也不明朗，仍需等待。