上海土拍，會在這場閉門會后變天？

　　10家開發(fā)商，最近被喊去參加了個閉門會。

　　會議是由上海土地交易中心、上海規(guī)劃和自然資源局組織的。大家討論的焦點圍繞著上海土地交易、市場銷售情況以及下半年形勢等。

　　路數(shù)獲悉，這一次，參會的房企有綠城、中海、萬科、龍湖、金茂、金地、嘉華、中華企業(yè)、象嶼和安徽新華。

　　參會房企們幾乎清一色地在會上提出，希望上海土拍競買規(guī)則能做優(yōu)化。

　　他們這一訴求得到了正面反饋：

　　“市局經(jīng)過較長時間磋商論證后，已基本確認將采用‘封頂價后搖號’的形式。”

　　此前上海集中土拍采用的規(guī)則是在開發(fā)商出價達到地塊封頂價后，進入一次性書面報價階段。一次性書面報價階段會由電腦自動生成一個隨機值，然后和開發(fā)商的報價結(jié)合，得出最后均值。

　　報價跟均值差距最小的開發(fā)商才是地塊競得者。

　　這套土拍規(guī)則考慮到了公平性，起到了預防開發(fā)商圍標串標的可能。

　　不過，在上海4月第一批次土拍現(xiàn)場，電腦系統(tǒng)多次出現(xiàn)bug，加上現(xiàn)場漫長的資料審核環(huán)節(jié)，有幾個地塊出讓時間從下午持續(xù)到了晚上。

　　如果上海接下來真推行“封頂價后搖號”的形式，確實可以減少因競買系統(tǒng)不穩(wěn)定帶來的問題。

　　同樣，這也代表著上海將會跟北京、廣州、杭州、福州、廈門、成都等城市一樣，賣地時采用搖號。

　　其實，作為對市場最為敏感的主體之一，參會開發(fā)商的訴求遠遠不止土地競買規(guī)則的優(yōu)化。

　　當中還包括：

　　●大家還是普遍認為市場亟需新的爆破點。

　　雖然參會房企普遍看好上海樓市，覺得韌性大需求大，但按照他們的觀察，市場出現(xiàn)了幾大現(xiàn)象：

　　一是分化在加劇，出現(xiàn)了外圍區(qū)域趨冷，客戶來訪量大幅下降，導致同一區(qū)域內(nèi)僅一個項目去化快；

　　二是成交有斷層傾向，豪宅呈現(xiàn)一枝獨秀；

　　三是二手房交易不順暢，限制了一部分“以房換房”客戶成為新房購買力。

　　●他們呼吁上海五大新城需要盡快實施差異化限購及信貸政策，對沖即將可能到來的下行壓力。

　　●他們希望土地出讓文件中增加對品質(zhì)相關(guān)的要求項，比如裝修標準、外立面等。

　　事實上，雖然上海住宅地塊的出讓條件上有很多限制，但不同于杭州，鮮有跟品質(zhì)相關(guān)的要求項。

　　不過，上海桃浦智創(chuàng)城是個例外。

　　2022年，桃浦首次在出讓條件中提出住宅建設(shè)的要求和標準。所以在這次閉門會上，有開發(fā)商呼吁可以考慮采用桃浦模式。

　　● 他們也希望中小套比例做優(yōu)化，增加大面積產(chǎn)品的配比，激發(fā)改善性需求入市意愿。

　　上海今年第一批次土拍的19宗地中，中小套型住宅（90-100㎡）占比達到70%以上的地塊，就有10宗。

　　不少開發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，市場上中小套供應扎堆，很難有差異化和品質(zhì)化，一定程度上也是市場轉(zhuǎn)冷的原因。

　　對于這條，一家參會房企反饋稱，相關(guān)部門還處在研究階段，但未必能在短期內(nèi)放開。

　　上海第二批次土地供應即將開啟，5月10日已經(jīng)預公告了將有25宗地塊。在這次10家房企參與的閉門會上，他們得到了新的信息：

　　這25宗地很有可能會分成2個小批次進行出讓。

　　籌備中的交流群定位

　　抽絲剝繭房企、債券、樓盤大小事

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