規(guī)模平衡發(fā)展，金地專業(yè)精進(jìn)穩(wěn)健投資保持前行

作為T(mén)OP10中最后一家發(fā)出年報(bào)的房企，金地這份年報(bào)是2022年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況的縮影。

2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻之際，龍頭房企業(yè)績(jī)也普遍受到?jīng)_擊，金地在經(jīng)歷股債波動(dòng)等事件后迅速行動(dòng)平息風(fēng)波穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，并最終交出了一份能讓市場(chǎng)放心的成績(jī)單，不僅恪守嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，在房企利潤(rùn)表現(xiàn)普遍不佳的環(huán)境下，金地也仍然實(shí)現(xiàn)正向盈利，

去年，金地全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1202.08億元，同比上升21.14%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)61.07億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率19.96%。資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)也繼續(xù)保護(hù)良好。

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境仍然充滿挑戰(zhàn)的2023年，金地也將繼續(xù)展示龍頭房企的審慎和韌勁。今年年初，金地董事長(zhǎng)凌克發(fā)聲表示，房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車(chē),只有向前蹬,努力前行才不會(huì)跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。

自此為開(kāi)端，金地重啟投資，并連續(xù)在上海、東莞和西安等一二線熱點(diǎn)城市拿下優(yōu)質(zhì)地塊。展望2023年，凌克說(shuō)，金地一直貫徹規(guī)模與利潤(rùn)平衡發(fā)展的模式，不追求盲目擴(kuò)大規(guī)模，更注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，關(guān)注銷(xiāo)售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展。

恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律 穩(wěn)定市場(chǎng)信心

“理科生”金地，在財(cái)務(wù)管理上向來(lái)是行業(yè)的上游。

長(zhǎng)期以來(lái)，金地在財(cái)務(wù)方面都保持著高度的自律性，重視現(xiàn)金流管理，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)多年為正，并始終將負(fù)債規(guī)模及融資成本保持在合理水平，為公司經(jīng)營(yíng)留足安全邊際。

根據(jù)年報(bào)，截至2022年末，金地各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健，其中資產(chǎn)負(fù)債率72.3%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.13倍。

實(shí)際上，2022年對(duì)于金地而言是不平常的一年。

2022年年中，受到資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心轉(zhuǎn)淡的影響，金地作為混合所有制房企也備受考驗(yàn)。年內(nèi)，金地通過(guò)多次購(gòu)買(mǎi)債券、投資者交流等方式穩(wěn)定資本市場(chǎng)信心，全額償還兌付了當(dāng)年內(nèi)到期的所有境內(nèi)外債務(wù)及利息，展示出了較強(qiáng)的抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

隨后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖信號(hào)時(shí)，金地債券價(jià)格也率先修復(fù)，融資渠道也保持穩(wěn)定，表明市場(chǎng)對(duì)之信心已經(jīng)恢復(fù)。

更為難得的是，面對(duì)去年的難關(guān)，金地在現(xiàn)金流量管理上仍然十分出色。截至報(bào)告期末，金地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約199億元，同比增長(zhǎng)111.8%，持有貨幣資金約545億元。

此外，去年金地管理層也在投資上保持克制，這使得金地的債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到了優(yōu)化。

截至去年年末，金地的有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開(kāi)市場(chǎng)融資占比為38.12%；在期限結(jié)構(gòu)上，長(zhǎng)期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%，債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本均保持在合理水平。

在銀行融資方面，金地與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，展現(xiàn)出強(qiáng)大的債務(wù)融資能力。截至2022年12月31日，金地獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣總額達(dá)2549億元，其中尚未使用的剩余授信額度1635億元。

業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健 投資更加聚焦

去年，在房企銷(xiāo)售整體轉(zhuǎn)淡之際，金地保持了比較優(yōu)勢(shì)的擴(kuò)大。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，去年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企去年銷(xiāo)售額同比下降達(dá)42%,銷(xiāo)售額超千億元的房企數(shù)量較2021年直接減半。

2022年，受益于充足的可售資源和優(yōu)質(zhì)的城市布局，金地實(shí)現(xiàn)簽約金額2218億元，行業(yè)排名逆勢(shì)上升。凌克在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年，公司全年業(yè)績(jī)同比降幅低于行業(yè)TOP20房企平均水平，銷(xiāo)售排名較2021年有所提升。

在土地儲(chǔ)備方面，金地向來(lái)聚焦于一二線核心城市，無(wú)論是質(zhì)量或者是數(shù)量，都保持穩(wěn)定，潛力可期。

2022年，金地新增總土地儲(chǔ)備約248萬(wàn)平方米，其中的95%均位于核心一二線城市。截止報(bào)告期末，金地總土地儲(chǔ)備約5182萬(wàn)平方米，其中位于一二線核心城市的土儲(chǔ)占比達(dá)到71%，剩余約30%主要位于長(zhǎng)三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)基本面好、產(chǎn)業(yè)有支撐的三四線城市。

今年以來(lái)，金地抓住土地市場(chǎng)的窗口期，接連在西安、杭州、東莞、上海等核心城市獲取了多宗土地儲(chǔ)備，土地總投資額已超過(guò)87億元。

凌克表示，目前公司可售資源仍較多集中在一線與強(qiáng)二線城市，我們也在積極參與重點(diǎn)城市土地出讓，以上均對(duì)公司2023年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)形成強(qiáng)有力支撐。

在銷(xiāo)售面堅(jiān)挺的同時(shí)，金地利潤(rùn)表現(xiàn)也仍然保持在行業(yè)的中上水平。2022年，金地實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)61.07億元。值得一提的是，金地全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率19.96%，這一水平也要優(yōu)于同行，在極其艱難的市場(chǎng)環(huán)境下為股東創(chuàng)造了穩(wěn)定的價(jià)值回報(bào)。

眾所周知的是，房地產(chǎn)行業(yè)受到客觀原因的影響利潤(rùn)率不斷走低，金地雖然也受此影響，但近20%的毛利率說(shuō)明，金地的投資策略相對(duì)精準(zhǔn)，此外產(chǎn)品力和交付力也得到市場(chǎng)肯定，從而在利潤(rùn)率上有較好表現(xiàn)。

展望2023年，金地仍將把握好市場(chǎng)節(jié)奏，繼續(xù)前進(jìn)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，凌克表示，一季度由于公司供貨節(jié)奏影響，銷(xiāo)售金額同比略有下滑，但金地今年以來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前四月金地累計(jì)簽約額已同比轉(zhuǎn)正，未來(lái)將繼續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)銷(xiāo)平衡，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的敏感感知，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)度供貨。

主業(yè)穩(wěn)健，金地也持續(xù)探尋第二增長(zhǎng)曲線。在持續(xù)提升住宅主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，金地將進(jìn)一步加強(qiáng)非住業(yè)務(wù)的拓展及競(jìng)爭(zhēng)力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，努力打造面向未來(lái)的長(zhǎng)期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

金地方面指出，我們將繼續(xù)穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。

受到業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)的推動(dòng)，包括中銀證券、西南證券和信達(dá)證券等在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)也給出金地買(mǎi)入的評(píng)級(jí)。

中銀證券的觀點(diǎn)基于，金地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率有所提升，有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)中有降，此外長(zhǎng)期憑借高能級(jí)布局和融資優(yōu)勢(shì)在行業(yè)格局優(yōu)化之下實(shí)現(xiàn)市占率的提升。地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，預(yù)計(jì)物業(yè)管理板塊將持續(xù)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。