6000億龍頭房企有救了？融創(chuàng)中國迎來轉(zhuǎn)機 120億割肉上海地王

去年銷售合同額近6000億元的房地產(chǎn)龍頭融創(chuàng)中國，終于等來了“白衣騎士”，或許連孫宏斌也沒想到，會以這樣的方式渡過難關(guān)。

經(jīng)過長達數(shù)月的談判后，孫宏斌終于“放棄”了手中的最大王牌——上海董家渡項目，近日，工商信息顯示，融創(chuàng)持有的泛海建設(shè)（持有上海董家渡項目100%股權(quán)）近九成股權(quán)，被轉(zhuǎn)讓給了中信信托和華融，二者持股比例分別為64.678%、25%，融創(chuàng)中國的持股比例則降至10.322%。

換來的回報是，中信、華融和以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行，將對董家渡項目注資超120億元，要知道，董家渡項目是上海南外灘最后一宗待開發(fā)土地，位于寸土寸金黃浦江邊。

不過，從截至2021年6月底的財務(wù)報表來看，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，數(shù)百億的項目注資或許可以緩解融創(chuàng)的困境，想要徹底走出還是要看融創(chuàng)自身。

120億資金“斷臂求生”

具體來看，上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，地處南外灘板塊，總占地面積12.03萬平方米，總建筑面積62.8萬平方米，2019年1月，泛海控股為緩解資金壓力“斷臂求生”，當(dāng)時現(xiàn)金充裕的融創(chuàng)充當(dāng)了“白衣騎士”，獲得兩個京滬核心地段大體量優(yōu)質(zhì)項目。

在收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)于董家渡地塊上開發(fā)了“融創(chuàng)外灘壹號院”項目，并先后在2019年7月、9月兩次開盤，累計售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元，為融創(chuàng)回籠了近70億元的銷售回款。

然而，自去年末陷入流動性困境以來，融創(chuàng)不得不通過出售資產(chǎn)、配股融資、大股東借款等方式籌集資金，而上海董家渡項目作為孫宏斌“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是去是留一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

今年2月份，市場上盛傳融創(chuàng)和信達就股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)商的消息，但據(jù)市界報道，一位和信達接觸過的人士表示，信達當(dāng)時開的價格非常低，一直到了10月份，市場又傳出了融創(chuàng)和華融的合作方案，至11月底，最終的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案才公之于眾。

根據(jù)協(xié)議，中信信托、華融以及6家銀團將為項目注入資金超120億元，不同于流動性承壓下的出讓行為，這是一次項目股權(quán)融資，具體來看，合作方通過對項目注資取得股權(quán)，此次注入資金超120億元，主要用于項目的整體開發(fā)、建設(shè)、運營，簡單來說，融資的目的是為了確保項目開發(fā)建設(shè)順利推進，融資后項目依然由融創(chuàng)操盤，華融行使監(jiān)管職能。

董家渡項目總面積約68.8萬平方米，未售部分對應(yīng)貨值超過500億元，其中，根據(jù)此前的規(guī)劃方案，董家渡12號地塊的方案也已經(jīng)公示，將建設(shè)四棟超高層豪宅，對比董家渡地塊周邊的二手房房價已經(jīng)到達到了25萬/平，這意味著，一旦董家渡項目真正能盤活，市場預(yù)估也將給融創(chuàng)帶來的利潤極大。

頻繁出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自救

“融創(chuàng)這一年，能努力的招都用過了”，一位融創(chuàng)中層感嘆，從孫宏斌自掏腰包提供借款、配股，到處置資產(chǎn)、裁員，再到貸款展期、尋求AMC（資產(chǎn)管理公司）入場合作，自去年10月以來，融創(chuàng)積極處置各類資產(chǎn)，以期回流資金。

實際上，面對償債壓力，孫宏斌掏出了很多壓箱底的“寶貝”，想為自己換取更多解決資金流動性的空間。

2021年11月，融創(chuàng)將杭州兩宗地塊權(quán)益賣給濱江，回籠資金大概16.73億元；年底，據(jù)新京報報道，融創(chuàng)出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目 ，預(yù)計交易總價約26.8億元；2022年上半年，融創(chuàng)密集出售寧波、廣州、中山、昆明等各地多個項目，5月份，還曾傳出消息，融創(chuàng)在出售深圳冰雪文旅城項目51%股權(quán)，但截至目前暫未獲更新進展。

但融創(chuàng)中國的債務(wù)狀況實在不容樂觀，從截至2021年6月底的財務(wù)報表來看，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負債率82.72％，但需要注意的是，2083億元的凈資產(chǎn)并不都歸屬于上市公司，其中有799億元是“其他非控股權(quán)益”（即“少數(shù)股東權(quán)益”），歸屬上市公司股東的權(quán)益實際為1283.88億元，也就是說，實際的負債率不止82.72％。

僅從表內(nèi)來看，融創(chuàng)中國近萬億的總負債有息負債超過了3000億元，其中短期借貸為909億元，長期借貸為2125億元，還有6.45億元的租賃負債，而融創(chuàng)中國賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物是1011億元，不考慮隱形負債的情況下，賬上現(xiàn)金勉強可以覆蓋909億的短期債務(wù)。

境內(nèi)外債務(wù)重組方案公布最快3年后還錢

不過，在孫宏斌的努力下，融創(chuàng)還是度過了多輪危機。

11月中旬，融創(chuàng)清盤呈請聆訊延期至明年6月；半個月前，融創(chuàng)的債務(wù)重組方案流出，對境內(nèi)債務(wù)，融創(chuàng)向債權(quán)人提供了兩種債務(wù)展期方案：方案A，針對此前已經(jīng)展期的債務(wù)，對于這部分債務(wù)，融創(chuàng)計劃再度展期3.75年至2026年9月；方案B則針對目前未展期的債務(wù)，融創(chuàng)希望將這部分債務(wù)展期4.5年至2027年。

之后，融創(chuàng)對此方案作出了調(diào)整，在最新公布的方案中，對于已展期的債券本息兌付，融創(chuàng)將最終兌付日期定在2025年12月，較此前市場消息提前了9個月，即從此前的計劃展期3.75年，變更至展期3年；另外，關(guān)于未展期的債券，融創(chuàng)亦制定出兌付計劃，最終兌付日期則為2026年12月，展期時間從4.5年降至4年，同時，融創(chuàng)將對所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。

而如果進展順利，融創(chuàng)將成為繼富力、龍光后，第三家進行境內(nèi)債務(wù)整體重組的房企，不過，相比境內(nèi)債務(wù)而言，境外債務(wù)是融創(chuàng)更為龐大的部分，幾乎相當(dāng)于境內(nèi)債的3倍，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)當(dāng)前境內(nèi)債券存續(xù)規(guī)模約154億元，境外債券64.62億美元(折合人民幣457.65億元)。

但在境外債方面，比起境內(nèi)債最長延期4年，境外債的延期年限則長至7-9年，根據(jù)最新兌付方案，融創(chuàng)擬將約40%的離岸債券換成港股融創(chuàng)中國股票，剩余60%申請延期，公募債最長延期9年，私募最長7年，本金分期償還。

推出債務(wù)重組方案，是融創(chuàng)目前的當(dāng)務(wù)之急，也是其逐漸走出眼下困境的一個信號，但時至如今，融創(chuàng)中國最終能否成功脫險，還有待后續(xù)觀察。