碧桂園接下來怎么做

半年之前，郁亮為萬科（000002）利潤下滑道歉，如今碧桂園（02007.HK）的管理層，因同樣原因公開道歉。

其實這算是稀有物種，市場下滑的劇烈程度，超出所有人的預期，包括行業調控政策制定者。

如此背景之下，市場普遍已經沒有了高期待。

現金流過得去，錢是真錢就可以了。

道歉之后，只有活下來，才能夠說道歉有效，管理層經受住了考驗。

現實形勢確實嚴峻，所有中國房企，目前只有在考慮一件事：如何“活下去”。

碧桂園上半年實現歸母核心凈利潤49.1億元，在手現金1480億元。

盈利同比下降的主要原因有三個：

市場下行疊加工程進度放緩，開發業務營業收入同比下滑31.4%；

人民幣貶值產生44.82億元匯兌虧損，去年同期為匯兌收益8.31億元；

預期轉弱，價格下滑，基于謹慎原則計提存貨減值，預計在50-100億元之間。

要想活下去活得好，碧桂園未來要做什么，先要了解碧桂園已經做了什么。

年初的時候，碧桂園總裁莫斌確立了全年經營原則——“做正確和確定性的事情”。

所謂正確的事情是有現金流的利潤，確定性的事情是“控支出、調結構、保資產”。

有現金流的利潤，體現在財務報表中，是經營性現金流為正，

碧桂園上半年實現權益銷售額1851億元，權益回款金額1702.9億元，回款率連續7年達90%以上。

上半年碧桂園經營性現金流凈額為52.5億元，這得益于良好的財務紀律，?，F金流已是民營企業活下去的基本共識。

確定性的事情，涉及開源節流，以及資產騰挪。

上半年，碧桂園營銷成本同比下降40.6%，行政費用同比下降19.3%，總有息負債下降242.4億元。

資產騰挪體現在盤活沉淀資產，如車位等經營性物業，以及合作項目的退出或并購。

上半年碧桂園在談收并購項目共63個，金額大概39億元。高權益項目更有利于資金歸集，這是合作項目收并購的必要性。

碧桂園管理層就“保資產”很坦誠，新業務除了協同效益明顯的建筑機器人業務，其他新業務暫緩。

備受爭議的低價配股，被質疑為缺錢和稀釋股權，管理層的回應則是：

預期悲觀和債券市場有機會的情況下，配股用于債券回購，有利于財務報表修復。

配股完成年內最后一筆美元債回購，這是一個符合邏輯的解釋。

碧桂園管理層的重心，顯然是通過經營性現金流去償還高成本短期債務，保證現金流的同時，達成資產負債表與利潤的平衡。

碧桂園給出了現金流指引，上半年銷售回款及其他現金流入1800億元，土地及建筑成本支出1350億元，稅金及其他費用支出約310億元，經營性現金流保持了正向。

截至期末，碧桂園在手現金為1479.8億元，短期有息負債為729億元，現金短債比約兩倍，短期有息負債中公開信用債150億元左右，其余均為國有大行的融資。

莫斌預期到明年6月，市場將恢復到健康發展階段。

進一步加大銷售，資產騰挪實現“開源節流”，以及在金融機構支持下置換長短債務，仍是碧桂園接下來的重點工作。