未來(lái)幾個(gè)月 中海地產(chǎn)全面撒網(wǎng)并購(gòu)

“未來(lái)幾個(gè)月，我們將保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目。”

當(dāng)這樣的話，從中海地產(chǎn)（00688.HK）管理層口里說(shuō)出來(lái)時(shí)，咋聽起來(lái)還是很提振信心，終于有一個(gè)能打的房企了。

中海上半年財(cái)報(bào)正面，加上還有派息，讓外界對(duì)其穩(wěn)健標(biāo)簽更加認(rèn)可，同時(shí)中海還戳破了其他房企的一些謊言。

比如說(shuō)工程進(jìn)度放緩，造成了營(yíng)業(yè)收入下降，而中海的營(yíng)業(yè)收入同比持平，并強(qiáng)調(diào)上半年三分之一的物業(yè)實(shí)現(xiàn)提前交付。

中海管理層所說(shuō)的全面撒網(wǎng)，是指中海在并購(gòu)市場(chǎng)積極買入。

上半年中海在公開土地市場(chǎng)斬獲不少，13個(gè)城市新增21塊土地，總地價(jià)480.1億元。

與此同時(shí)，中海在上海、廣州、成都并購(gòu)上，投入超過(guò)100億元。

當(dāng)然，中海所說(shuō)的全面撒網(wǎng)，也只是在其所布局城市的抄底動(dòng)作，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目是雅居樂(lè)和世茂的退出，上海是接盤城投地塊，成都土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)正當(dāng)時(shí)。

中海地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)公司中海宏洋，也收購(gòu)了雅居樂(lè)、龍光的幾個(gè)項(xiàng)目。

中海怕不怕像萬(wàn)科一樣，在環(huán)京市場(chǎng)的抄底抄半山腰上？這可能是一個(gè)問(wèn)題，這很考驗(yàn)中海的戰(zhàn)略判斷與城市深耕經(jīng)驗(yàn)。

上半年，中海實(shí)現(xiàn)銷售額1385億元，同比下降33.2%，但中海所布局城市總體銷售額，下降了42%，管理層判斷市場(chǎng)仍“短期承壓”。

下降幅度相比行業(yè)較少，是因?yàn)橹泻Ｖ徊季忠欢€城市三十余個(gè)，幾乎就是省會(huì)城市加直轄市。

再進(jìn)一步思考，如此城市布局，導(dǎo)致了中海的土地儲(chǔ)備，不可能像布局上百個(gè)城市房企那樣深厚，那么其實(shí)每年中海都存在拿地壓力。

另外一方面，也正是因?yàn)椴季殖鞘猩伲沟弥泻Ｔ谑袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)、建筑成本、品牌辨識(shí)上更有優(yōu)勢(shì)。

有點(diǎn)像巴菲特的市場(chǎng)先生理念，你不可能預(yù)測(cè)市場(chǎng)是漲還是跌，你也不可能永遠(yuǎn)擇時(shí)而入，你需要做的就是留夠安全墊。

中海的最大的安全墊，是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有一個(gè)細(xì)節(jié)很有意思，中海管理層說(shuō)公司資產(chǎn)負(fù)債率只有59%。

這還是沒(méi)有扣除合同負(fù)債。

不過(guò)從另外一個(gè)方面來(lái)想，中海在30多個(gè)城市了，90%的資源專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，拿不到太多的地，銷售額沖不到TOP1，也不可能有太多合同負(fù)債。

如此來(lái)看，中海可被復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)是：只進(jìn)銷售良好的城市，不拿太多地，有足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與品牌，穩(wěn)健財(cái)務(wù)隨時(shí)有抄底能力。

當(dāng)然要承認(rèn)中海有央企優(yōu)勢(shì)，不過(guò)也要明白，這是橫跨香港、內(nèi)地兩個(gè)市場(chǎng)三十多年的殘酷經(jīng)驗(yàn)。

中海財(cái)報(bào)有非常清晰的現(xiàn)金流指引。

上半年融資流入319.1億元，歸還到期債務(wù)164.5億元；銷售回款927.9億元，資本（土地和建筑安裝）支出746.5億元，費(fèi)用支出323.1億元。

也就是說(shuō)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、融資活動(dòng)科目，必須時(shí)刻保持凈流入的狀態(tài)。