濱江集團：毛利率逐年下降 合作方增加致少數股東權益迅速增長

房企資金鏈緊張的當下，“不差錢”的在少數，但濱江集團有點例外。

5月6日，陽光城發(fā)布公告稱，濱江集團擬以不超過57億元交易總價收購浙江永康6宗地塊；4月25日杭州首輪集中供地中，濱江集團以184.35億元總價拿下11宗地塊，一舉拔得頭籌；4月19日，新希望地產和新城控股退出杭州海名雅園項目，兩家股權全部由濱江集團接手。

更早以前，2021年，濱江集團還收回了部分與融信、融創(chuàng)分別合作項目的股權。

濱江集團“買買買”的底氣究竟從何而來？

營收凈利雙增長 毛利率降至4年來低點

年報顯示，2021年，濱江集團全年銷售額為1691億元，同比增長24%，目標完成率高達112.8%。

財務方面，截至2021年12月末，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，同比增長32.80%；歸母凈利潤30.27億元，同比增長30.06%；經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額約為8.39億元，同比增加126.59%；凈利率為12.96%，同比增加4.45%。與其他同行相較，表現(xiàn)可謂亮眼。

截至2021年期末，濱江集團仍有211.41億元貨幣資金在手，短期債務為139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍，可有效覆蓋。公司平均融資成本還在不斷下降，2021年為4.9%，較上年末下降0.3%。

值得一提的是，濱江集團還曾因一則2021年春節(jié)房價通知成為地產圈的焦點。通知顯示，濱江集團春節(jié)放假16天，恰逢30周年，所有員工享受7天帶薪假期，同時還可獲得3-5萬元不等的消費券，羨煞了因為其他市場下行遭到裁員降薪的地產人。

不過，根據年報數據，2021年濱江集團毛利率近一步下滑2.34%至24.66%，回顧往期，2018年至2020年，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%，2021年可謂創(chuàng)下了歷史最低。

分地區(qū)來看，濱江集團重倉的杭州地區(qū)毛利率為20.72%，同比減少3.65%。近一步來看，濱江集團雖然在杭州地區(qū)的營業(yè)收入同比增長106.28%至約225.52億元，但營業(yè)成本亦猛增116.22%至約178.78億元。

不斷上升的地價蠶食了濱江集團的利潤。早在2021年5月14日舉行的2020年度業(yè)績網上說明會中，濱江集團董事長戚金興就曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

但越是利潤低越要拿。2021年年報顯示，報告期內，濱江集團新增土地儲備項目38個，其中在浙江省8個地級市共獲取35個項目。公司土地儲備中杭州占60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經濟基礎扎實的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。濱江集團依然倚靠杭州。

“去化快”或許能解釋濱江集團“獨愛”杭州的原因。融信中國董事會主席歐宗洪曾在業(yè)績發(fā)布會上表示：“雖然杭州土地市場利潤空間小，但去化較快，可以快速回籠資金，收不回投資的風險較小。”

不過好消息是，濱江集團今年在杭州所拿地塊的利潤水平要明顯好于去年。5月16日濱江集團2021年業(yè)績說明會上，董事長戚金興表示，今年在杭州第一輪集中拍地中，濱江競得11塊地，根據投資部的測算，收益率高低不同，平均8%左右。

但根據克而瑞浙江區(qū)域的數據，4月，受疫情影響，杭州樓市規(guī)?？s量，“銀四”成色稍顯不足。全市商品住宅供應面積約75.0萬㎡，環(huán)比下降18%，同比下降48%；成交面積約71.1萬㎡，雖較上月環(huán)比增加6%，但同比仍下降60%，跌幅明顯。

5月17日，杭州住房保障和房產管理局發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，在杭州市限購范圍內購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定；對非本市戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月”的規(guī)定調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月”。

一邊是冷淡的市場，一邊是放寬的政策，濱江集團表現(xiàn)是否還是“穩(wěn)中有升”呢？

少數股東權益同比增長73.71%

另一方面，值得注意的是，雖然濱江集團保持在“綠檔”內，但2021年有息債務為422.45億元，較2020年同期增長約8.55%。其中，短期借款為5.65億元，1年內到期非流動負債為99.15億元，同比增長約25.49%；長期借款為83.96億元，同比增長約139.00%。

而濱江集團迅速增長的少數股東權益亦不容忽視。2021年年報顯示，濱江集團少數股東權益同比增長73.71%至168.08億元，創(chuàng)近三年來新高，在總權益中的占比也一路升高至約45%。相應地，歸屬于少數股東的綜合收益總額同比增長55.56%至18.93億元，增幅甚至超過歸屬于母公司股東的綜合收益總額。

表現(xiàn)在銷售和土地上，克而瑞銷售排行榜顯示，2021年濱江集團的權益銷售額為871.5億元，權益銷售比約為51.54%。2021年年報顯示，報告期內，濱江集團累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元，新增土儲貨值權益比例56.6%。

在2021年業(yè)績發(fā)布會上，戚金興還表示：“濱江集團將繼續(xù)維持三省一市的開發(fā)區(qū)域布局，主要集中于長三角珠三角。自持比例隨著拍地規(guī)則的變化將逐步降低?！?/p>

增加合作方的模式雖然能迅速擴大規(guī)模，但濱江集團還要為合作方股東提供財務資助。5月27日，濱江集團發(fā)布公告稱，鑒于房地產項目開發(fā)周期較長的特點，在合作項目預售后，為提高資金的使用效率，保護合作各方的合法經濟利益，根據合作協(xié)議的約定，項目公司擬在充分保證項目后續(xù)經營建設所需資金的基礎上，并在符合相關預售款管理規(guī)定的前提下，根據項目進度和整體資金安排，以閑置富余資金按股權比例向股東提供財務資助。董事會提請股東大會批準項目公司向合作方股東提供財務資助合計不超過 186.2億元。

地產與星空統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，雖然在濱江集團公布的合作項目中，合作方不乏保利、平安、綠城這樣的穩(wěn)健企業(yè)，也有興耀、中豪這樣的杭州本地企業(yè)，包括退出合作的新希望。

小伙伴自顧不暇，濱江集團會不會被拖累呢？