謝逸楓：顫抖吧！一季度賣(mài)地收入大跌，不足6000億元

文/謝逸楓

4月24日，一份財(cái)政部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國(guó)賣(mài)地收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）5176億元（前2月3547億元），同比下降24.4%（前2月同比下降25.2%），跌幅收窄0.8%，意味著賣(mài)地收入跌破6000億元，堪稱史無(wú)前例的暴跌。

一季度全國(guó)土地收入的絕對(duì)值，創(chuàng)下2021年同期最低收入紀(jì)錄。2023年-2024年同期跌破9000億元，2025年同期到跌破7000億元，今年同期跌破6000億元。同比跌幅24.4%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴(kuò)大8.5%。

盡管2026年一季度全國(guó)賣(mài)地收入跌破6000億元，從地方收入來(lái)看，占地方財(cái)稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

2026年一季度全國(guó)賣(mài)地收入大跌，歸根結(jié)底是季節(jié)性的淡季、房企在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和在售項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢、地方土地供應(yīng)大幅度下降、房企因銷(xiāo)售低迷及債務(wù)和融資壓力導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎、減少，以去庫(kù)存為主，民企大多停止拿地。

一季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入6.1613萬(wàn)億元，一般公共預(yù)算支出7.4706萬(wàn)億元，意味著錢(qián)不夠花。實(shí)際上，財(cái)政赤字規(guī)模從2021年4.38萬(wàn)億元升到2026年的5.89萬(wàn)億元，比2025年增加2300億元，說(shuō)明土地收入下降影響地方收支。

其一是一季度全國(guó)賣(mài)地收入5176億元，同比下降24.4%，占到2026年一季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入6.1613萬(wàn)億元的8.40%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年一季度-2026年一季度全國(guó)賣(mài)地收入分別為16467億元、11958億元、8728億元、8147億元、6849億元、5176億元，增速分別為同比上漲48.1%、下降27.4%、下降27%、下降6.7%、下降15.9%、下降24.4%。

2026年一季度全國(guó)賣(mài)地收入5176億元，對(duì)比2021年一季度全國(guó)賣(mài)地收入1.6467萬(wàn)億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱腰斬。值得注意的是一季度全國(guó)賣(mài)地收入同比下降24.4%，對(duì)比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴(kuò)大8.5%。

2020年一季度-2022年一季度全國(guó)賣(mài)地收入連續(xù)三年突破一萬(wàn)億元后，2023年一季度-2024年一季度首次跌破9000億元，2025年一季度首次跌破7000億元，到2026年一季度首次跌破6000億元，表示土地收入下降的速度加快。

這是土地財(cái)政迎來(lái)重大變化的信號(hào)，意味著土地增量轉(zhuǎn)向存量，新增土地供應(yīng)減少和去庫(kù)存周期內(nèi)，土地收入正式見(jiàn)頂進(jìn)入下降周期。盡管土地收入絕對(duì)值減少，對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)，依然是部分城市的地方財(cái)政收入最主要的來(lái)源。

其二是土地收入下降背后，是土地供應(yīng)的緊縮。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，整體同比下降21%（2025年同期下降19%、2024年同期下降18%），較2025年一季度高出2%。

過(guò)去五年一季度發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度供地計(jì)劃發(fā)布的階段性低點(diǎn)。2022年一季度有556個(gè)城市發(fā)布宅地計(jì)劃，供應(yīng)規(guī)模4.4億平方米。2023年發(fā)布城市增至714個(gè)，規(guī)模回落至3.8億平方米。2024年同步收縮至492城、2.0億平方米。

2025年出現(xiàn)短期反彈，772個(gè)城市發(fā)布、規(guī)模回升至2.9億平方米。而2026年一季度僅524個(gè)城市發(fā)布計(jì)劃，供應(yīng)規(guī)模大幅降至1.4億平方米，城市數(shù)量較2025年減少248個(gè)，供應(yīng)規(guī)模近乎腰斬，雙雙創(chuàng)下近五年最低值。

意味著全國(guó)各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。最為明顯的是供地層級(jí)分化鮮明，各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關(guān)系。

供地層級(jí)分化鮮明，市本級(jí)縮量力度顯著高于代管縣市。市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級(jí)降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠(yuǎn)大于縣域，貼合市場(chǎng)去庫(kù)存核心需求。

各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級(jí)深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級(jí)降幅22%，三四線市本級(jí)降幅達(dá)26%，形成高能級(jí)強(qiáng)縮量、低能級(jí)緩調(diào)整的差異化格局。

頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個(gè)縮減至10個(gè)，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

目前我國(guó)現(xiàn)有694個(gè)城市，具體包括4個(gè)直轄市、293個(gè)地級(jí)市、397個(gè)縣級(jí)市。其中2個(gè)一線城市，293個(gè)強(qiáng)二線城市和弱二線城市，397個(gè)強(qiáng)三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強(qiáng)二線城市里面。

其三是一季度土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入4794億元。2020年-2025年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元。

一季度土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入4794億元占全國(guó)稅收收入4.8505萬(wàn)億元的9.88%。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的10%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)約10塊錢(qián)，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

一季度土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1067億元，同比下降16.2%；房產(chǎn)稅1297億元，同比增長(zhǎng)7.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅671億元，同比增長(zhǎng)2.5%；土地增值稅1274億元，同比下降14.9%；耕地占用稅485億元，同比下降1.2%。

單月來(lái)看，3月全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比下降12.2%、降幅較2月進(jìn)一步擴(kuò)大10.3%，契稅、土地增值稅同比均出現(xiàn)明顯回落，與同期商品房銷(xiāo)售走弱、土地市場(chǎng)疲軟、國(guó)房景氣指數(shù)低迷擴(kuò)大表現(xiàn)一致。

其四是一季度全國(guó)賣(mài)地收入5176億元（2020年-2025年分別為8.4142萬(wàn)億元、8.7051萬(wàn)億元、6.6854萬(wàn)億元、5.7996萬(wàn)億元、4.8699萬(wàn)億元、4.1518萬(wàn)億元，賣(mài)地收入自2021年之后，連續(xù)5年保持下降的趨勢(shì)。

一季度全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入4794億元（2020年-2025年分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)4年下降。

一季度全國(guó)房地產(chǎn)總收入9970億元（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬(wàn)億元、10.7844萬(wàn)億元、8.6070萬(wàn)億元、7.6531萬(wàn)億元、6.7236萬(wàn)億元、5.9244萬(wàn)億元，連續(xù)5年下降。

其五是根據(jù)“土地依賴度”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方對(duì)土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

一季度全國(guó)房地產(chǎn)收入9970億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入6.1613萬(wàn)億元的16.18%（2020年-2025年分別為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%），說(shuō)明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入呈現(xiàn)邊際改善。

一季度全國(guó)房地產(chǎn)收入9970億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入3.6622萬(wàn)億元的27.22%（2020年-2025年分別為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%），說(shuō)明占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入持續(xù)下降。

一季度全國(guó)房地產(chǎn)收入9970億元，占全國(guó)稅收收入4.8505萬(wàn)億元的20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說(shuō)明占全國(guó)稅收收入連續(xù)下降3年。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，稅收收入約5000億元，加上全國(guó)賣(mài)地收入的5176億元，預(yù)計(jì)一季度房地產(chǎn)總收入超1萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)2020年-2025年分別為11.2142萬(wàn)億元、11.7051萬(wàn)億元、10萬(wàn)億元、9萬(wàn)億元、7萬(wàn)億元、6萬(wàn)億元。

按照房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣(mài)地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收和相關(guān)的收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財(cái)政之外，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，依然是非常大的。