主題討論會(huì)：服務(wù)新時(shí)代 | 2026觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)

主持嘉賓：

黎振偉　廣東省房協(xié)專家委主任委員、原世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官

討論嘉賓：

王中琦　復(fù)地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)高級副總裁、復(fù)悅生活（高地物業(yè)）CEO

胡　楠　廣東省合景悠活控股集團(tuán)有限公司總經(jīng)理

吳　超　彩生活創(chuàng)新與系統(tǒng)部總經(jīng)理

王婷婷　僑銀股份華南區(qū)總經(jīng)理

黎振偉：各位好，這個(gè)論壇已經(jīng)開了很多年，今年我覺得開起來有特別不同的感受。

今年的人大代表已經(jīng)把物業(yè)管理提升到物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，我們的房地產(chǎn)也從增量轉(zhuǎn)為存量為主。這個(gè)時(shí)候我們該怎么思考物業(yè)行業(yè)新的定位以及角色的轉(zhuǎn)換。

剛才我聽了很多嘉賓的發(fā)言，談到的物業(yè)管理狀況確實(shí)令人蠻頭疼的。我自己也是在房地產(chǎn)行業(yè)做了38年，也知道這個(gè)行業(yè)。現(xiàn)在叫做“增量難，存量更難”，還有就是“管理難、服務(wù)更難”。

中國有三百多萬億的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)都經(jīng)營不好，那我想，國家的經(jīng)濟(jì)還真的是挺頭疼的。

那么怎么經(jīng)營？我們在座的各位、物業(yè)行業(yè)可能要首當(dāng)其責(zé)，當(dāng)然也是我們的機(jī)會(huì)了。

我們的議題是：服務(wù)新時(shí)代，轉(zhuǎn)型之年我們?nèi)绾巫觯?/p>

第一個(gè)議題是一個(gè)共性的議題，從增量到存量，物業(yè)行業(yè)的底層邏輯的重構(gòu)與企業(yè)的角色的升級。

盡管我們內(nèi)心有很多糾結(jié)，但是我覺得對這個(gè)行業(yè)還是有憧憬的。因?yàn)殚_發(fā)已經(jīng)很難做了，但是物業(yè)畢竟還在，我們還需要面對著幾百萬億的資產(chǎn)，這是我們的機(jī)會(huì)。

所以，我的問題帶出三個(gè)“變”的提問。第一個(gè)叫行業(yè)的邏輯之變。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)由增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)營為主。這一根本性的轉(zhuǎn)變，如何重塑物業(yè)的本質(zhì)內(nèi)涵與行業(yè)的價(jià)值重心，這是為我們自己定位很重要。

第二就是企業(yè)角色之變。物業(yè)公司如何從增量時(shí)代的后臺配角、被動(dòng)管理者升級為存量時(shí)代的前臺主角和資產(chǎn)價(jià)值的引領(lǐng)者、經(jīng)營者。

第三就是發(fā)展支撐之變。隨著Reits、城市更新與服務(wù)、存量盤活等戰(zhàn)略的推進(jìn)，物業(yè)已經(jīng)成為關(guān)鍵的支持點(diǎn)。物業(yè)行業(yè)地位的提升需要哪些外部的認(rèn)同？政策與資源的支持，我們企業(yè)又該如何主動(dòng)作為呢？

剛才賀律師提到的給人大代表提建議，我覺得我們也要告訴人大代表，我們行業(yè)的健康狀況。不要老提建議，如果沒有支持，你可能管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)那么低，你怎么做？所以我覺得給人大代表的這個(gè)提議很重要，讓他認(rèn)識這個(gè)行業(yè)，支持這個(gè)行業(yè)。

以上的幾個(gè)問題就讓我們四位嘉賓每人用4到5分鐘談?wù)勀目捶āＪ紫扔姓埻蹩偂?/p>

王中琦：我覺得，三個(gè)問題的核心是行業(yè)之變的思考和討論。

我個(gè)人認(rèn)為，第一是目前時(shí)代和市場環(huán)境確實(shí)在不斷的變化。首先還是要抓住一些不變的東西。從管理到服務(wù)的延展是這個(gè)行業(yè)一直都在思考的問題，我覺得兩點(diǎn)都要做好。

首先，你必須服務(wù)好物，這是我們行業(yè)的一個(gè)根本屬性。幾百萬億的資產(chǎn)實(shí)際上是業(yè)主的資產(chǎn)，并不是這個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)，我們最大的價(jià)值在于業(yè)主的資產(chǎn)保值與增值。

所以，物業(yè)無論是從管理定位還是從服務(wù)定位，我覺得是行業(yè)的不變成本。

第二，就是服務(wù)的延展。其實(shí)，更多的要從物往人、往客戶、往市場的角度，以及往城市的層面去做一些思考，我個(gè)人更覺得大家可以百花齊放。

因?yàn)樾袠I(yè)之變具體到每個(gè)企業(yè)而言，就在于如果每個(gè)企業(yè)都把自己的產(chǎn)品以及服務(wù)做到最好，那么這個(gè)行業(yè)絕對不會(huì)差。反過來的話，如果大家只是一味的去關(guān)注宏觀，而去忽略了自身的質(zhì)量，就是抓小失大的感覺了。

就我們而言，高地其實(shí)不是一個(gè)上市的企業(yè)，但是我們有自身的特點(diǎn)。比如說，我們整個(gè)集團(tuán)的生態(tài)背景比較多，有零售、醫(yī)療、康養(yǎng)、保險(xiǎn)、金融等等。

從高地而言，就是發(fā)揮自己在整個(gè)生態(tài)里面服務(wù)底盤的價(jià)值，把企業(yè)生態(tài)里面的價(jià)值與貢獻(xiàn)通過物業(yè)的途徑，最終反饋到客戶。我覺得，自己把事情先做好，這樣的話，我覺得對于行業(yè)而言就是一種貢獻(xiàn)。

第三，在未來的變革期，我覺得眼下要抓住很重要的窗口。

從房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前是一個(gè)穿越周期的階段。穿越周期之后，這個(gè)行業(yè)將會(huì)以一個(gè)什么樣的姿態(tài)站到一個(gè)新時(shí)期的市場，面向新的行業(yè)面貌，我覺得是需要思考的。

目前我們討論AI的擁抱和結(jié)合、資產(chǎn)管理，其實(shí)都是我們需要去抓住窗口，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)能力，包括對我們運(yùn)營以及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上的變化和迭代，是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。

黎振偉：王總剛才談到一點(diǎn)，第一個(gè)在變中尋找不變很重要。我們今天談了很多變，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不變的東西沒找到，然后我們就舍本求末了。

第二個(gè)，我覺得您說的很對，以物與人為中心。我們今天談了很多科技，但如果把物跟人放棄了以后，那科技意義何在呢？如果我們的員工都解雇了，那怎么去保證民生呢？這個(gè)很重要。

第三點(diǎn)，新思維、新觀念、新能力，確定新價(jià)值，這可能是我們這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在在焦慮中要尋找自己的定力。

接下來有請合景悠活的胡總。

胡楠：過去十年，物業(yè)行業(yè)依靠地產(chǎn)紅利穩(wěn)定獲取增量。如今行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物企持續(xù)面臨增量壓力，管理者投入大量精力應(yīng)對經(jīng)營、回款、現(xiàn)金流等問題，卻減少對一線服務(wù)品質(zhì)的關(guān)注。

在存量時(shí)代到來的背景下，我們應(yīng)重新審視管理者的精力分配，將更多注意力放回服務(wù)一線，關(guān)注真實(shí)的服務(wù)場景與細(xì)節(jié)落地。

交易的核心決策主體是個(gè)體，企業(yè)與組織更多是引導(dǎo)與規(guī)范作用；交易的價(jià)格、成本必須結(jié)合實(shí)際場景討論；同時(shí)任何交易行為都不能忽視人性與文化背景。

基于這一邏輯，我在實(shí)地考察商場環(huán)境類機(jī)器人應(yīng)用場景時(shí)發(fā)現(xiàn)，機(jī)器人聯(lián)網(wǎng)與人工并行的綜合解決方案在理論層面具備高效提效的優(yōu)勢，但實(shí)際落地中存在諸多問題。

比如一線保潔人員對智能手環(huán)等設(shè)備存在使用顧慮，出現(xiàn)未佩戴、電量不足等情況；保潔服務(wù)供應(yīng)商對機(jī)器人替代人工存在天然抗性，同時(shí)科技企業(yè)獨(dú)立開展設(shè)備部署與維護(hù)效率低下；此外，機(jī)器人系統(tǒng)所需的藍(lán)牙信標(biāo)等基礎(chǔ)建設(shè)投入周期長，與企業(yè)集中采購周期不匹配，導(dǎo)致理論提效數(shù)據(jù)與實(shí)際運(yùn)營效果存在較大偏差。

當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)力技術(shù)水平已能滿足服務(wù)需求，行業(yè)創(chuàng)新應(yīng)轉(zhuǎn)向生產(chǎn)關(guān)系優(yōu)化、場景適配落地以及業(yè)務(wù)銜接盲區(qū)。合景悠活2026年也確立了降低一線員工離職率，推動(dòng)一線員工薪資上漲的務(wù)實(shí)發(fā)展目標(biāo)，以穩(wěn)定基礎(chǔ)服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為企業(yè)發(fā)展的初心。

黎振偉：謝謝胡總。

接下來有請彩生活吳超總。

吳超：在座的都是這個(gè)行業(yè)前輩，我是搞技術(shù)的。從我的這個(gè)角度來說，我有幾點(diǎn)看法。

我是2015年加入彩生活，當(dāng)時(shí)物業(yè)是房地產(chǎn)的售后部門，是附屬部門，物業(yè)的首要目標(biāo)就是管好樓，讓房產(chǎn)增值。所以，物業(yè)拼命在“四保一服”上下功夫做好它。

但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)從增量到存量時(shí)代， 我們發(fā)現(xiàn)大量在管的小區(qū)，房齡可能超過了15年，設(shè)施、設(shè)備老化，公共收益管理不透明、資產(chǎn)不保值等房屋問題就非常突出。這時(shí)，物業(yè)的核心價(jià)值應(yīng)該進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

提供好的服務(wù)，這是基礎(chǔ)。第二，就是空間資產(chǎn)運(yùn)營。

“好房子、好服務(wù)“列入了”十五五“規(guī)劃當(dāng)中，這對于我們的整個(gè)行業(yè)的定位是發(fā)生轉(zhuǎn)變的。從原來房地產(chǎn)的附屬角色轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆?wù)和資產(chǎn)運(yùn)營，其實(shí)就是從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者。

過去，業(yè)主與物業(yè)之間經(jīng)常產(chǎn)生矛盾，從本質(zhì)上看，就是權(quán)責(zé)定位的不清晰。現(xiàn)在，我們改變這種定位，從原來管理者跟被管理者的關(guān)系轉(zhuǎn)變。

對于物業(yè)，我們也應(yīng)該像專業(yè)的服務(wù)商一樣，用數(shù)據(jù)去證明自己的這個(gè)履約，去構(gòu)建服務(wù)思維，一定要把自己當(dāng)成是一個(gè)服務(wù)者，而不是管理者，用好的服務(wù)質(zhì)量去贏得業(yè)主的信任，業(yè)主才愿意把資產(chǎn)來交給你去運(yùn)營，讓你能夠在后期發(fā)揮更大的價(jià)值。

第二，傳統(tǒng)物業(yè)都是靠收物業(yè)費(fèi)來過日子的，但隨著現(xiàn)在收繳率的下降，物業(yè)企業(yè)的生存變得越來越困難。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)只能去轉(zhuǎn)變。依托我們技術(shù)服務(wù)作為切入點(diǎn)，去構(gòu)建養(yǎng)老、家政、團(tuán)購、空間資產(chǎn)運(yùn)營，作為第二、第三增長曲線。

第三，站在自身的角度來說，物業(yè)行業(yè)一直以來都是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。在這個(gè)過程當(dāng)中，有大量的工作都是在靠人海戰(zhàn)術(shù)去完成的。但是做存量資產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)候，我們就會(huì)涉及到大量的數(shù)據(jù)分析。那么，科技可賦能設(shè)備監(jiān)測、AI分析，實(shí)現(xiàn)設(shè)備故障提前預(yù)警，提升服務(wù)效率。

標(biāo)準(zhǔn)化、重復(fù)性工作可由科技替代，工作人員則專注于處理鄰里關(guān)系、老人關(guān)懷等非標(biāo)情感類服務(wù)，科技的價(jià)值是提升人的服務(wù)價(jià)值。

最后，行業(yè)發(fā)展需外部多方支持：老舊小區(qū)改造可由物業(yè)牽頭申請；公開可視化、可被審計(jì)的服務(wù)數(shù)據(jù)可助力獲取綠色金融貸款；行業(yè)協(xié)會(huì)、標(biāo)桿企業(yè)需共同發(fā)聲，提升物業(yè)服務(wù)社會(huì)認(rèn)同感，吸引優(yōu)質(zhì)人才加入。企業(yè)自身則需夯實(shí)數(shù)據(jù)底座，構(gòu)建多元化服務(wù)能力。

黎振偉：謝謝吳總，您特別提到一點(diǎn)社會(huì)認(rèn)同感，這點(diǎn)我也很認(rèn)同。

接下來，聽聽我們90后物業(yè)人的觀點(diǎn)。

王婷婷：謝謝黎總。首先特別的榮幸也特別感謝這個(gè)機(jī)會(huì)。

我一直覺得物業(yè)也好、城服也好，是承載著有溫度、接地氣的社會(huì)價(jià)值的行業(yè)。所以，我一直跟團(tuán)隊(duì)講，如果踏入這個(gè)行業(yè)，首先要熱愛，熱愛了才能做好。對于勞動(dòng)密集型的企業(yè)來講，最重要的就是要有同理心，要有同感，要有溫度才能創(chuàng)造價(jià)值。

結(jié)合我在僑銀的實(shí)踐，談三點(diǎn)觀察。第一，在物業(yè)行業(yè)邏輯的變更下，我覺得是從原來的物管到以后的服務(wù)，所以它的范圍一定是擴(kuò)大的。原來物業(yè)是屬于地產(chǎn)的附屬品，等于增量的項(xiàng)目，現(xiàn)在處于存量的時(shí)代，我們要做的是怎么樣從運(yùn)營到改造到服務(wù)一體化的來體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。

第二，是企業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。原來物業(yè)多數(shù)是屬于被動(dòng)的管理者，現(xiàn)在是要進(jìn)行一個(gè)主動(dòng)的經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。僑銀是最早提出城市大管家理念的，也是最早踐行城市大管家服務(wù)理念的。我們從環(huán)衛(wèi)一體化到城市大管家，其實(shí)是全方位、全流程的，全數(shù)字化的提供整個(gè)城市的治理。就像物業(yè)一樣，需要在整個(gè)的運(yùn)營和運(yùn)行當(dāng)中去挖掘行業(yè)本身能提供增量的社會(huì)價(jià)值和成本。

第三，這個(gè)發(fā)展需要有幾方面的支撐。一是政策支撐。“十五五”規(guī)劃首次提及物業(yè)相關(guān)政策，城服方面建議國家出臺貼合行業(yè)實(shí)際、量化價(jià)值的扶持政策。二是金融支撐，創(chuàng)新物業(yè)應(yīng)收賬款綠色金融產(chǎn)品，拓寬融資渠道。三是社會(huì)價(jià)值認(rèn)同，企業(yè)需打造增值服務(wù)，彰顯資產(chǎn)保值增值能力。

最后，我想說的是，我自己是非常的熱愛這個(gè)行業(yè)。希望通過我們的科技功能產(chǎn)品賦能，把整套的城市運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)裝到物業(yè)體量的盒子里，大家共同進(jìn)步、共贏。

黎振偉：年輕后輩熱愛這個(gè)行業(yè)，我們要為這個(gè)行業(yè)鼓鼓掌的，要為盡管大家有點(diǎn)信任，但是我認(rèn)為還是大有前途的。

作為新生代行業(yè)領(lǐng)軍人，讓我們看到行業(yè)的希望。行業(yè)是有溫度的民生行業(yè)，需堅(jiān)守人本為先。從被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)向主動(dòng)經(jīng)營，將吸引更多人才、政策與資源匯聚。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)集聚大量優(yōu)質(zhì)人才，從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營后，物業(yè)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｊ讉€(gè)議題討論到此結(jié)束。

本次第二個(gè)議題為：AI與機(jī)器人如何重塑物業(yè)行業(yè)。有請吳超總、王婷婷總分享觀點(diǎn)。

彩生活是港股上市物業(yè)企業(yè)科技化探索的先行者，我請問三個(gè)問題：一是彩生活以科技為核心的戰(zhàn)略是否實(shí)現(xiàn)預(yù)期突破，成效如何？

二是當(dāng)前AI、機(jī)器人技術(shù)與早年科技探索路徑有何本質(zhì)區(qū)別？

三是如何理順人、物、科技的關(guān)系，讓科技真正賦能行業(yè)？

吳超：我覺得，彩生活之前科技戰(zhàn)略整個(gè)方向是沒有錯(cuò)的，只能說時(shí)機(jī)不對。

那是2015年前后，主要是受到有幾個(gè)環(huán)境因素影響，第一，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)尚不成熟。第二，業(yè)主接受程度偏低。第三，行業(yè)環(huán)境未匹配。最后，導(dǎo)致彩生活社區(qū)O2O平臺化戰(zhàn)略"起大早、趕晚集"。

早年科技探索的核心是"工具+連接"，通過系統(tǒng)、APP搭建業(yè)主與服務(wù)、物業(yè)與社區(qū)經(jīng)濟(jì)的連接，實(shí)現(xiàn)線上辦公、工單流轉(zhuǎn)等基礎(chǔ)功能。

當(dāng)前AI與機(jī)器人技術(shù)呈現(xiàn)三大核心變化：一是從"連接"轉(zhuǎn)向"替代"，AI可替代標(biāo)準(zhǔn)化、重復(fù)性工作，釋放人力價(jià)值；二是從"工具"轉(zhuǎn)向"大腦"，AI具備分析決策能力，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)閉環(huán)與管理優(yōu)化；三是技術(shù)實(shí)施成本大幅降低，開發(fā)周期顯著縮短。

物業(yè)行業(yè)中，"物"是物理基礎(chǔ)，科技優(yōu)先解決資產(chǎn)問題，通過傳感器+AI讓設(shè)備實(shí)現(xiàn)故障預(yù)警、智能運(yùn)維；"人"是服務(wù)核心，AI替代管家填表、基礎(chǔ)報(bào)事等工作，讓工作人員專注于有溫度、有價(jià)值的情感服務(wù)；科技是賦能手段，行業(yè)歷經(jīng)信息化、數(shù)字化、數(shù)智化三階段，科技為行業(yè)賦能，而非替代人的核心價(jià)值。

黎振偉：吳總坦誠分享早年科技探索的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新需把握時(shí)機(jī)。AI具備分析決策能力，但仍需結(jié)合人本判斷；科技讓資產(chǎn)“活起來”，讓人力更有價(jià)值，而非替代人力，這一理念值得行業(yè)認(rèn)同。

下一位，婷婷總，您作為90后的新銳物業(yè)的領(lǐng)軍人，僑銀股份業(yè)態(tài)多元、規(guī)模龐大。

我想請教您三個(gè)問題：一是AI與機(jī)器人如何適配多元服務(wù)場景？二是規(guī)模化管理中，哪些工作可由AI替代，哪些服務(wù)必須回歸人本？三是如何實(shí)現(xiàn)智能設(shè)備精準(zhǔn)落地，避免資源浪費(fèi)，做到真賦能？

王婷婷：我一直覺得要讓場景驅(qū)動(dòng)技術(shù)，而不是技術(shù)遷就場景。

僑銀最大的優(yōu)勢是全國五百多個(gè)項(xiàng)目，一百多個(gè)城市覆蓋了所有的全類型的業(yè)態(tài)。同時(shí)所有的項(xiàng)目集聚垂類大模型。我們在研發(fā)技術(shù)的時(shí)候，就是用場景來驅(qū)動(dòng)它，然后來適配設(shè)備和場景。

第一，我們是首家與國際中心合作的企業(yè)。我們研發(fā)三類的機(jī)器人。第一類是環(huán)衛(wèi)型機(jī)器人，第二類是物業(yè)場景的機(jī)器人。第3類是保姆類型的機(jī)器人。

AI可替代三類工作：勞動(dòng)型工作、數(shù)據(jù)采集與整合工作、高危作業(yè)工作。

三類服務(wù)不可由AI替代：應(yīng)急柔性服務(wù)、技術(shù)紅線外的人工決策工作、體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值的情感類服務(wù)。

科技的核心不是取代人，而是讓員工從“勞力者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠谛恼摺薄S銀股份打造天空地水一體化城市智能體，以科技讓社區(qū)、城市更智能、有溫度、有質(zhì)感。

黎振偉：謝謝，婷總提出的“以場景定科技”理念精準(zhǔn)，情感交流類服務(wù)不可AI替代，推動(dòng)勞動(dòng)者從勞力到勞心的轉(zhuǎn)變，這是很大的提升，我非常期待。

本次第三個(gè)議題為：物業(yè)+養(yǎng)老+城市服務(wù)的增長命題。有請王中琦總、胡楠總分享。

首先請問復(fù)悅生活王中琦總?cè)齻€(gè)問題：一是物業(yè)+養(yǎng)老落地的核心協(xié)同點(diǎn)是什么，哪些環(huán)節(jié)物業(yè)可參與，哪些需專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)？二是物業(yè)做城市服務(wù)的能力邊界在哪里，如何守住基礎(chǔ)盤再延伸業(yè)務(wù)？三是存量時(shí)代，物業(yè)如何理性布局養(yǎng)老與城市服務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長？

王中琦：時(shí)間關(guān)系，三個(gè)問題我總結(jié)成兩個(gè)答案。

第一養(yǎng)老。很早之前我們就研究社區(qū)養(yǎng)老和研發(fā)市場，我們物業(yè)該怎么去參與呢？還有去做大這個(gè)蛋糕，并從中獲得相應(yīng)的利益。這么多年，在整個(gè)行業(yè)里面社區(qū)養(yǎng)老這個(gè)命題并沒有真正的形成一個(gè)好的樣板或者標(biāo)桿。

我覺得核心有兩點(diǎn)，第一個(gè)是商業(yè)模式的問題；第二是一個(gè)資源的問題。到高地之后，更驗(yàn)證我這個(gè)判斷。目前高地是有完整的康養(yǎng)體系，分三個(gè)板塊。第一個(gè)星堡是養(yǎng)老社區(qū)，目前在北京、上海為主。第二個(gè)是星健，是以社區(qū)人的康復(fù)和保健專業(yè)機(jī)構(gòu)。第三個(gè)蜂鄰是社區(qū)養(yǎng)老。三個(gè)產(chǎn)品線背后是復(fù)星醫(yī)療的支撐，如果離開了這些專業(yè)資源的支持，對物業(yè)而言的話，你很難真正去落地社區(qū)養(yǎng)老這個(gè)命題的。

所以，我的建議就是物業(yè)可以輕投入，輕接觸，但是千萬不要重投入，因?yàn)閷I(yè)的事情還是要交給專業(yè)的人來做。物業(yè)可以在觸點(diǎn)上發(fā)揮我們的價(jià)值，但是一定要找到專業(yè)的資源做支撐。

第一，銀發(fā)市場和我們服務(wù)的研發(fā)客戶，也是對專業(yè)性很高要求的，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，一定要有專業(yè)的資源支撐。第二是觸點(diǎn)，往往是低利潤粘性更重要。那么，要找到專業(yè)資源來做高價(jià)值的變現(xiàn)。從我個(gè)人而言，建議大家可以發(fā)揮場景優(yōu)勢，但是一定要找到專業(yè)的資源來做支撐。

對于城市服務(wù)來講，專業(yè)一體化或者說后期一體化的能力，是物業(yè)企業(yè)可以去研發(fā)的。

我個(gè)人的觀點(diǎn)就是一定要和政府做好政企合作。城市服務(wù)中介類服務(wù)不能離開政府的支持。第二要在金融環(huán)節(jié)想好出處，應(yīng)收賬款是我覺得很需要關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。

我覺得不單是政府資源很重要，金融環(huán)節(jié)的閉環(huán)也很重要，所以，未來無論是養(yǎng)老還是城服，發(fā)揮自己的優(yōu)勢、場景的優(yōu)勢、嫁接專業(yè)的資源，不管是醫(yī)療的還是政府的，各取所長、并肩發(fā)展。

黎振偉：好，謝謝王總，您提到很關(guān)鍵，商業(yè)模式回遷專業(yè)資源配合支持為重這個(gè)養(yǎng)老。

那么您提到了城市服務(wù)做擅長的，一定要跟政府合作，千萬不要自己盲動(dòng)。

胡總，你有開發(fā)加精品物業(yè)雙重經(jīng)驗(yàn)。請教您，第一，精品開發(fā)的邏輯，對社區(qū)養(yǎng)老、商業(yè)、物業(yè)的延伸，城市服務(wù)有哪些啟發(fā)？

第二，高端物業(yè)做養(yǎng)老服務(wù)，核心要抓住什么東西，如何盤活存量，不盲目跨界。

商住兼?zhèn)涞奈飿I(yè)做城市服務(wù)有何優(yōu)勢呢？如何堅(jiān)守精品的底線，避免同質(zhì)化、低價(jià)競爭。

胡楠：當(dāng)前行業(yè)尚未形成高度集中的格局,TOP100物業(yè)企業(yè)市場占有率不足20%。在基礎(chǔ)物業(yè)模式未成熟的前提下，不宜盲目布局養(yǎng)老、城市服務(wù)等領(lǐng)域的增長業(yè)務(wù)。

在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，我們立足自身資源做細(xì)分場景延伸。合景悠活在全國服務(wù)近百家醫(yī)院，大灣區(qū)布局密度較高，陪護(hù)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。護(hù)工團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度優(yōu)于普通家政人員，我們以陪護(hù)業(yè)務(wù)為助老服務(wù)切口，將服務(wù)從醫(yī)院場景延伸至居家場景，為出院老人提供陪伴、協(xié)助掛號取藥等服務(wù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人員復(fù)用，填補(bǔ)人員空檔期，挖掘業(yè)務(wù)增量，實(shí)現(xiàn)與養(yǎng)老服務(wù)的小范圍、務(wù)實(shí)對接。

在城市服務(wù)領(lǐng)域，我們聚焦項(xiàng)目紅線內(nèi)外服務(wù)界面打通。以點(diǎn)狀專業(yè)項(xiàng)目為試點(diǎn)，重點(diǎn)打通地鐵接駁等關(guān)鍵交界面，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、響應(yīng)時(shí)效、作業(yè)流程上與外部專業(yè)供方實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，先解決服務(wù)銜接問題，再逐步拓展服務(wù)能力。

黎振偉：謝謝胡楠總，我覺得您首先以學(xué)習(xí)之心、謙卑之心來談我們的物業(yè)管理。其實(shí)你不簡單了管了這么多個(gè)醫(yī)院。

謝謝各位，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我們的討論就到這里了。

最后總結(jié)一句，就是服務(wù)新時(shí)代，回歸本質(zhì)，以人為本，科技賦能，有所為，有所不為，為存量保值增值，為客戶提供有溫度的、可信賴的、很信任的工作。

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