悉尼房市完了？房?jī)r(jià)要暴跌？清盤率慘不忍睹！悉尼新地鐵線路，能帶動(dòng)房市？

01

悉尼房屋拍賣清盤率暴跌至37.9%！專家直呼“十分慘淡”：房?jī)r(jià)或下跌6%

澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)已跌至多年未見的低位，預(yù)示著隨后可能將出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)走低的趨勢(shì)。

悉尼、墨爾本和布里斯班近期錄得的拍賣成交率，創(chuàng)下了自新冠疫情初期以來前所未見的頹勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)虛弱，買賣雙方正共同經(jīng)歷這場(chǎng)市場(chǎng)重創(chuàng)。

SQM Research 最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼上周的成交率僅為 37.9%，較去年 4 月中旬大幅下降了 10%。在業(yè)內(nèi)，低成交率向來被視為房?jī)r(jià)下跌的前兆。

SQM Research 總監(jiān) Louis Christopher 直言，對(duì)于悉尼樓市而言，這是一個(gè)“極其慘淡的結(jié)果”。

他指出，當(dāng)前的數(shù)據(jù)是自 2020 年新冠封鎖、拍賣市場(chǎng)近乎崩潰以來的最低水平，這清晰地表明，悉尼房?jī)r(jià)此時(shí)此刻正在下跌。

基于最新走勢(shì)，SQM 已修正預(yù)測(cè)，認(rèn)為悉尼房?jī)r(jià)今年恐將下跌高達(dá) 6%。Louis Christopher 表示，市場(chǎng)正在朝這一預(yù)測(cè)結(jié)果邁進(jìn)。

與此同時(shí)，墨爾本錄得 43.7% 的成交率，而布里斯班的表現(xiàn)更為糟糕，僅有 22.8% 的拍賣獲得成功，成交數(shù)不足四分之一。

針對(duì)維州首府，Louis Christopher 稱墨爾本的表現(xiàn)同樣不理想。他分析指出，盡管墨爾本成交率的疲軟程度尚不及悉尼，但自 2025 年 8 月以來，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)始終處于一種相當(dāng)持久的下降通道中。

雖然布里斯班并非傳統(tǒng)的拍賣熱點(diǎn)區(qū)，但 Louis Christopher 認(rèn)為 22% 的成交率仍遠(yuǎn)低于近期水平。他表示，這或許預(yù)示著布里斯班市場(chǎng)正受到謹(jǐn)慎情緒的籠罩，但目前下定論還為時(shí)尚早。

值得注意的是，上周悉尼和墨爾本共有數(shù)百場(chǎng)拍賣（分別為 181 場(chǎng)和 100 場(chǎng)）被臨時(shí)撤下或更改日期。

Louis Christopher 解析稱，雖然 4 月受公共假期影響，重新排期的次數(shù)原本就會(huì)增加，但目前改為“私人協(xié)約（private treaty）”方式售賣的數(shù)量之高，依然令人咋舌。

數(shù)據(jù)顯示，上周悉尼有 47 處拍賣房源被撤回，墨爾本為 20 處。

Louis Christopher 預(yù)測(cè)，買家在 5 月 5 日澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）會(huì)議之前將持續(xù)保持觀望。他強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)的未來不僅取決于RBA是否加息，更取決于其表態(tài)。

“若澳聯(lián)儲(chǔ)言論偏向‘鷹派’，暗示未來仍有加息空間，將對(duì)樓市造成毀滅性的負(fù)面影響，屆時(shí) 5 月的成交率恐難見回升。”

此外，5 月即將公布的聯(lián)邦預(yù)算案也被視為一大變數(shù)。Louis Christopher 警告稱，目前已有跡象顯示預(yù)算案將針對(duì)房產(chǎn)稅收政策進(jìn)行調(diào)整。

他最后總結(jié)道，如果房產(chǎn)稅改革過于“激進(jìn)”，投資者可能會(huì)在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)處于停滯狀態(tài)。

綜上所述，澳洲樓市的短期前景確實(shí)不容樂觀。

02

悉尼房產(chǎn)掛牌上市，買就送限量版跑車！只有一個(gè)條件…

為了吸引潛在買家，一位悉尼房主開出了極具誘惑力的籌碼：只要買下他在 Merrylands 的房子，就能獲贈(zèng)一輛價(jià)值在9萬(wàn)至11萬(wàn)澳元之間的稀有跑車 Alfa Romeo 4C。

這處物業(yè)占地658平方米，正對(duì)著公園景觀，內(nèi)部設(shè)有5間臥室和4間浴室。

房產(chǎn)亮點(diǎn)包括多個(gè)生活區(qū)、泳池、水療池、獨(dú)立休息室以及極其豪華的主臥套房。

雖然這輛跑車已正式列入銷售合同，但正如天下沒有免費(fèi)的午餐，附贈(zèng)禮金也有一個(gè)明確的前提條件：房產(chǎn)在拍賣中必須達(dá)到房東設(shè)定的底價(jià)，車輛才會(huì)最終交付。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Alexander Sallit 向媒體證實(shí)，這輛 Alfa Romeo 由賣家全額付款，目前已在新州注冊(cè)。

作為售房合同的一部分，車輛將直接過戶給買家，且該車沒有任何尚未結(jié)清的融資抵押。

Sallit 透露，這輛跑車的行駛里程約為3.2萬(wàn)公里。由于該車型已于2020年停產(chǎn)，在澳洲市場(chǎng)非常罕見，目前全澳僅存約300輛。

他特別提到，隨著存世量減少，這種車型的價(jià)格每年都在穩(wěn)步上漲，極具收藏價(jià)值。

此外，該車還進(jìn)行了價(jià)值2萬(wàn)澳元的改裝，包括配備了粉末涂層輪轂。

談及贈(zèng)車初衷，Sallit表示此舉一方面是為了廣告噱頭，另一方面則是為了在利率高企、消費(fèi)謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境下，給買家一些額外的動(dòng)力。

Sallit解釋道，房主深知在背負(fù)巨額房貸后，普通人很難再有余力購(gòu)買豪車，因此決定送出一份“錦上添花”的大禮，讓買家實(shí)現(xiàn)房車雙收的夢(mèng)想。

這處房產(chǎn)本身也是為大型家庭量身定制，擁有頂級(jí)的室內(nèi)外娛樂設(shè)施、景觀花園以及60平方米的帶頂棚戶外空間。

掛牌廣告中稱該房產(chǎn)將“豪華、生活方式與獨(dú)特性”完美融合。

這輛意大利跑車的加持能否讓房產(chǎn)拍賣旗開得勝，答案將在拍賣會(huì)當(dāng)天正式揭曉。

03

悉尼新地鐵線路帶動(dòng)房市 西南走廊成新增長(zhǎng)熱點(diǎn)

近期汽油價(jià)格飆升，悉尼越來越多通勤者依賴公共交通，地鐵線路備受關(guān)注。

從本周起至6月7日，悉尼地鐵近150萬(wàn)周乘客將享受臨時(shí)增加的服務(wù)，今年晚些時(shí)候西南線開通后，三列新地鐵列車也將投入使用，將新增166趟服務(wù)，Tallawong至Sydenham沿線運(yùn)力將得到提升。

Bankstown至Sydenham鐵路連接線計(jì)劃進(jìn)行700項(xiàng)預(yù)定測(cè)試檢查，目前約55%已成功完成，未來幾個(gè)月還將進(jìn)行216項(xiàng)系統(tǒng)集成和驗(yàn)收測(cè)試。

而隨著西南地鐵線接近完工，悉尼鐵路沿線的房產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)變，新的增長(zhǎng)熱點(diǎn)區(qū)域逐漸顯現(xiàn)。

最新新數(shù)據(jù)顯示，在地鐵線今年晚些時(shí)候開通之前，西南和西悉尼機(jī)場(chǎng)走廊地區(qū)的房?jī)r(jià)正引領(lǐng)增長(zhǎng)勢(shì)頭。

Ray White高級(jí)數(shù)據(jù)分析師Atom Go Tian稱，受益于地鐵線路升級(jí)的郊區(qū)房?jī)r(jià)漲幅顯著。這些區(qū)域即將開通地鐵，且近期房?jī)r(jià)漲幅最大，過去兩年分別上漲了12.41%和17.50%。

即將與Badgery Creek新機(jī)場(chǎng)連接的西悉尼郊區(qū)房?jī)r(jià)有望強(qiáng)勁增長(zhǎng)，西悉尼機(jī)場(chǎng)走廊地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)17.50%，這與新機(jī)場(chǎng)周邊強(qiáng)勁的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和就業(yè)預(yù)期相符。

Atom Go Tian補(bǔ)充道，西南市場(chǎng)有望繼續(xù)吸引購(gòu)房者需求。西南地區(qū)有幾個(gè)方面特別引人注目，其房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，2019年為103萬(wàn)元，如今已升至187萬(wàn)元，這意味著購(gòu)房者有更多可承受的空間。

Atom Go Tian以2019年開通的西北地鐵線為例，說明新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通常會(huì)帶來長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2021年，西北地鐵線附近的郵編區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)39.94%，超過了同期悉尼其他地區(qū)35.46%的漲幅。不過之后溢價(jià)已趨于正常化，最近兩年這些郊區(qū)的房?jī)r(jià)僅上漲了8.12%，這表明市場(chǎng)在很大程度上已將基礎(chǔ)設(shè)施帶來的好處考慮在內(nèi)。

城市和內(nèi)西線（2024年開通）雖已開通，但房?jī)r(jià)漲幅最弱，僅為4.82%，反映出這些郊區(qū)房?jī)r(jià)高昂且以雅柏文為主。

過去一年，Ashcroft – Busby – Miller地區(qū)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)13.9%，Colyton – Oxley Park增長(zhǎng)13.62%，St Marys – North St Mary』s增長(zhǎng)13.53%，這些領(lǐng)先地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)約100萬(wàn)元。

而北悉尼、城市和內(nèi)西區(qū)房?jī)r(jià)近期增長(zhǎng)末位，Neutral Bay – Kirribilli房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)最低，為2.36%，這些增長(zhǎng)最弱郊區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)超300萬(wàn)元。

Atom Go Tian說，房?jī)r(jià)上漲主要受價(jià)格和發(fā)展前景的驅(qū)動(dòng)，包括對(duì)未來成長(zhǎng)的預(yù)期、開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以及對(duì)社區(qū)的重視，高房?jī)r(jià)郊區(qū)購(gòu)買的是未來。

04

“預(yù)制房”在澳洲興起！最低僅需$26100，32天就能交房

面對(duì)日益嚴(yán)峻的技工短缺危機(jī)，一種便捷的建筑替代方案正異軍突起。

目前，勞動(dòng)力匱乏正威脅著澳洲雄心勃勃的住房目標(biāo)，而這種“拎包入住式”的預(yù)制房正在幫助澳洲人以更快的速度遷入新居。

模塊化住宅（又稱預(yù)制房）被視為破解澳洲住房危機(jī)的“良方”之一。

隨著傳統(tǒng)建筑成本飆升，越來越多的澳洲人開始棄用傳統(tǒng)施工方式，轉(zhuǎn)向更具性價(jià)比的替代方案。

在聯(lián)邦政府為期五年的“澳洲住房協(xié)議”實(shí)施僅18個(gè)月后，澳洲已面臨7.7萬(wàn)套住房缺口。

該協(xié)議設(shè)定了在2024年至2029年間建造120萬(wàn)套住房的宏偉目標(biāo)，但現(xiàn)如今，工人嚴(yán)重不足成了最大的絆腳石。

住宅工業(yè)協(xié)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tim Reardon指出，若要如期完成120萬(wàn)套住房的目標(biāo)，澳洲需要額外調(diào)動(dòng)8萬(wàn)至10萬(wàn)名建筑工人。

相比之下，模塊化住房由于制造流程高度集成，所需的現(xiàn)場(chǎng)技工大幅減少，巧妙化解了勞動(dòng)力缺口。

此外，效率優(yōu)勢(shì)也極為顯著。在許多情況下，模塊化房屋僅需數(shù)周即可組裝完成；而在新州，建造一棟傳統(tǒng)民宅平均需要耗時(shí)一年以上。

模塊化房屋的核心在于“異地預(yù)制”：房屋框架等主要部件先在工廠按規(guī)格預(yù)切割完成，隨后運(yùn)往工地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)組裝，這極大縮短了工期并降低了成本。

JBM Modular Housing的老板James Briggs曾經(jīng)營(yíng)過傳統(tǒng)建筑業(yè)務(wù)，如今他正轉(zhuǎn)型投身于這一新興領(lǐng)域。

James Briggs告訴澳洲七號(hào)臺(tái)新聞，他生產(chǎn)的一棟房屋全程僅需32天即可交房，其中現(xiàn)場(chǎng)安裝環(huán)節(jié)僅需短短2天。

目前，他的工廠具備同時(shí)開工32棟房屋的能力，是全澳1200家預(yù)制房生產(chǎn)商中的一員。

目前，預(yù)制房屋僅占澳洲已建成房屋總數(shù)的8%。但據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)prefabAUS預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)接受度提高，這一比例有望在七年內(nèi)大幅飆升至30%。

不少家庭已經(jīng)通過這種方式圓了“住房夢(mèng)”。

悉尼夫婦Chris和Beau正在昆州的Russell Island建造一棟三居室組裝房，其套件僅花費(fèi)5萬(wàn)多澳元，兩人計(jì)劃將總預(yù)算控制在15萬(wàn)澳元內(nèi)親自完工。

而墨爾本媽媽Maria Hatzi則選擇了更高品質(zhì)的成熟方案。

她花費(fèi)約25萬(wàn)澳元打造了一間包含廚衛(wèi)、生活區(qū)及洗衣房的兩居室豪華祖母房。

目前，市面上的模塊化產(chǎn)品種類日益豐富，從組裝房到微型住宅，乃至后院工作室一應(yīng)俱全。

澳洲零售巨頭Bunnings也敏銳捕捉到了這股趨勢(shì)。

今年早些時(shí)候，Bunnings宣布正式進(jìn)軍該領(lǐng)域，推出可輕松安裝在后院的模塊化房屋。

據(jù)悉，Bunnings銷售的小型模塊化房屋起售價(jià)為26,100澳元，而較大型號(hào)的零售價(jià)約為42,900澳元。

總體而言，澳洲模塊化住宅的市場(chǎng)價(jià)通常在每平方米2,300澳元至4,600澳元之間。

根據(jù)尺寸和配置不同，整屋總價(jià)大多落在15萬(wàn)至40萬(wàn)澳元區(qū)間。

值得關(guān)注的是，若選擇“DIY模式”，完工成本甚至可能遠(yuǎn)低于這一平均水平。

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