深圳樓市“雙棱鏡”：高端住宅熱銷(xiāo)，部分新房卻在“以價(jià)換量”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

深圳樓市正在夯實(shí)“回暖”的基礎(chǔ)。

4月19日，位于深圳前海桂灣的招商海晏府首次開(kāi)盤(pán)。據(jù)招商蛇口發(fā)布消息，項(xiàng)目首開(kāi)推盤(pán)108套，去化率達(dá)9成，全部為建面約139-194平方米的大戶型產(chǎn)品，備案均價(jià)約14.2萬(wàn)元/平方米。

這是一個(gè)高端住宅項(xiàng)目。公開(kāi)信息顯示，招商海晏府備案總價(jià)區(qū)間為1710萬(wàn)至3124萬(wàn)元，項(xiàng)目認(rèn)籌201批，相當(dāng)于2人搶1套房。

這是深圳樓市當(dāng)前的縮影之一。自從深圳樓市進(jìn)入理性周期，高端住宅的成交向來(lái)是市場(chǎng)的“定心丸”。這是因?yàn)楦叨俗≌邆滟Y產(chǎn)配置的特質(zhì)，購(gòu)房者購(gòu)入的邏輯不僅是居住，更是基于保值增值的需求，進(jìn)而推動(dòng)這類(lèi)產(chǎn)品走出獨(dú)立的成交曲線。

在高端住宅熱銷(xiāo)的背景下，深圳官方也有意提振市場(chǎng)信心。4月18日起，深圳市南山區(qū)正式推出住房“以舊換新”消費(fèi)券，單套最高可補(bǔ)貼5萬(wàn)元京東電子消費(fèi)券，真金白銀助力市民安家南山。

深圳樓市正在市場(chǎng)和政策的催生下，發(fā)生變化。

熱度分化

招商海晏府的熱銷(xiāo)，在市場(chǎng)的預(yù)期之中。在出讓之時(shí)，招商海晏府項(xiàng)目用地就刷新了深圳涉宅用地成交樓面價(jià)TOP1位置。

2025年7月14日，深圳前海桂灣片區(qū)一宗住宅用地完成出讓。這宗地塊經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)后，最終由招商蛇口以21.55億元的價(jià)格摘得，溢價(jià)率創(chuàng)下新高，為86.1%，成交樓面價(jià)約8.4萬(wàn)元/平方米，成交樓面價(jià)超過(guò)2015年拍出的寶安區(qū)尖崗山地塊，刷新了深圳涉宅用地成交樓面價(jià)TOP1位置，成為深圳新的單價(jià)“地王”。

這就是招商海晏府的前身。時(shí)隔9個(gè)月入市，招商海晏府的定價(jià)也讓市場(chǎng)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生了積極的預(yù)期。可供對(duì)比的是，毗鄰這一項(xiàng)目的深業(yè)云海灣、天健悅灣府此前新房毛坯限價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米，而招商海晏府給足了定價(jià)空間，最終高價(jià)入市并取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)，符合市場(chǎng)的期待。

過(guò)去這一年，深圳高端住宅頻現(xiàn)熱銷(xiāo)場(chǎng)景。

去年12月初，后海核心區(qū)的“深圳灣澐璽”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日錄得130億元的銷(xiāo)售額，一舉創(chuàng)下全國(guó)單盤(pán)單日成交紀(jì)錄；12月28日，“中信城開(kāi)信悅灣”開(kāi)盤(pán)，兩小時(shí)銷(xiāo)售額突破100億元，其中頂復(fù)席位開(kāi)盤(pán)1小時(shí)即告售罄，最高單價(jià)觸及38萬(wàn)元/平方米。

高端住宅項(xiàng)目成為深圳樓市熱度的“助推器”的同時(shí)，深圳多數(shù)項(xiàng)目仍然保持理性銷(xiāo)售。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，除了高端項(xiàng)目以外，深圳多數(shù)項(xiàng)目目前熱度相對(duì)平淡，而且有部分項(xiàng)目在“金三銀四”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售。

例如曾經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的幸福城臻園項(xiàng)目，據(jù)深圳住建委官方網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)，幸福城臻園項(xiàng)目3棟住宅樓于2026年4月8日取得預(yù)售證，是次開(kāi)盤(pán)共推出217套房源。根據(jù)市場(chǎng)信息，幸福城臻園項(xiàng)目推出的房源主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，售價(jià)從上一期的單價(jià)6.5萬(wàn)元降至4.5萬(wàn)元左右。

一位深圳非核心區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年小陽(yáng)春以來(lái)，新房的銷(xiāo)售表現(xiàn)主要是以價(jià)換量為主，我們的項(xiàng)目每周走量其實(shí)也不慢，一周8至10套。不過(guò)我們今年開(kāi)年價(jià)格就進(jìn)行了下調(diào)，下調(diào)幅度在3%-5%不等，所以才能帶動(dòng)銷(xiāo)售的穩(wěn)定增長(zhǎng)。而在沒(méi)有調(diào)價(jià)的前提下，則可能要上渠道銷(xiāo)售進(jìn)行返傭，最終也會(huì)是以價(jià)換量的行情。”

激活需求

市場(chǎng)冷熱不均，深圳各區(qū)也在助力推動(dòng)新需求的入市。

據(jù)深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局消息，4月18日起，對(duì)于賣(mài)掉深圳全市范圍內(nèi)的二手房、買(mǎi)南山新房的置換客戶，南山區(qū)推出“以舊換新”消費(fèi)券，最高達(dá)5萬(wàn)元。這也是一線城市中首個(gè)發(fā)放政府補(bǔ)貼購(gòu)物消費(fèi)券的優(yōu)惠舉措。

除了消費(fèi)券補(bǔ)貼，南山區(qū)還聯(lián)動(dòng)企業(yè)推出賣(mài)房傭金低至1%、活動(dòng)樓盤(pán)最低85折優(yōu)惠、水電氣過(guò)戶免費(fèi)代辦、置換過(guò)渡期租房0傭金等一系列舉措，共同組成升級(jí)版的“南山換房易”以舊換新活動(dòng)。

“以舊換新”活動(dòng)的確促成了成交。據(jù)樂(lè)有家發(fā)布數(shù)據(jù)，南山區(qū)“以舊換新”上線僅3日，便已吸引了超400名有置換需求的業(yè)主報(bào)名，并有4組“賣(mài)舊買(mǎi)新”連環(huán)單交易達(dá)成。

新房的熱度在政策、房企以及購(gòu)房者的共同努力下，逐漸回穩(wěn)，二手房的成交也在理性中逐漸平穩(wěn)復(fù)蘇，“金三銀四”錄得良好成交行情。

據(jù)深圳貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)，深圳二手房市場(chǎng)在4月上旬迎來(lái)全面回暖，多組核心成交數(shù)據(jù)同步飄紅，“銀四”行情兌現(xiàn)。據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，4月第二周（4月6日-4月12日），貝殼深圳合作門(mén)店二手房簽約量同比增長(zhǎng)35%，環(huán)比增長(zhǎng)16%；若將統(tǒng)計(jì)口徑拉長(zhǎng)至4月前12天，二手房簽約量同比增長(zhǎng)34%，較今年3月同期亦增長(zhǎng)12%。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析，4月份深圳二手房成交增長(zhǎng)，一方面源于清明假期后購(gòu)房需求的集中兌現(xiàn)，剛需、改善類(lèi)客群看房及簽約節(jié)奏明顯加快；另一方面也離不開(kāi)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)步修復(fù)，購(gòu)房者對(duì)樓市的信心逐漸回升，推動(dòng)成交效率提升。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳房企也鉚足了勁，準(zhǔn)備在成交旺季再添一把火。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得信息，由華潤(rùn)置地、招商蛇口雙央企合作的深圳觀潮已經(jīng)正式取證，首次推售產(chǎn)品為222套建面約143-536平方米住宅，折后均價(jià)約14.2萬(wàn)元/平方米。

深圳觀潮項(xiàng)目備案價(jià)公布即啟動(dòng)凍資，分戶型凍資金額300萬(wàn)元、500萬(wàn)元、700萬(wàn)元，目前前期誠(chéng)意登記超過(guò)800組。

有招商海晏府在前，疊加市場(chǎng)熱度延續(xù)，深圳樓市小陽(yáng)春行情仍在持續(xù)兌現(xiàn)中。