多地齊推商品房以舊換新政策

作者丨吳抒穎 編輯丨包芳鳴

為了打通置換鏈條，激活房地產市場，全國多地開啟新一輪商品房以舊換新的工作。

4月20日，佛山市住房和城鄉建設局印發《關于組織開展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

根據政策，本次活動參與主體包含兩類：有舊房出售、新房購置需求的居民個人，以及具備相關資質的房企。參與置換舊房需滿足限定條件，即位于房企收購范圍、2000年1月1日后竣工的成套商品住宅，且房屋產權清晰、權證齊全，僅存在銀行按揭抵押，無其他權利負擔。

在佛山之前，深圳南山也推出以舊換新消費券，最高5萬元助力改善家庭安家南山，補貼對象為在深圳全市賣二手房、買南山新房的置換客戶。上海市首例“住房收購置換”項目也在今年3月31日落地，居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房項目開發企業簽訂買賣合同。

從各地商品房以舊換新的操作細則來看，各地政策力度和側重點各有不同，但核心落腳點趨于一致：通過盤活原有資產，帶動新增需求的入市，從而達到活躍市場交易、穩定房地產市場的目的。隨著以舊換新鏈條被打通，市場也逐漸進入良性循環通道。

適配不同置換需求

佛山此次推出以舊換新，主要的操作模式是由房企直接代賣或收購舊房用于換購新房，并輔以多種優惠政策。

《通知》明確，滿足特定企業收購范圍的2000年后建的舊房可由房企代賣或直接收購，用來換購新房，并享90天無責退定金、公積金額度上浮20%、個稅退稅等優惠。根據《通知》，此次參與的共有22個項目，以佛山當地市屬和區屬國企旗下項目為主。

佛山的以舊換新，是官方提供政策支持，聯動房企、購房者的創新模式。佛山提供了三種收購模式，分別是委托銷售、收購轉售、收購盤活。

三種模式形成梯度化選擇，其中委托銷售適合舊房品質較好、市場流動性較高的換房人。收購轉售適合希望快速變現的換房人。收購盤活適合舊房條件符合政策要求的換房人。三種模式并行，讓不同類型的換房人都能找到適合自己的路徑。

通過委托銷售的購房者可將舊房委托給房企或合作中介掛牌，并鎖定其新房、繳納定金。協議設有不少于90天的“解約保護期”，期內房企優先協助售房。若舊房以理想價格售出，則流程繼續；否則可無條件解約、收回定金，實現零風險。該模式相當于獲得一個附帶銷售渠道和“權益保護”的做法，以低成本鎖定新房選擇權。

選擇收購轉售的購房者則是由房企直接協商收購舊房，房款可直接用于購買該房企或其他指定新房。在這種模式下，房企充當“即時買家”和信用中介，提供確定的退出通道與資金過橋。收購盤活模式則由房企收購存量舊房，改造后轉為保障性租賃住房或人才房等，豐富政策多元性，擴大覆蓋范圍，增強市場靈活性。

佛山以舊換新新政實施的背景是，佛山市場當前已經進入存量房時期，新增需求仍待激活。通過以舊換新，市場的熱度有望被激活，達到去庫存的目的。

普睿廣佛區域首席分析師肖文曉表示，“去庫存”是過去5年佛山商品住宅市場的重要關鍵詞，截至2026年一季度末，佛山一手住宅的可售存量為798萬平方米、共64837套，對比2021年的庫存高位分別減少了520萬平方米、48403套，去庫存成果顯著。當前，佛山商品住宅市場的去化周期為26.3個月。

肖文曉表示，此次佛山推出以舊換新新政，雖然首批僅覆蓋部分地段和部分樓盤，但仍是非常值得肯定的創新嘗試，同時有望發揮以點帶面的“活水效應”，推動市民以舊換新的熱潮，如果效果良好預計接下來還會擴大覆蓋范圍。

帶動新增需求入市

佛山是近期實施以舊換新政策的重點城市之一。在此之前，上海、深圳等地均根據自身的房地產市場情況，推出了相應的以舊換新措施。

今年2月，上海正式啟動二手房收購用作保租房試點，以浦東新區、靜安區、徐匯區為試點區分別開展先行探索。

其中，上海靜安區“住房收購置換”模式在“政府引導、國企實施、市場運作”的原則下，由區保障房公司收購居民符合條件的存量舊房，經改造后納入保租房體系；同時，居民可獲得“房票憑證”用于置換區內新建商品房，從而實現“舊房規范處置、新房順利購置”的閉環。

目前，深圳并未在全市范圍內實施以舊換新政策，但是部分區域也開始著手開展以舊換新的工作。

4月18日，深圳南山率先推出深圳首個房產以舊換新消費券，最高補貼5萬元/套。消費券細則明確，凡在深圳市范圍內出售二手房，并在南山區購買新建商品房的家庭，不論“賣舊”與“買新”的先后順序，均可按新房建筑面積申領消費券，其中，90平方米及以下每套2萬元，90至144平方米每套3萬元，144平方米以上每套5萬元。

此外，南山區還為換房提供以下權益，包括：賣房傭金低至1%，置換成本立省超50%；優質新盤專屬優惠，低至85折；工行專屬百萬換房貸，年化利率低至3.0%；新房認購40天無憂退定；賣舊房帶押過戶省心辦；水電氣過戶免費代辦；置換過渡期租房0傭金等。經官方測算，出售800萬元的舊房、購入1500萬元的新房，一賣一買最高可省約40萬元。

一位深圳當地房企人士告訴21世紀經濟報道記者，以舊換新能否有效激活購房需求，關鍵在于能否讓購房者得到實實在在的讓利。市場上置換需求本就持續存在，若能通過以舊換新平穩二手房價格、帶動合理需求入市，既能形成新的需求增量，也有助于穩定樓市整體預期，逐步恢復市場信心。”

中指研究院則分析稱，對于開發企業而言，通過以舊換新政策可以精準地導流改善型客戶，直接獲得穩定的改善型客源，加速房企資金回籠，有效緩解其因市場調整而不斷增加的資金鏈壓力，并且降低庫存積壓風險，經營狀況將得到更好的提升。在資金回籠加速后，房企能夠更快地回收現金流，從而有更充足的財務空間將資源集中投入到優質項目開發中。這一舉措促使房企從過去依賴快速銷售和規模擴張的“高周轉”模式，逐步轉向注重產品創新、建筑品質與用戶體驗的“高品質”模式。通過優化項目選址、提升設計標準和施工質量，房企不僅能增強市場競爭力，還能推動整個房地產行業向更加綠色、智能和可持續的方向發展，最終實現行業結構的優化和長期健康增長。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

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