房價從2.4萬到1.3萬，這個超大城市經歷了什么？

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作者：余飛

01

房價從2.4萬到1.3萬

要說的這個超大城市，是東莞。

首先仍要解釋一下為何東莞是超大城市，盡管我已經解釋了N次。

按照住建部對城市級別的劃分，城區人口超500萬低于1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。

住建部之前公布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，超大城市增加了3個，東莞赫然在列。

這里很多人就有疑問，東莞是一個直筒子城市，除了莞城、南城、東城、萬江四個街道外，下轄的全是鎮，為何城區人口能超1000萬。

東莞的行政區劃非常特殊，不設區縣。環顧全國，這樣的城市僅5個，除了東莞，還有中山、儋州、三沙、嘉峪關。

東莞不設市轄區，所有鎮街均由市直接管轄。這種結構使得統計城區常住人口時，所有鎮街均被納入城區范圍，而非僅傳統意義上的 “市中心”。

這就是為何東莞沒有區縣，城區人口卻能超千萬、成為超大城市的邏輯。也正因此，東莞的這個超大城市頭銜，飽受爭議。

回到正題，談談東莞的房價。

關于東莞房價本號寫過很多次，根據東莞市公布的每月二手房均價來看，東莞房價見頂于2023年4月，比大多數熱點城市的價格見頂都要晚。

大多數熱點城市的房價轉向都發生在2021年，比如深圳。

高點時期，東莞二手房成交均價24334元每平米，之后很快跌破了2萬元，到去年6月份跌破了1.5萬元。

東莞公布的上月均價已經跌至1.31萬元/平方米，即將跌破1.3萬元。

以最新的二手房均價來看，相比于高點，東莞的房價已經下調了46%，名副其實的腰斬。

02

個別主城街道，均價破萬

當年，東莞憑借著強悍的工業立市，再加上獨一無二的區位優勢（全國唯一夾在兩座一線之間的城市），成為資本炒作的熱土。

高點時期，其主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/平米，靠近深圳和珠江的長安鎮，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價并不是東莞房價的天花板，東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價格一度沖破了7萬元。

2020年，東莞房價甚至領漲全國。

吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。東莞整體均價已經腰斬。

制圖：城市財經；數據：東莞市住建局

具體到各街道與鎮來看：

第一，個別主城街道，都跌破了萬元。

高點時期，東莞4個街道+28個鎮，均價全在萬元之上，其中被華為概念加持的松山湖價格最高，均價高達4.5萬元。主城街道中，南城街道3.5萬元，東城、萬江均價逼近3萬，莞城2萬+。

厚街鎮房價3萬+，塘廈、鳳崗、道滘、長安、虎門、大朗、大嶺山、寮步、黃江、高埗均價均在2萬以上。

如今房價最高的依舊是松山湖，但均價已經跌破2.77萬，是東莞唯一一個房價仍在2萬元之上的區域。

主城區中東城、萬江、南城街道均價均跌破2萬，莞城街道更是跌破了萬元。

第二，28個鎮，9個跌破萬元。

東莞下轄的28個鎮，如今有9個鎮跌破了萬元，如橫瀝、橋頭、常平、謝崗、樟木頭、洪梅、麻涌、中堂、石龍。

第三，從跌幅看，厚街鎮跌幅第一，8個鎮與街道跌幅超50%，13個跌幅超40%。

厚街鎮高點時期房價3萬+，如今均價只有1.15萬元，下調了62.7%，是東莞各街道與鎮中唯一跌幅超60%的區域。

莞城、中堂、樟木頭、南城、大朗、長安、道滘房價均腰斬不止。

虎門、高埗、麻涌、沙田、洪梅、黃江、大嶺山、萬江、鳳崗、塘廈、石碣、寮步、石龍均接近腰斬。

03

東莞調整背后的邏輯

關鍵問題來了，集諸多優勢、且個別優勢獨一無二的東莞，為何調整幅度如此之大？

原因只有一個，泡沫太大。

論區位、論經濟、論人口、論工業，東莞都無可挑剔。

論經濟，東莞是目前27個萬億GDP城市之一。

論工業， 東莞是全國十大工業強城之一。

其工業增加值、工業營收均位居全國前十。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局；其中無錫2023年數據

論產業，東莞擁有5個千億產業，其中一個萬億產業。目前，擁有單個萬億產業（非產業集群）的城市，全國只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

論人口，東莞2020年人口突破了千萬，是目前18個千萬人口城市之一。同時，東莞于去年城區人口突破千萬，與杭州一起，躋身10個超大城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

論區位，東莞的優勢更讓很多城市艷羨不已。

東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點在全國獨一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。

這樣一座要經濟有經濟，要產業有產業，要人口有人口，要區位有區位的城市，為何房價陷入了瘋狂調整當中？

根本原因在于，當初的瘋漲，主要力量是資本炒作，盡管東莞本身的經濟、工業與產業足夠雄厚，但：

一方面東莞的城建著實不敢恭維，根本撐不起當初的房價。

另一方面，東莞仍是一個以代工為主要特色的世界工廠，這里聚集了大量藍領工人，人均收入并不高。

反向思考一下，正因為東莞優勢如此明顯，所以在那一輪大牛市當中，東莞毫無疑問成了資本爆炒點。

一個松山湖，房價都能超7萬，簡直不敢想象。

其主要力量來自深圳，作為臨深城市，當初深圳的資本除了炒作深圳，東莞、惠州、中山、珠海也被深圳資本瘋狂炒作。

然而，2021年年初深圳房價轉向拉開了全國房價連續四年調整，房地產失去了財富效應，深圳客大舉撤退臨深地區。

資本被抽走之后的中山、惠州、珠海、東莞，爬的高摔的狠，房價無一例外不在大幅度下挫。

而東莞房價調整背后，還多了一層利空，那就是經濟增速放緩。

過去幾年東莞與佛山可謂難兄難弟，東莞蹲完佛山蹲。

2023上半年、前三季度到全年，東莞的GDP增速在同類城市中均倒數第一。

2023全年東莞GDP11438.13億元，增長2.6%，增速位居萬億城市倒數第一。

2024年，東莞GDP實際增速4.6%，仍低于大盤，但筑底回暖信號明確。2025年增速也仍只有4%。

東莞還沒徹底站起來，佛山于2024年接棒，當年一季度佛山GDP負增長，全年增速墊底萬億城市。

去年增速依舊墊底，且是萬億城市中GDP唯一負增長的城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

然而，東莞、佛山工業強盛的背后，依舊沒有擺脫“代工”的頭銜，大而不強，依舊是莞佛兩座城市的底色。

科技含量低、產業附加值低。

這是這兩座城市過去幾年經濟增速陷入水逆的根本原因。

作為深圳的小弟，東莞發展的每一個階段都緊跟深圳步伐。都是三來一補起家，積累原始資本與技術，然后走向了仿造（山寨），期間進一步積累資本與技術，最終走向制造，然后走向智造。

但是，我們會發現，越到后面東莞越難跟上。

表面上東莞與深圳都是工業強城，但是深圳已經是科技驅動經濟發展，東莞本質上仍是代工廠，產品的科技含量并不高。

一言以蔽之，東莞的產業結構不如深圳扎實，工業產品的技術含金量不如深圳厚實。

這是導致東莞在黑天鵝結束之后，在外貿環境改變之后，于2023年沒有跟上深圳經濟發展的步伐，出現嚴重水逆的核心原因。

佛山也大體如此，當然佛山還有一個更重要的原因是其產業與房地產深度捆綁，受房地產調整而調整。

東莞房價調整給出的警示是：

對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。

關鍵問題來了，東莞的房子可以抄底了嗎？

本號的觀點是：

誰也無法預測何時是底，誰也無法做到精準抄底。至于能否買房，答案并不復雜，只需問一下自己對未來收入預期如何？若信心滿滿，那就買；如果飄忽不定，那就等。

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