上海土拍來了，65.5億起拍....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

重磅！2026年上海土地第三批次的住宅用地出讓將于4月21日開拍！

這三宗分布于徐匯、普陀、金山的宅地，它們的命運，將成為觀測上海樓市下一步走向的重要風向標。

與以往不同，本次推出的三宗地塊雖然總起始價合計65.5億元，看似規模不大，但每一塊地都“自帶話題”，精準覆蓋了內中環改善、中心城區軌交輻射和遠郊低密三大不同維度的市場需求。

一、“明星”地塊：徐匯濱江低密宅地，7萬/㎡起拍的底氣何在？

毫無疑問，本次土拍的“C位”屬于徐匯區長橋街道的xh290-09地塊。該地塊起始總價26.4億元，高達69720元/㎡的起始樓面價，不僅在本批次中領跑，放眼近年上海土地市場也屬高位。

高起點的背后，是其無可復制的稀缺性。

首先，地塊“出身”特殊，原為商辦用地，于今年2月剛剛調整為純住宅用地，這種“轉性”本身就意味著資源的重新配置。

其次，地塊規劃指標極為優越：1.8的容積率搭配36米的建筑限高，未來可打造為區域內極為稀缺的10-11層低密小高層社區，產品形態已定調改善。

更重要的加分項在于其頂級的生態與景觀資源。地塊北距“城市綠肺”上海植物園僅約300米，向東約500米即可抵達黃浦江岸線，真正實現了“出則繁華，入則自然”的濱江低密生活想象。

與今年首批次成交的徐匯另一地塊（樓面價約4.85萬/㎡）相比，本地塊位置更優、密度更低，品質優勢明顯。

這不僅解釋了其高昂的起拍價，也預示著它將成為資金實力雄厚的頭部房企的必爭之地。

二、“實力派”選手：普陀內環旁，五軌交匯下的價值邏輯

如果說徐匯地塊贏在“天賦”，那么普陀區石泉社區的A17B-01地塊則勝在“地利”與成熟的“配套”。該地塊起始總價30.29億元，起始樓面價62077元/㎡。

其最大的賣點在于罕見的軌交網絡密度。地塊雖非標準的地鐵上蓋物業，但正處于3、4、7、11、14號線五條軌交線路的輻射圈內，步行距離約1-1.2公里。

這種“五軌環繞”的格局，在市中心新房市場中極具競爭力，能有效覆蓋龐大的通勤及改善客群。

從市場對標來看，其價值邏輯更為清晰。

2024年初，同屬石泉板塊的天匯璽、蘇河璽項目，以約10.52萬元/㎡的均價收官，并且雙雙觸發積分，證明了該板塊強勁的購買力。

以本地塊約6.2萬/㎡的起拍樓面價計算，為開發商預留了合理的利潤空間，預計將吸引那些已深耕普陀、熟悉區域市場的房企重點關注并積極參拍。

三、“潛力股”試探：金山新城超低密，遠郊改善市場的試金石

與前兩宗位于中心城區的熱點地塊不同，金山區新城板塊的3-02-01地塊，則是觀測上海遠郊市場溫度與改善需求潛力的“試金石”。地塊起始總價8.8億元，起始樓面價13810元/㎡。

本地塊的核心吸引力在于其超低的容積率（1.05），這在土地資源日益緊張的一線城市周邊極為罕見。

超低密度意味著可以規劃建設疊加別墅、洋房等純粹的改善型產品，精準針對本地及周邊的品質改善客群。

地塊位于金山新城核心區，周邊商業（萬達廣場、紅星國際廣場等）、行政配套成熟，生活便利度高。

其市場前景如何，有一個直接的參照系：2024年7月，建發在同板塊拿下的地塊，成交樓面價約為12034元/㎡。相比之下，本次地塊起始樓面價提升了約14.8%。此次出讓能否吸引房企競價并產生溢價，將成為衡量市場對金山核心區價值認可度、以及遠郊改善產品購買力強弱的關鍵標尺。

綜上所述，上海2026年第三批次土拍，雖僅有三宗地塊，卻構成了一場層次分明的市場“大考”。

徐匯濱江地塊，考驗的是房企對頂級稀缺資源的支付意愿和高端產品的打造能力；

普陀石泉地塊，驗證的是成熟中心城區在強大公共交通賦能下的穩定市場模型；

金山新城地塊，則探測著上海都市圈外圍品質改善市場的深度與活力。

這三塊“性格”迥異的地塊于同一天登場，它們的成交結果（無論是溢價率、參拍企業還是最終得主），將為我們提供多維度、更立體的市場信號。

4月21日，答案即將揭曉。