美國紐約房租五年漲26%，普通家庭租不起房子，住房危機難解！

絕大多數紐約租房者正面臨住房負擔危機。以下地圖清晰展示了形勢最為嚴峻的區域。

馬西爾·盧戈的父母近50年前從多米尼加共和國搬到皇后區的杰克遜高地時，這個工人階級社區還是一個適合養家糊口的平價之所。

如今，年過三十的盧戈在同一個社區撫養著兩個孩子，情況卻已大不相同。盡管她接手了姑姑的租約，且房東尚未將租金漲至市場價，但她每月約1700美元的房租支出仍占到其收入的30%以上。按照住房專家的普遍定義，這已跨過了住房不可負擔的門檻。

她周邊的租金水平飛漲——來自房地產平臺StreetEasy的數據顯示，2020年至2025年間，杰克遜高地的租金中位數上漲了約26%，這迫使更多家庭陷入“租金負擔過重”的困境。盧戈擔心，自己恐怕永遠無法負擔搬家的費用。

“歸根結底，這里是我的家，但它已經變得面目全非了。”盧戈感慨道。

越來越多的紐約人難以承擔這座全球最昂貴城市的生活成本，而住房成本的上升正是其中的核心因素。從布魯克林的日落公園到杰克遜高地，曾經平價的社區正因高收入新移民的涌入而經歷紳士化改造。這不禁引人深思：究竟還有誰能負擔得起這片“水泥森林”？

紐約市新任市長佐蘭·馬姆達尼競選時的核心承諾，就是讓這座城市重新回歸工薪階層可負擔的狀態。他的計劃包括凍結全市近百萬套租金穩定公寓的租金，并加快在市有土地上的住房建設進度。

“正如許多勞動者所知，在紐約市尋找一處可負擔的住所變得越來越難。如果不年入幾十萬美元，想要過上有尊嚴的生活簡直難如登天。”馬姆達尼在新聞發布會上表示。

紐約市超過半數的租客面臨租金負擔，其中近30%的租客每月需將收入的一半以上用于支付房租，這一比例與全美范圍內面臨住房成本壓力的租客群體相當。雖然絕大多數負擔沉重的紐約人收入遠低于中位數，但相當一部分中高收入的租客和房主同樣感受到了住房成本的壓力。

通過分析美國普查局2019年至2023年的社區調查數據，我們發現紐約市大多數社區都有大量租客和房主面臨住房成本壓力，且這種現象在外圍行政區尤為集中。市內幾乎沒有哪片區域能完全幸免。

住房與鄰里發展協會的組織與倡導主任艾米莉·戈爾茨坦指出：“一個高收入家庭如果將收入的40%用于住房，或許還能負擔得起醫藥費和伙食費，但對于低收入者而言，這意味著生存空間的極度壓縮。”

幾十年來，紐約市的新建住房數量一直未能跟上需求，嚴重的供需缺口推高了租金和房價。2011年至2023年間，紐約市新增了89.5萬個就業崗位，但新建住房僅約35萬套。2023年，該市住房空置率降至1.4%，創下1968年以來的最低水平，遠低于公認的5%至8%的健康空置率區間。

近年來新建的住房主要以高端的一居室和兩居室公寓為主，目標受眾是高收入群體。目前，紐約市租客家庭的收入中位數約為7萬美元，而全市租金中位數約為每月4400美元，即每年5.28萬美元，這已顯著超過了住房支出占比不超過收入30%的建議標準。

據StreetEasy統計，2023年，收入處于紐約市平均水平 的市民，僅能負擔市場上不到5%的租賃房源。而從事基礎工作的勞動者，其可負擔的房源比例甚至不足1%。

家庭型住房——即兩居室或三居室公寓——更是稀缺。根據左翼智庫財政政策研究所2024年的一項研究，高昂的住房成本正在將許多人擠出這座城市，尤其是育有幼童的家庭以及低收入的黑人和拉美裔居民。那些設法租到大戶型公寓的紐約人往往選擇長期續租，超過40%的三居室及以上公寓已由同一租戶居住了十年以上。

馬姆達尼在住房可負擔性問題上做出了重大承諾，其中部分舉措需要獲得州政府的批準。過去幾年，這類公寓的租金漲幅在2.75%至3.25%之間。他的競選綱領還承諾，市府將在未來10年內建設20萬套永久性平價住房。

這些舉措并非沒有爭議。擁有租金穩定公寓的房東擔心自身財務狀況難以維持，而在一個利益相關方眾多的城市，新建住房往往面臨重重阻力。

“毫無疑問，大多數紐約人都在為住房成本掙扎。在上次選舉中，選民明確要求政府竭盡所能解決生活成本和住房負擔問題。”支持住房開發的非營利組織“開放紐約”執行董事安妮瑪麗·格雷表示。她曾為馬姆達尼的團隊提供咨詢。

格雷認為，未來十年紐約市需要新增約50萬套住房，包括市場價住房和保障性住房，才能有效降低成本。2024年末，市府通過了一項名為“是的城市”的全面分區改革方案，旨在未來15年內為全市8萬套新住房的建設鋪平道路。格雷認為這些改革的影響力可能只是“杯水車薪”。

“目前市場提供的住房類型在規模和檔次上都嚴重不足，無法滿足不同收入水平居民的需求。”格雷補充道。

房地產行業則呼吁提供更多補貼、持續推進分區改革并精簡審批流程。房地產行業游說團體紐約房地產委員會在去年12月發布的一份報告顯示，在紐約市建造一棟新公寓樓平均需要3.4年，如果在曼哈頓，這一周期甚至長達4年。

“我們必須強化現有的融資工具以促進新建項目，通過分區改革擴大開發機會，并簡化許可審批流程。”紐約房地產委員會公共政策執行副總裁巴沙·格哈茲表示。

近年來，由私人開發商在政府激勵下建設的所謂“平價住房”，實際上往往超出了許多低收入租客的負擔能力。

倡導者指出，凍結租金穩定公寓的租金，能夠防止低收入租客因無力支付房租而被驅逐。戈爾茨坦強調：“從個人層面來看，凍結租金實際上是一種預防驅逐的手段。”

盧戈的情況比較特殊，由于她居住的公寓并非租金穩定房，因此無法直接受益于租金凍結政策。她夢想著搬到皇后區更富裕、更具郊區氛圍的貝賽德，但那里的住房和交通成本只會更高。她認為，在市內其他類似的社區，自己很難找到性價比更高的房源。

目前，她只能選擇堅守。“我知道自己能住在這套公寓里已經非常幸運了。”她說。