中建系聯(lián)合制造 北京第六座國(guó)賢府背后角色與分工

觀點(diǎn)網(wǎng) 剛過(guò)去的這個(gè)周末，北京又迎來(lái)新盤開(kāi)售。

4月11日晚間，中建方程與中建智地聯(lián)合發(fā)布了一則銷售海報(bào)，由兩家企業(yè)共同打造的中建·方程國(guó)賢府項(xiàng)目正式開(kāi)盤，首開(kāi)銷售406套。

在這張洋溢著成交氛圍的海報(bào)中，“‘磬’幸有你”的文案也釋放出一個(gè)清晰的信號(hào)。那就是，成交數(shù)據(jù)里的406套幾乎是項(xiàng)目此次開(kāi)盤推出的全部可售房源。

據(jù)悉，中建·方程國(guó)賢府在今年3月21日取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售套數(shù)共計(jì)476套，共涉及13棟住宅樓，準(zhǔn)許銷售面積4.5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米。

以此計(jì)算，此次項(xiàng)目首開(kāi)完成去化約85.3%，實(shí)現(xiàn)銷售額17.2億元。

不被看好的地塊

中建·方程國(guó)賢府位于北京市豐臺(tái)區(qū)，項(xiàng)目用地成交于去年12月16日。彼時(shí)，中建方程及中建智地聯(lián)合體以底價(jià)13.54億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.84萬(wàn)元/平方米。

回顧地塊的成交歷史還頗有些曲折。首次上架是在2024年9月，當(dāng)時(shí)與另一宗商業(yè)金融用地以“組團(tuán)”形式出讓。其中，住宅部分占地約3.18公頃，規(guī)劃建筑面積約4.77萬(wàn)平方米；商業(yè)金融地塊占地約1.18公頃，規(guī)劃建面約2.12萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，在這宗地塊擬推出之前，朝陽(yáng)區(qū)在6月以112億元總價(jià)成交了一宗組團(tuán)地塊。該地塊由酒仙橋地塊、孫河地塊和中關(guān)村朝陽(yáng)園區(qū)北區(qū)等三部分組成，競(jìng)得人是中建智地、江蘇綠建和朝陽(yáng)城發(fā)組成的聯(lián)合體。

在此之后，市場(chǎng)又接連推出多宗“組團(tuán)”或是“捆綁”地塊，其中就包括了位于豐臺(tái)區(qū)的張郭莊6028住宅地塊與6029商業(yè)金融地塊，但顯然豐臺(tái)地塊并未取得理想中的表現(xiàn)。

直到2025年4月，供地方案做出調(diào)整，6029商業(yè)金融地塊被剝離，改為6028住宅用地單獨(dú)出讓。不過(guò)市場(chǎng)依舊反應(yīng)平淡，最終未收到企業(yè)意向，沒(méi)能轉(zhuǎn)入競(jìng)價(jià)階段。

2025年12月16日，該地塊被第三次推入市場(chǎng)，并順利轉(zhuǎn)入掛牌競(jìng)價(jià)階段。從成交結(jié)果來(lái)看，意向企業(yè)也僅有中建方程與中建智地聯(lián)合體，兩家企業(yè)以底價(jià)競(jìng)得。

6028地塊形狀并不方正，更像是一個(gè)三角形，這在一定程度上限制了地塊規(guī)劃和樓棟排布。地塊此前經(jīng)歷兩次“流拍”，除了有捆綁銷售、地塊形狀限制等原因，更重要的還是房企對(duì)地塊所在板塊的去化沒(méi)有信心。

一方面，地塊周邊生活配套建設(shè)尚待進(jìn)一步完善，且周邊有較多安置房，整體居住品質(zhì)提升空間有限；另一方面，項(xiàng)目所在豐臺(tái)區(qū)在2025年共計(jì)出讓五宗涉宅地塊，均為底價(jià)成交，一定程度上反映出企業(yè)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

今年1月29日，出讓后的6028地塊公布項(xiàng)目案名為方程國(guó)賢府，隨后于3月21日取得預(yù)售許可證。

從拿地、取證到開(kāi)盤僅歷時(shí)四個(gè)月，從首開(kāi)表現(xiàn)來(lái)看，近九成去化表現(xiàn)也為豐臺(tái)市場(chǎng)注入了信心。

中建智地與中建方程

中建·方程國(guó)賢府是由中建方程、中建智地“雙央企”共同打造，案名出自中建智地的“府系”，但中建智地持有的份額并不高。

企查查信息顯示，項(xiàng)目公司北京豐程置業(yè)有限公司注冊(cè)于2025年12月25日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，公司股東有兩家，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司持股93%，中建智地置業(yè)有限公司持股7%。

兩家公司相較而言，中建智地近年來(lái)在北京市場(chǎng)活動(dòng)度要更高。

自2019年以來(lái)，中建智地在北京已逐漸形成深耕趨勢(shì)，七年時(shí)間打造了二十一個(gè)項(xiàng)目。

反觀中建方程，作為中國(guó)建筑股份有限公司旗下新型城鎮(zhèn)化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統(tǒng)化、全要素”優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋片區(qū)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、城市運(yùn)營(yíng)三大領(lǐng)域，但整體而言住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面涉及較少。

這一次兩家企業(yè)的合作可以說(shuō)各取所需，從案名及項(xiàng)目公司持股情況來(lái)看，方程國(guó)賢府是由中建方程占據(jù)了主導(dǎo)地位，但冠以中建智地產(chǎn)品線。

在此之前，北京已落地中建房山國(guó)賢府、北京國(guó)賢府、中建京華國(guó)賢府、北京國(guó)賢府二期、國(guó)賢府PARK五個(gè)項(xiàng)目，以上項(xiàng)目均位于房山、昌平等城市非核心區(qū)。憑借與中建方程的合作，“國(guó)賢府”成功進(jìn)入城六區(qū)，中建智地在京項(xiàng)目密度進(jìn)一步加深。

值得一提的是，國(guó)賢府PARK與方程國(guó)賢府在同一天取證，但前者開(kāi)盤時(shí)間稍早，于3月29日首開(kāi)。

據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，國(guó)賢府PARK首開(kāi)當(dāng)日銷售467套，4月1日開(kāi)放網(wǎng)簽，首日簽約110套。截至目前，網(wǎng)簽數(shù)量已達(dá)285套。

對(duì)于中建方程而言，在方程國(guó)賢府之前，該公司在京打造的住宅項(xiàng)目屈指可數(shù)，且普遍分布在遠(yuǎn)郊地區(qū)。

例如，2020年聯(lián)合中建信和以底價(jià)12.5億元拿下了門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，后續(xù)開(kāi)發(fā)為長(zhǎng)安麓府；2022年，兩家企業(yè)再次合作，在同板塊以底價(jià)7.9億元拿下長(zhǎng)安麓院項(xiàng)目用地；2025年7月，中建方程以底價(jià)5.6億元拿下延慶新城小營(yíng)地塊，打造為中建·臻源府項(xiàng)目。

在主城區(qū)，中建方程同樣需要打造一張具有辨識(shí)度的名片。但不同于中建智地已經(jīng)憑借三座宸園贏得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，中建方程尚處于品牌認(rèn)知與產(chǎn)品力塑造階段，還需一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)破局，確立起市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。

顯然，方程國(guó)賢府被寄予了厚望。

與此同時(shí)，今年1月14日，中建方程首單10億元可持續(xù)掛鉤中期票據(jù)在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行。據(jù)悉，本次發(fā)行規(guī)模10億元，期限為3+2年（5年期），全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.38，票面利率2.19%。

據(jù)募集說(shuō)明書顯示，本期中期票據(jù)票面利率與可持續(xù)發(fā)展績(jī)效目標(biāo)（SPT）進(jìn)行掛鉤。本期債券的可持續(xù)發(fā)展績(jī)效目標(biāo)（SPT）為：截至2027年末，中建方程可持續(xù)建筑認(rèn)證面積不低于561.03萬(wàn)平方米。

若中建方程未完成上述目標(biāo)，則本期債券第三個(gè)計(jì)息年度（2028-2029年）的票面利率將上調(diào)15BP。

此次可持續(xù)掛鉤中期票據(jù)的成功發(fā)行，為中建方程提供了低成本、長(zhǎng)期限資金支持的同時(shí)，更通過(guò)將融資成本與可持續(xù)建筑認(rèn)證面積掛鉤，倒逼中建方程與“好房子”進(jìn)一步綁定，強(qiáng)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

自去年下半年以來(lái)，中建方程接連在京落子，或許也是該公司在可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

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