領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)買(mǎi)地建樓，劉玉奇打算向老業(yè)主推銷(xiāo)樓盤(pán)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

四月的成都，春意漸濃，花團(tuán)錦簇。迎來(lái)花甲之年的劉玉奇，排演了一出“雙城記”。

2026年4月8日，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)（02165.HK）宣布通過(guò)注資協(xié)議，以約8877萬(wàn)元的總代價(jià)介入成都雙流區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；五天后，4月13日，其再度公告擬斥資至少1.43億元，獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)西昌市一宗商住用地。

一周之內(nèi)，這家核心業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，連續(xù)拋出兩筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的重大投資，合計(jì)涉及資金超過(guò)2.3億元。

而值得注意的是，這兩筆交易發(fā)布的兩周前，領(lǐng)悅服務(wù)剛剛交出一份連續(xù)第二年利潤(rùn)下滑的成績(jī)單：2025年全年收益增速放緩至1.8%，凈利潤(rùn)同比下降9.6%；期內(nèi)社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)收益分別同比減少40.1%和33.6%。

從“看家護(hù)院”到“拿地建房”，領(lǐng)悅服務(wù)此番“跨界”，是劉氏三兄弟二十余年創(chuàng)業(yè)史中的一次艱難抉擇。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)整期和自身業(yè)績(jī)承壓之際，領(lǐng)悅服務(wù)的逆向布局能否走通？

試探

拆解兩筆交易，作為序幕的的成都雙流區(qū)項(xiàng)目，領(lǐng)悅服務(wù)頗為審慎，其通過(guò)全資附屬成都匯宸景樾置業(yè)有限公司，與獨(dú)立第三方成都興晟華商業(yè)管理有限公司及目標(biāo)公司成都瑞浩置業(yè)有限公司訂立注資協(xié)議。

關(guān)于合作方，興晟華商成立于2025年5月22日，注冊(cè)資本僅50萬(wàn)元，由葉開(kāi)全資擁有，“獨(dú)立于本公司及其關(guān)連人士”，其他并無(wú)過(guò)多信息披露。

根據(jù)公告，領(lǐng)悅服務(wù)合計(jì)出資的8877萬(wàn)元，包括股本、補(bǔ)償投資，以及債權(quán)。

具體來(lái)看，匯宸景樾以400萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)目標(biāo)公司新增注冊(cè)資本，對(duì)應(yīng)獲得25%股權(quán)；而5873.21萬(wàn)元為按股權(quán)比例，償還合作方興晟華商前期墊付的項(xiàng)目資金；2604.45萬(wàn)元?jiǎng)t是以股東貸款形式投入項(xiàng)目，用于支付剩余土地款及契稅，未來(lái)項(xiàng)目回款后可優(yōu)先償還，且附帶利息。

聚焦這個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其位于成都市雙流區(qū)東升街道葛陌社區(qū)3組，這是雙流區(qū)的成熟板塊。地塊地盤(pán)面積近1.91萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3.83萬(wàn)平方米，容積率約2.0，土地性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

此前，興晟華商已為項(xiàng)目墊付了約2.35億元，包括投標(biāo)保證金、土地出讓金、建造成本、銷(xiāo)售及行政開(kāi)支等。

換而言之，領(lǐng)悅服務(wù)進(jìn)入時(shí)，項(xiàng)目最“燒錢(qián)”的階段已經(jīng)過(guò)去——土地已拿到、四證已齊全、工程已于2025年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)在2026年下半年至2027年。

相關(guān)資料顯示，2025年四季度，成都雙流東升板塊住宅均價(jià)約1.46萬(wàn)元/平方米，周邊成熟樓盤(pán)掛牌價(jià)在1.6萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米不等。若按保守的1.4萬(wàn)元/平方米測(cè)算，項(xiàng)目總貨值約5.36億元。

扣除土地成本、建安成本、稅費(fèi)及資金成本后，該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率保守估計(jì)在10%-15%區(qū)間，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)約5000萬(wàn)-8000萬(wàn)元，領(lǐng)悅服務(wù)25%股權(quán)對(duì)應(yīng)的收益約1250萬(wàn)-2000萬(wàn)元。

有資料顯示，2026年雙流區(qū)部分樓盤(pán)均價(jià)環(huán)比下跌3.42%。樓市下行壓力下，項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期售價(jià)尚不可知，不過(guò)領(lǐng)悅服務(wù)在其中扮演的也更像是“財(cái)務(wù)投資人 物業(yè)服務(wù)協(xié)同方”的角色。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)端，領(lǐng)悅服務(wù)可以輸出其在物業(yè)管理領(lǐng)域的客戶(hù)資源和居住需求洞察；但在項(xiàng)目操盤(pán)端，仍是興晟華商主導(dǎo)。且“于注資完成后，目標(biāo)公司將入賬列為本公司的聯(lián)營(yíng)公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不會(huì)并入本集團(tuán)的財(cái)務(wù)資料。”

梭哈

如果說(shuō)成都項(xiàng)目是一次“小股操盤(pán)、風(fēng)險(xiǎn)隔離”的試探，那么西昌項(xiàng)目就是一場(chǎng)“真金白銀、全盤(pán)自擔(dān)”的豪賭。

與成都項(xiàng)目不同，西昌項(xiàng)目領(lǐng)悅服務(wù)將以獨(dú)立主體身份參與競(jìng)標(biāo)；若成功中標(biāo)，其擬將該土地開(kāi)發(fā)為商住用途并于市場(chǎng)上出售。

公告披露，該地塊位于西昌市東區(qū)南壇菜市場(chǎng)東側(cè)，總地盤(pán)面積1.54萬(wàn)平方米，綜合容積率介于1.0至2.2之間，土地用途為住宅兼容商業(yè)，出讓年限住宅70年、商業(yè)40年。

西昌市自然資源局為本次土地拍賣(mài)的出讓方。根據(jù)出讓公告，該地塊的起拍價(jià)為1.4271億元，競(jìng)買(mǎi)保證金為2855萬(wàn)元。出讓方式采用增價(jià)且有底價(jià)拍賣(mài)，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。

領(lǐng)悅服務(wù)在公告中表示，其已于公告刊發(fā)后按要求支付保證金。

西昌市是涼山彝族自治州首府，素有“小春城”之稱(chēng)，近年來(lái)因氣候宜居、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度火熱。但進(jìn)入2026年，市場(chǎng)已明顯降溫。數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度西昌商品住宅成交均價(jià)同比下跌2.8%，3月單月成交面積同比暴跌21.5%。近一月掛牌均價(jià)約8488元/平方米，環(huán)比漲幅僅0.28%，幾乎停滯。

若按當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)約8500元/平方米測(cè)算，項(xiàng)目最大計(jì)容建筑面積約3.4萬(wàn)平方米，總貨值約2.89億元。扣除1.43億元土地成本、建安成本、稅費(fèi)及資金成本后，項(xiàng)目的凈利潤(rùn)空間將被嚴(yán)重壓縮。

有行業(yè)觀察者表示，即便按最樂(lè)觀的估計(jì)，凈利潤(rùn)率也很難超過(guò)10%，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)或約2900萬(wàn)元。

處于“量穩(wěn)價(jià)跌”的震蕩調(diào)整期，昌樓市樓盤(pán)去化壓力不容忽視，但領(lǐng)悅服務(wù)的信心并未受影響，其表示“預(yù)計(jì)將吸引本公司現(xiàn)有物業(yè)管理客戶(hù)再次置業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)新客戶(hù)”。

壓力

跨界地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，領(lǐng)悅服務(wù)的策略在短短五天就從“謹(jǐn)慎合作”跳躍到“獨(dú)立豪賭”，背后除了自身業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)壓力，更有控股股東劉氏家族在地產(chǎn)主業(yè)的艱守。

剛披露的2025年業(yè)績(jī)顯示，領(lǐng)悅服務(wù)2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.65億元，同比增長(zhǎng)1.8%；期內(nèi)錄得毛利約2.04億元，同比增長(zhǎng)10.9%，整體毛利率同比提振2.6個(gè)百分點(diǎn)至30.6%。

但凈利潤(rùn)連續(xù)兩年下滑了。2024年的凈利潤(rùn)約為8620萬(wàn)元，同比下降17.6%；2025年同比下降9.6%至7792.7萬(wàn)元。

截至2025年末，領(lǐng)悅服務(wù)在管建筑面積約為3162.6萬(wàn)平方米，與上年同期的3156.5萬(wàn)平方米相比增長(zhǎng)不多；不過(guò)物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)的營(yíng)收約為6.19億元，同比增長(zhǎng)6.8%。

壓艙石業(yè)務(wù)線頂住壓力，但社區(qū)增值服務(wù)收益同比驟降40.1%，非業(yè)主增值服務(wù)收益下降33.6%。

而另一邊的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，領(lǐng)地控股已陷入嚴(yán)重困境，股票自2025年9月1日起停牌至今。

業(yè)績(jī)方面，2024年凈虧損23.35億元，而2025年業(yè)績(jī)?nèi)栽陔y產(chǎn)中。

領(lǐng)悅服務(wù)在公告中承認(rèn)，“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已公認(rèn)不再是高增長(zhǎng)行業(yè)”，但同時(shí)認(rèn)為，“定位清晰、規(guī)模可控及退出路徑明確的個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目仍有可堪挑選的投資機(jī)會(huì)。”

換而言之，其押注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是盲目擴(kuò)張，而是只撿“便宜”的項(xiàng)目做。

但截至2025年末，領(lǐng)悅服務(wù)手中的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約8.24億元，這筆錢(qián)是否真的能為劉氏家族在房地產(chǎn)下行周期中找到新的生存空間？

事實(shí)上，豪賭西昌地塊，領(lǐng)悅服務(wù)也在公告中表示，如果在競(jìng)投過(guò)程中，標(biāo)價(jià)導(dǎo)致任何適用百分比率達(dá)到100%或以上（即構(gòu)成非常重大收購(gòu)事項(xiàng)），其將不會(huì)繼續(xù)參與競(jìng)投程序，且不會(huì)進(jìn)行建議土地收購(gòu)。

這條“自我設(shè)限”的條款，意味著領(lǐng)悅服務(wù)為西昌項(xiàng)目的出價(jià)設(shè)定了一個(gè)隱性上限，一旦出價(jià)超過(guò)某個(gè)閾值，其將自動(dòng)退出。

危與機(jī)

領(lǐng)悅服務(wù)此番“跨界”拿地的背后，站著的是劉氏三兄弟——一段從眉山白手起家、“均分天下”的川派地產(chǎn)傳奇。

1999年4月，32歲的大哥劉玉奇、30歲的二哥劉山、28歲的小弟劉玉輝在眉山創(chuàng)立了“眉山地區(qū)寶馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”。

在創(chuàng)業(yè)前，三兄弟都在眉山建華建筑工程公司共事，后來(lái)又共同執(zhí)掌中國(guó)第五冶金建設(shè)公司眉山分公司，早已磨合出深厚的默契。從樂(lè)山匯豐花園到樂(lè)山時(shí)代廣場(chǎng)，三兄弟合力在四川本土市場(chǎng)闖出了一片天，連續(xù)多年穩(wěn)坐川派房企前三強(qiáng)。

更令人稱(chēng)道的是，他們?cè)诶娣峙渖蠘O其講究“均等”。2020年底、2021年中，領(lǐng)地控股與領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)相繼成功上市，劉氏兄弟也遵循了三家平分股權(quán)的原則。地產(chǎn)江湖組建“兄弟連”攜手打江山不在少數(shù)，但如此均衡的格局卻實(shí)屬罕見(jiàn)。

巔峰時(shí)期，劉氏三兄弟意氣風(fēng)發(fā)，站在港交所的聚光燈下?lián)]錘敲鐘。誰(shuí)也沒(méi)想到，那竟成了高光時(shí)刻的絕唱。

2022年5月19日，后來(lái)被稱(chēng)為“領(lǐng)地系黑色星期四”。那天，領(lǐng)地控股股價(jià)毫無(wú)征兆地閃崩，收盤(pán)暴跌83.82%，領(lǐng)悅服務(wù)重挫近60%。

此后，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)、融資渠道冰封，領(lǐng)地的病灶一個(gè)接一個(gè)爆發(fā)，劉氏三兄弟曾經(jīng)的“千億目標(biāo)”化為泡影。

以“有意投放更多時(shí)間處理其他公務(wù)及私人事務(wù)”為由，2024年初，劉玉輝辭去領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等全部職務(wù)，由劉玉奇接任。外界普遍認(rèn)為，此番權(quán)力換防，是為了讓劉玉輝集中精力拯救深陷危機(jī)的地產(chǎn)主業(yè)。

如今，當(dāng)大哥劉玉奇坐在領(lǐng)悅服務(wù)的董事會(huì)會(huì)議室里，對(duì)著地圖上的成都和西昌兩個(gè)項(xiàng)目反復(fù)權(quán)衡時(shí)，他或許會(huì)想起二十多年前三兄弟?chē)谝黄穑妹忌椒窖陨逃懙谝粋€(gè)項(xiàng)目的情景。

只是那時(shí)，他們面對(duì)的是荒蕪中孕育的希望；而此刻，眼前是岔路叢生的路口。

相關(guān)公司：領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)hk02165,領(lǐng)悅服務(wù)