世聯行2025財報：營收降20.2%仍優于行業，大資管托底轉型攻堅

2026年4月4日，深圳世聯行集團股份有限公司（世聯行，002285.SZ）正式發布2025年年度報告。

圖源：世聯行2025年年度報告

作為境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商，在2025年房地產行業深度調整的大背景下，世聯行的這份年報，既藏著行業頭部企業的轉型韌性，也暴露了行業調整期的普遍困境。

立信會計師事務所（特殊普通合伙）出具標準無保留意見審計報告，確認財報數據真實、公允。透過這份報告，我們能清晰看到：世聯行堅定推進“大交易+大資管”雙核心轉型，既有業務優化、風險管控的階段性突破，也面臨營收下滑、現金流承壓的現實挑戰。

今天，我們就從行業、業務、財務三個維度，拆解世聯行2025年的得與失，看看這家頭部房企服務商，如何在行業調整期尋找突圍之路。

行業透視：銷售金額同比降12.6%，調整期藏結構性突圍機遇

先看大環境——2025年，房地產行業徹底告別“高負債、高杠桿、高周轉”的舊路徑，正式邁入以運營效率、產品品質為核心的高質量發展階段。

國家統計局數據顯示，全年商品房銷售面積8.81億平方米、銷售金額8.39萬億元，同比分別下降8.7%和12.6%。雖然降幅較2024年分別收窄5.3個、4.9個百分點，市場出現筑底跡象，但整體仍處于調整通道。

行業結構分化愈發明顯：

一方面，三四線城市供需失衡未根本改善，去化壓力大、庫存高企，部分城市庫存去化周期甚至超過24個月；另一方面，長三角、粵港澳大灣區等核心城市群，憑借人口持續流入、政策持續優化，改善型需求穩步釋放，優質改善項目去化率比行業平均水平高出15-20個百分點。

除了住宅市場，商業地產也面臨考驗。CBRE報告顯示，2025年全國辦公樓新增供應443萬平方米，同比提升20%，第四季度末平均空置率達24.7%，租金全年累計下跌10.4%；公寓市場則呈現“政策托底、市場分化”格局，保障性租賃住房供給擴容，市場化長租公寓需求承壓。

對世聯行而言，這樣的行業環境，既是壓力也是機遇。2025年行業調控邏輯從“救項目”轉向“穩預期、防系統性風險”，需求側優化限購、降低房貸利率，供給側盤活存量資產，加上ESG、數字化的普及，都為其轉型提供了清晰方向。

業務解構：大資管營收占比超40%，轉型顯效但大交易仍承壓

2025年，世聯行的核心動作的是“聚焦”——進一步深耕“大交易+大資管”雙核心業務，對產品體系進行系統性優化，整體呈現“穩中有進、短板仍存”的態勢。

先看亮點：數字化轉型逐步落地，成效初顯。

公司搭建了標準化商播體系，推進招運管一體化平臺建設，大交易業務商播累計引流獲客超12萬人次，轉化成交金額約8.7億元；大資管業務通過數字化平臺，運營效率提升18%，數字化賦能的價值正在逐步釋放。

組織架構也在持續優化。2025年，世聯行完成大交易業務總部與深圳地區公司合并重組，管理層級下沉，人員優化整合，直接帶動運營成本同比下降12.7%，管理效率和協同能力顯著提升。

國企資源優勢進一步凸顯。作為珠海市國資委實際控制的企業，世聯行與控股股東大橫琴集團的協同效應持續釋放，2025年成功拿下深圳深港國際科技園、佛山德鄰里保障房等多個重大項目，政企合作的優勢不斷強化。

分業務來看，兩大核心業務表現分化明顯：

大資管業務成為“壓艙石”，表現穩健。其中，物業及綜合設施管理在管全委托項目從86個增至108個，同比增長25.58%；在管收費面積從929萬平方米增至1095萬平方米，增幅達17.87%，新增百度橫琴職場、武漢交通大廈等重大項目。

公寓運營業務增速亮眼，管理房間數量從10992套增至14427套，同比增長31.25%；“悠租云”系統輸出管理房間數量突破10萬間，達108013間，在人才公寓細分賽道的競爭力持續強化。截至2025年底，大資管業務營收占比超40%，成為抵御行業風險的核心支撐。

相比之下，大交易業務則面臨較大壓力。2025年，案場代理已結算銷售額611.56億元，同比下降16.41%；分銷業務收入5.69億元，同比下降34.44%。

不過值得注意的是，2025年全國房地產代理行業整體收入同比下降22.3%，世聯行的降幅低于行業平均，體現出頭部企業的韌性。只是受中小型機構低價競爭、房企自銷團隊擴張影響，其市場份額仍有收縮，與頭部同行的差距未能縮小。

此外，兩大業務的協同效應仍有提升空間——大交易的開發商客戶資源，未能有效轉化為大資管的物業運營需求，協同賦能的價值還未充分發揮。

財務拆解：營收19.51億元同比降20.2%，結構穩健但現金流承壓

財報數據最直觀反映企業經營狀況，世聯行2025年的財務表現，可用“喜憂參半”來形容——營收利潤雙降，但財務結構整體穩健，風險管控成效顯著。

營收方面，2025年公司實現營業收入19.51億元，同比2024年的24.45億元下降20.20%。雖然仍是下滑，但降幅較2024年的27.53%有所收窄，主要得益于業務結構優化和大資管業務的穩健支撐。

圖源：世聯行2025年年度報告

分業務來看，大交易業務收入10.63億元，同比下降27.48%，降幅較上年收窄，體現出業務優化的成效；大資管業務收入8.02億元，同比下降9.16%，降幅略有擴大，主要受部分科技企業客戶需求下降、項目續約不及預期影響。

從行業對標來看，2025年房地產綜合服務行業平均營收降幅為21.5%，世聯行的表現略優于行業整體水平，頭部韌性進一步凸顯。

凈利潤方面，2025年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.50億元，同比2024年的-1.98億元下降228.58%，虧損幅度有所擴大。主要原因有四點：

一是大交易業務收入下滑導致毛利減少；二是計提的信用減值及資產減值損失同比增加1.28億元；三是金融資產公允價值變動損失同比增加1.10億元；四是租賃終止處置收益同比減少0.43億元。

盡管盈利承壓，但世聯行在風險管控上的表現值得肯定。

應收賬款管控成效顯著，2025年末余額3.65億元，較2024年末的6.19億元大幅下降41.00%，回款速度加快，資金占用減少；存貨余額0.13億元，較上年下降39.38%，存貨周轉效率提升，積壓風險降低，“提質增效”的成果逐步顯現。

現金流方面，2025年經營活動產生的現金流量凈額為-0.23億元，同比由正轉負，主要受營收利潤減少、員工辭退補償增加影響。但公司財務杠桿水平較低，資產負債率32.64%，同比下降0.5個百分點，借款余額僅100萬元，流動性風險整體可控。

負債結構也在持續優化，2025年末負債合計11.06億元，較上年下降24.04%，資本結構穩定。不過需要注意的是，流動負債占比高達99.20%，短期償債壓力仍需關注。

展望未來：依托國企資源+數字化賦能，攻堅盈利與協同雙突破

回顧2025年，世聯行在行業調整期的轉型，既有成效也有不足。

成效在于，大資管業務穩步擴張，細分賽道競爭力提升；應收賬款、存貨管控到位，財務結構穩健；組織架構優化、數字化轉型加快，抗風險能力增強。

不足則是，營收利潤雙降，大交易業務承壓，現金流緊張，兩大核心業務的協同效應不足，核心盈利能力仍需提升。

從行業趨勢來看，2026年房地產行業調整仍將持續，但政策穩預期的力度不會減弱，核心城市群的改善型需求、資產運營的細分賽道，仍有較大發展空間。

對世聯行而言，未來的突破點主要在三個方面：

一是深化“大交易+大資管”協同，推動客戶資源、渠道資源互補，釋放協同價值；二是加大數字化投入，提升數字化投入產出比，讓數字化真正帶動營收增長；三是深度挖掘國企資源優勢，拓展高盈利政企合作項目，推動業務規模與盈利水平雙提升。

總體而言，世聯行作為房地產綜合服務的頭部企業，在行業調整期的韌性凸顯，轉型方向清晰。隨著業務優化的持續推進，有望逐步走出業績低谷，實現可持續發展。

對于投資者而言，雖需關注行業調整、業務復蘇不及預期等潛在風險，但也可重點關注其大資管業務的增長潛力與數字化轉型的落地成效。