萬科弗農小鎮別墅改普宅，單價貴了1萬多

北京進深 徐迪 4月9日，位于密云的萬科弗農小鎮（云溪花園小區）取得預售許可證。

為最南邊的兩棟：47#、48#，共56套。

擬售均價3.34萬元/㎡。

3.3萬起，定價，

兩棟樓均為5層洋房，共3個面積段，包括平層和復式兩種房型。

· 頂層155㎡三居，共8套，單價3.5萬元/㎡；

· 首層為復式，帶地下室，建面在185-190㎡區間，共16套，單價3.45萬元/㎡；

· 一、四單元2-4層為198㎡四居，共12套；

· 二、三單元4層為195㎡四居，共4套；2-3層為98㎡二居，共16套。

單價均為3.3萬元/㎡。

2025年，萬科弗農小鎮的別墅總共成交了61套，均價1.95萬/㎡。

今年1-3月，共成交16套別墅，均價2萬元/㎡。

調規：疊拼改洋房

萬科弗農小鎮是一個百萬方大盤，位于密云水庫南岸2公里處，距北京市中心約70公里。

所在地塊成交于2013年2月13日，總建筑規模17.88萬㎡，其中地上建筑面積11.32萬㎡，地下6.56萬 ㎡，容積率1.03，總戶數789戶，分為三期開發。

產品以別墅為主，包括合院（205-260㎡）、疊拼（145-190㎡）及少量平層，總價約299萬/套起，主力戶型150-277㎡。

早期房源已于2020年交付，部分房源2023年底交付， 三期合院部分于2025年8月交付。

去年12月，小區東側的43-48號樓設計方案調整并公示。

調整主要涉及4個方面：

1、43號住宅樓戶數由35戶調整為34戶；44號樓由35戶調整為36戶，調整后項目總戶數不變。

2、本次調整涉及43-48號住宅樓的地上部分，因為改變了住宅戶內的房間分格和功能布局，立面開窗也隨之進行微調。

建筑的外輪廓、高度和外立面風格、材料等均不做調整。

地下部分和其余樓棟及地庫不做調整。

3、戶型方面是最大的調整，原來的疊拼改成了平層產品。

將43-48號住宅樓二至四層的疊拼住宅戶型，調整為約90平方米的兩居室和約190平方米的四居室平層戶型。

按照相關設計規范要求，首層和五層住宅戶內局部衛生間和廚房位置發生了相應的改變，部分外窗受室內功能影響相應調整大小和位置。

4、外立面效果：調整后，43-48號住宅樓建筑高度不變；建筑外輪廓整體不變，局部微調；建筑顏色材質不變。

擬調整后，項目總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、總戶數及建設位置等相關規劃指標均不變。

調規原因：保交付

在規劃調整原因里提到，該項目連續四年來一直是密云水庫周邊成交量最高的住宅項目，但是受疫情影響，以及市場對部分戶型產品的反饋意見，近期銷售出現了顯著的下滑。

為了提振區域經濟，響應北京市政府“保民生，保交付”的政策號召，建設單位擬通過調整局部住宅戶型，改善產品性能，提高裝修標準等做法，強化市場口碑，加快項目去化速度，以保證項目的順利交付。

除住宅用地外，項目南邊還有一個子地塊是40年產權的旅游地塊，無單獨房本。

據銷售介紹，旅游地塊配建的酒店別墅，一部分給了君瀾酒店用，共93間客房，2022年8月18日開業。

剩下一部分以租代售的性質可以出售，簽租賃合同，相當于永久使用權，年限到期后自動續期。

開發商背景

萬科2024年報顯示，其持有弗農小鎮32.1%股權，該項目占地面積227,337平方米，規劃計容建筑面積208,770平方米；

項目開發主體北京寧溪房地產，成立于2013年，注冊資本5000萬元，法定代表人為李愛東。

由天津天相投資和中投發展分別持股30%和70%。

大股東中投發展的法人、董事長兼經理為單小海，曾任《萬科》周刊主編、天津萬科副總經理、大連萬科總經理。

穿透股權可知，中投發展和天相投資背后均是三家企業：

深圳市錦迪投資咨詢合伙企業、天津綠光房地產信息咨詢、杭州眾擎投資管理，分別持股56%、40%、4%。

1、錦迪投資，背后是李土金、何卓、王煒，分別持股50%、25%、25%。

李土金很神秘，在百度上搜不到其人。他還投資了深圳市匯安盈創投資管理、深圳市興景房地產、深圳市雅景浩投資。其中，匯安盈創名下的中民國際投資發展（深圳）已被限高，列為失信被執行人。

2、綠光房地產，由北京萬科企業和天津合瑞創富房地產信息咨詢合伙企業（有限合伙）分別持股99%和1%。

天津合瑞創富并不簡單，北京萬科旗下天津、秦皇島、北京子公司，都有它持股1%的身影。

這家公司背后是李鈺丹、黃鵬杰、許昊，分別持股49.5%、49.5%、1%。

在2019北京萬科投資新經理培訓二期的第四次課程中，黃鵬杰和李鈺丹的名字出現于導師名單中。

2016年，在北京萬科第三季度全員大會的“5年服務獎”名單中，黃鵬杰位列其中，屬于財務管理部，可見是北萬的一名老員工；

2019年4月，城建支行副行長一行人拜訪萬科北京，李鈺丹參加了此次會談，并在會上發言。

綜上，黃鵬杰和李鈺丹都曾是北京萬科融資或者財務相關負責人，其中黃鵬杰已離職。

在2020年4月，他曾以北京無量數科技執行總裁的身份，參與《后疫情時期思考 開拓房地產與金融共贏局面》的專訪。但在同年7月，黃鵬杰就退出了無量數科技的50%持股序列。

3、杭州眾擎，背后由孫福祺、侯春文、趙杰持股。

其中，趙杰擔任弗農小鎮項目公司的經理；孫福祺為財務負責人。

相關公司：萬科sz000002