房貸縮水1.9萬億，東莞二手房卻跑出了量

最近有兩組數據，看似無關，實則勾勒出樓市最真實的底色。

一組是全國視角：六大國有銀行個人房貸余額三年少了1.9萬億，創下連續三年負增長的紀錄。

另一組是東莞數據：2025年全市公積金貸款發放額同比減少28%，但提取額增長了15.67%，租房提取更是井噴式上漲。

把這倆數據放在一起看，會發現東莞人的購房邏輯，正在經歷一場靜悄悄的革命。

01

房貸余額降了，但公積金更“活”了

先看大環境。

大行的房貸余額從2022年的近27萬億頂點，一路下滑到去年的25萬億，1.88萬億的縮水背后有三個“減法”：新增需求疲軟、提前還款潮、正常還本付息。

這不是某家銀行的風控問題，而是整個房地產周期換擋的必然代價。

工商銀行、建設銀行房貸不良率雙雙攀升，交通銀行副行長在業績會上坦言“一季度房貸還款量大于發放量”，這些信號都在說明——靠貸款堆起來的樓市繁榮，正在回歸理性。

但東莞的情況更有意思。

2025年東莞公積金繳存額247.69億，同比增長6.85%，實繳人數達到240.9萬人，同比增長5.62%。

按理說，池子里的水多了，貸款應該跟著漲才對。可偏偏貸款發放量同比掉了近三成，69.54億元的發放額創下近年新低。

錢都去哪了？答案是：提取端。

02

不買房也能用公積金

拆開東莞公積金提取明細，你會發現一個驚人的結構變化。

償還房貸本息占比41.02%，依然是最大頭。

但租賃住房提取占比已經沖到26.62%，同比增長12.53%，全年98.26萬人次辦了租房提取。

這意味著什么？

每4個用公積金的人里，就有1個是在交房租，而不是還房貸。

對比一下，2025年東莞公積金貸款發放0.74萬筆，而租房提取98.26萬人次，是它的132倍。

即便考慮到一人可能多次提取，這個懸殊依然說明：越來越多的東莞人選擇“先租后買”，或者干脆把公積金當成租房補貼在用。

這背后是政策導向的精準發力。

2025年，東莞把租房提取額度提高到月繳存額的70%、上限1800元，多子女家庭還能全額提取。

一套組合拳下來，居住支出的壓力確實在實實在在地減輕。

03

二手房成交占8成

再看貸款結構，更值得玩味。

2025年東莞公積金貸款中，購買二手房的比例高達80%，買新房的只占不到兩成。

為什么偏愛二手房？三個現實原因：

第一，確定性焦慮。新房交付風險雖然降低，但購房者更愿意為“看得見摸得著”的房子買單。

第二，價格博弈空間。二手房議價余地更大，尤其在當前買方市場，撿漏機會更多。

第三，即住即用的剛性需求。30-40歲借款人占比56.19%，這個年齡段對入住時效、學區配套有硬性要求，等不起期房的兩三年周期。

說白了，買房人更務實了，不追求新房情結，更在乎確定性和性價比。

其實，透過公積金這個窗口，能看到一場精準的結構調整正在發生。

一方面，貸款門檻在降低、保障性住房支持力度在加大、首套房認定標準在放寬，真正需要房子的人確實更容易上車了。

2025年發放的貸款中，95.86%是首套房，30歲以下借款人占21.39%，錢流向了該去的地方。

另一方面，租房提取、老舊電梯改造提取、首付提取擴圍，讓沉淀的資金流動起來，在不推高杠桿的前提下支撐了消費。

而就在4月2日，東莞又往前走了一步。

新政明確，人才、裝配式住宅、綠色建筑、多子女家庭、連續5年未提取等五類情形，最高貸款額度上浮20%至180萬元；配售型保障房更上浮50%至225萬元。

這幾點，分別指向人才引進、產業升級、生育友好和長期儲備，上浮不疊加的設計務實精準。

對符合條件的剛需來說，180萬覆蓋一套小三房已足夠，月供壓力實實在在減了不少。

最后結尾

六大行房貸余額三年縮水1.9萬億，放在過去是恐慌信號，今天再看，更像是市場出清的必經之路。

2026的東莞樓市，沒有房價大反彈的神話，但一個更健康的市場，正在悄然生長。

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