5年至少投資15萬億，城市更新如何讓資本“慢下來”？

中國的城市更新蘊含著萬億級的投資藍海與產業機遇。當前，各地城市更新重點項目加速推進，也引發了產業鏈的連鎖反應，成為國內外企業聚焦的中國機遇。

然而，面對成本高、回收周期長等現實矛盾，萬億藍海之下的投資邏輯與價值重估，則是決策者與投資者需要共同面對的命題。

城市更新的中國機遇與優勢

“十五五”規劃綱要明確提出“高質量推進城市更新”。未來五年，我國城市更新將從單一功能的改造，轉向民生改善、文化傳承、生態優化、產業激活等多維協同、全面升級的新階段，更新的量化目標包括50萬套（間）危舊房、11.5萬個老舊小區、1500個老舊街區和廠區以及77萬公里管網等。

根據央視報道，未來5年我國城市更新至少可以完成投資15萬億元，其中僅地下管網更新就可以拉動投資約5萬億元，再加上老舊小區和城中村改造、歷史文化街區保護利用以及完整社區建設等，發展空間廣闊，增長動能強勁。

奧雅納集團首席執行官霍卓榕（Jerome Frost）今年已兩次到訪中國。曾主導全球多個城市更新項目的他，關注中英兩國市場和企業間的合作機遇，也以北京市市長國際企業家顧問的身份與中國的城市管理者進行交流。

霍卓榕對第一財經表示，城市更新正在成為一個把中英專業服務優勢“串成一條價值鏈”的新賽道。英國在建筑改造的政策設計、市場化機制建設、資產優化配置以及跨專業協同等方面，已形成較為成熟的體系與方法，而中國具備大規模落地的組織動員能力、完整強韌的產業體系，以及快速演進的城市發展議程。兩者優勢互補，將孕育出一系列商業機遇——從片區級統籌更新、既有建筑低碳改造，到城市韌性規劃、數字化運營管理，再到支撐規模化推廣的投融資模式創新。

在近期舉行的第十七屆北京市市長國際企業家顧問會議上，霍卓榕提出了以城市更新為驅動加快建筑領域脫碳的相關建議。他解釋說，這一建議基于現實的判斷：如果把低碳改造視為孤立的環保開支，在財務上可能難以為繼。但如果以“Total Design”（一體設計）的理念來應對，則可發掘出不同的解決方案。因此，建議把“低碳改造”納入城市更新和資產全生命周期管理的框架中，并通過金融工具和制度創新，把“減碳收益”轉化為可識別、可定價、可投資的長期現金流。

霍卓榕認為，中國在新能源技術和產業配套上的優勢，完全可以、也應該轉化為城市更新中的成本競爭力，“關鍵不是單一技術，而是將技術與設計、金融與長期運維結合，通過規模化、系統化應用，把一次性改造投入轉化為全生命周期的成本下降和資產增值”。當新能源與系統化解決方案可復制、可規模化時，低碳就不再是成本負擔，而將成為驅動城市更新商業可行性的核心動力。

瑞銀集團首席執行官安思杰在3月舉行的中國發展高層論壇2026年年會上表示，城市更新、綠色投資等領域是在華跨國企業關注的焦點。以電梯行業為例，隨著老舊小區改造和城市更新持續推進，消費品以舊換新、電梯等基礎設施的更新與服務需求迎來新增長。

美國奧的斯全球公司首席執行官朱蒂也在此次年會上提出，智慧城市、數字化和城市更新為他們提供了開發新產品的機會，這些在中國開發應用的成果還將推廣到全球其他市場。

如何讓資本“慢下來”

面臨資金平衡周期長、市場主體短期回報壓力大等痛點，如何讓進入城市更新的資本“慢下來”？

霍卓榕表示，城市更新如果能夠與長期價值創造緊密結合，資本自然會展現出更強的耐心與定力。奧雅納集團在上述建議中，提出了“改造—價值提升—再投資”的良性循環發展方案。如果資產表現能夠不斷優化，就可以在降低運營成本的同時，增強出租的吸引力，從而提高資產的流動性，為未來的持續投資奠定基礎。這一模式對全球范圍內的城市更新實踐都具有參考意義。

“長期治理是城市更新取得成功的保障。”霍卓榕說，優秀的項目不僅僅停留在融資完成，更注重后續的持續經營與精細化管理。這類項目通常擁有清晰的運營邏輯，能夠通過持續優化公共空間、建筑表現和整體韌性，增強綜合吸引力，從而為城市更新創造堅實的長期價值。

他以2012年倫敦奧運會后東倫敦城市再生為例說，奧運項目為倫敦帶來的信心與變革動能，直到十多年后的今天仍在延續。其中的動因就在于城市更新不只聚焦于項目本身的經濟回報，更強調區域協同、社會包容和可持續價值創造。他們持續參與倫敦奧林匹克公園的遺產管理，聚焦環境績效與創新試驗場等，確保更新成果能夠長期沉淀、延續和鞏固起來。

在霍卓榕看來，北京、上海等城市的存量更新是在城鎮化、產業升級與治理轉型同步推進中完成的，是一種“高速運行中的系統重構”；而倫敦、紐約等地的更新通常發生在產業格局相對穩定的背景下。路徑雖異，挑戰卻相通，即如何破解建筑老化、脫碳與韌性壓力，如何讓商務區在非辦公時段也充滿活力，如何在長周期更新中平衡短期回報、建立可持續的運營機制，應對這些問題，更加需要聚焦城市系統進行“一體設計”。

近3年來，上海市累計啟動57個城中村改造項目，完成104萬平方米舊住房成套改造，387公里架空線實現入地整治，黃浦江與蘇州河兩岸貫通岸線總長突破110公里。與此同時，36個總面積62萬平方米的商辦樓宇完成更新升級，75平方公里低效產業用地盤活，城市空間價值與發展活力持續釋放。目前，《上海市城市更新和住房發展“十五五”規劃》已編制完成即將發布，圍繞人居環境、存量資源、基礎設施、生態系統、歷史文脈、服務功能、重點片區七大領域制定的新一輪城市更新三年行動計劃也將同步啟動。

于4月8日公開的《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》明確，“十五五”時期北京將突出城市更新整體性、系統性，完善以需求為導向、以項目為牽引的分類實施機制，城市更新年度投資到2030年達到3000億元以上。北京將探索形成整體謀劃、資源統籌、政策集成、多元參與的更新模式，打造中軸線沿線、磁器口東片區、永定灣等一批功能復合、特色鮮明的區域綜合性更新片區，實現城市更新從空間改造向功能植入、治理升級、社會共創的系統性跨越，全力打造一批城市更新“北京樣板”。

“中國城市更新真正值得輸出的，不是一套標準答案，而是在復雜現實中持續創新、不斷校準方向的能力。”霍卓榕認為，中國是在高度密集、強約束的城市環境中，學會“用存量驅動城市持續進化”。城市更新幾乎是在既有結構中重組功能、提升效率，不停運轉的狀態下完成的。這種能力不是規劃圖紙本身帶來的，而是長期實踐中形成的系統性方法，這對資源有限、城市化速度很快的新興市場來說，極具現實意義。從國家層面提出“城市更新行動”，到地方政府統籌空間、產業、民生與治理目標，中國的城市發展形成了長期、連續的更新機制，也展現出了高度本土化的創新力。