昆明樓市乍暖還寒：有人確實(shí)吃到了肉，有人喝湯也困難

今年春節(jié)后的一個(gè)多月，昆明有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目都說(shuō)賣(mài)得不錯(cuò)，比預(yù)想要好，比如中鐵央著、大華錦繡麓城、遠(yuǎn)大云錦壹號(hào)等，成交量都有增長(zhǎng)。至于新開(kāi)樓盤(pán)就更不用說(shuō)了，今年首個(gè)開(kāi)售的新項(xiàng)目萬(wàn)科棠月東方，到3月底為止已經(jīng)賣(mài)了快2億。萬(wàn)科自己公布的數(shù)據(jù)則是首開(kāi)2.8億。邦泰觀云一二期聯(lián)推，一季度成交金額更是高達(dá)6.85億。就連許久不在市場(chǎng)上發(fā)聲的舊規(guī)老盤(pán)金茂府，一季度也悄悄賣(mài)了1.63億。

萬(wàn)科棠月東方延續(xù)了桂語(yǔ)東方以來(lái)的熱銷(xiāo)勢(shì)頭（圖源：萬(wàn)科）

對(duì)此，有自媒體說(shuō)昆明樓市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，同期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的新房成交也都有所增長(zhǎng)，似乎進(jìn)一步印證了樓市回暖是個(gè)普遍現(xiàn)象。

但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎并不支持這一說(shuō)法。今年春節(jié)后至今，只有3月是個(gè)完整的銷(xiāo)售月，以3月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，今年昆明新房（住宅）成交量還不如去年。克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月昆明新建住宅成交面積為29.11萬(wàn)平米，而去年3月的成交面積為33.22萬(wàn)平米，今年比去年還少了4.1萬(wàn)平米，降幅達(dá)12.4%。

有人說(shuō)今年春節(jié)晚，3月份的銷(xiāo)售還沒(méi)有徹底從假期狀態(tài)恢復(fù)，但今年截至上周末的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，仍然不如去年同期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1月1日到4月5日，昆明累計(jì)住宅成交量比去年同期少21%，差距還比較大。

今年以來(lái)（截至4月5日）累計(jì)住宅成交面積比去年同期少21%

由于今年一季度銷(xiāo)量趕不上去年，所以截至3月底，昆明住宅的去化周期也從去年同期的15.1個(gè)月，增加到今年的16.2個(gè)月。

這也就是說(shuō)，就算開(kāi)年真有什么小陽(yáng)春，今年的溫度也不如去年。

為什么統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和部分開(kāi)發(fā)商的自身感受差距這么大？原因很可能是市場(chǎng)分化加劇了，今年春節(jié)后市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的確增加了，但主要受益的是新規(guī)項(xiàng)目，還有些地段和配套比較好的老項(xiàng)目，相反，普通老盤(pán)、舊規(guī)樓盤(pán)，以及短板明顯的樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)力卻進(jìn)一步下降，銷(xiāo)售并沒(méi)有多大改善。

即便有些老項(xiàng)目、舊規(guī)樓盤(pán)看上去似乎也有不錯(cuò)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，但那是以大幅度降價(jià)為代價(jià)的，比如近期偶爾出現(xiàn)在昆明銷(xiāo)售周榜前列的綠城云筑臻邸，近期推出的特價(jià)房才賣(mài)8228元/平米，比開(kāi)盤(pán)時(shí)每平米便宜了上千元，而且是現(xiàn)房。還有金茂府，最近促銷(xiāo)的房源才賣(mài)1.5萬(wàn)/平米，要知道金茂府當(dāng)年是2萬(wàn)+的高端樓盤(pán)。

降價(jià)后的龍江金茂府成交量賣(mài)得不錯(cuò)

對(duì)于老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果能以?xún)r(jià)換量已經(jīng)算是不錯(cuò)，還有些樓盤(pán)早就現(xiàn)房交付，可是沒(méi)有賣(mài)掉的尾房即便降價(jià)，銷(xiāo)售也一般，比如呈貢的中交錦瀾府，在旁邊邦泰新規(guī)樓盤(pán)的沖擊下，即使特價(jià)只賣(mài)6600元左右，成交也一般。還有經(jīng)開(kāi)區(qū)的中糧鴻運(yùn)，已經(jīng)將價(jià)格降到了6000元出頭，是目前昆明主城區(qū)最便宜的新房，但在經(jīng)開(kāi)區(qū)黃土坡一帶大量低價(jià)次新二手房的沖擊下，去化也不容易。

現(xiàn)在的情形是，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)很低，貸款利率更是歷史最低，有些城市的租售比已經(jīng)提高到了3% 左右，租金不但能覆蓋房貸利息甚至還有結(jié)余，以至于出現(xiàn)有人批量購(gòu)買(mǎi)二手房當(dāng)包租公的情況，所以熱點(diǎn)城市、大城市的房地產(chǎn)熱度的確有所提升，重點(diǎn)房企今年一季度的業(yè)績(jī)也有改善，但市場(chǎng)回升的受益者主要是這兩年推出的新規(guī)項(xiàng)目，去年以來(lái)各地新出現(xiàn)的抬板式住宅，更進(jìn)一步拉大了新項(xiàng)目和老項(xiàng)目的產(chǎn)品代差，讓老樓盤(pán)不得不加快割肉去化。

一句話(huà)總結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以犧牲一批舊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商利益的方式，換來(lái)溫度回升。

建投春城恒府新推的抬板式住宅