北京城建，設計師太厲害了

樂居財經·進深 出品
陳海保 主播

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發展（600266.SH）和北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得，折合樓面價3.2萬元/㎡。

項目占地3.13公頃，規劃建面8.78萬㎡，容積率2.8。

規劃12棟住宅樓，共907戶，面積段：78/95/108/122㎡。

規劃解讀

龍樾海序整體規劃12棟住宅樓，5棟洋房和7棟18F小高層高低錯落，穿插布局。

項目占地3.13公頃，容積率高達2.8。

北京在全國來講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經北京近三四年來住宅地塊的最高容積率水平。

當然2.8不是唯一，去年有一些四環甚至三環內地塊，容積率也達到2.8。

但是這個項目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內，實在有點偏矮，常規情況，至少建筑限高80米。

可以對比下朝陽區的兩個盤：

北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層，樓間距也會相對小一些。

公服配套樓集中在東側主入口位置，除了兩棟單體配套樓，大門北側5號樓的首層，有一部分空間為社區管理服務用房。

在整個總圖上，沒有看到配電室。

在公眾反饋意見中，也提到了有關公服配套設置的問題。

對于總圖中沒有標注的垃圾桶站、可再生回收點、非機動車坡道等，開發商回復明確了具體位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅樓及2# 人防出入口的北側；

可再生回收點位于5# 住宅樓及2# 人防出入口的北側；

非機動車坡道位于9# 住宅樓東側。

然而，有關配電室的位置，依然沒有明確。只是援引了《北京市居住公共服務設施配置指標》及《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》(京政發[2025]25號)作為依據，表示該項目的配電室按照上述要求設置。

TIP：在最新實施的文件中，關于市政保障類設施配置的引導要求提到：

配電室（箱）/電纜分界室，落實防澇風險評估及防控措施，經相關部門審查同意后，可在地下一層設置。

龍樾海序雖然沒在回復里明確，但結合總圖來看，該項目的配電室應該是放在了地下空間。

這也成為新規實施后，北京首個民宅配電室“入地”的項目。

在它之后，豐臺的中建方程國賢府，以及順義中鐵工投新國展項目，建工花鄉項目也跟進了。

配電室入地，不僅可以節約地上空間，還不占用容積率，多設置幾套住房。

對于購房者而言，配電室是否入地直接關系到居住安全與生活品質。雖然新規為地下設置提供了政策通道，但具體的防澇評估標準、審查流程以及后續的安全保障措施，仍是公眾關注的焦點。

龍樾海序此次含糊的回應，或許也折射出開發商在平衡政策紅利與市場信心之間的謹慎態度。

隨著北京房地產市場對“好房子”標準的日益重視，公共服務設施的配置細節也成為衡量項目品質的關鍵標尺之一。龍樾海序后續是否會進一步公開配電室的具體設計方案及防澇評估報告，以消除公眾疑慮，值得持續關注。

開發主體

項目開發主體北京城華房地產開發有限公司由城建發展（600266.SH）控股80%，藍華宇房地產持股20%。

城建發展總經理助理劉露軍出任項目公司法人、董事長。

藍華宇房地產是昌平區屬國企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區開發建設平臺之一，負責城市開發工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造項目。

區位地段

龍樾海序位于昌平東小口鎮，五環至六環之間。

地塊自打亮相就頗受關注，回天地區人口密集，但都是老盤，板塊近5年都沒有新增供應，新規產品稀缺。

東小口地塊一度被稱為“昌平南區域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長線上，直線距離北五環3公里，挨著海淀和朝陽，往西能承接西二旗、后廠村的互聯網新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務區的紅利。

在建的地鐵13B號線建材城東站距離地塊1公里左右，計劃明年通車，向西5站直達西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開工建設的S7東北環線，減少到國貿CBD的換乘。

周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設施，生活配套完善。規劃中的北京101中學也在地塊附近，12年一貫制學校，填補區域優質教育資源的缺口。

東小口賀村中灘組團共有3幅住宅子地塊，用地規模總計14.49公頃，規劃地上建面39.8萬㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發優勢。

這塊地也是規模最小的一幅，規劃建面約8.8萬㎡。

東側002地塊建筑規模約15.6萬㎡；南邊的005地塊約15.4萬㎡。

相關公司：城建設計hk01599,北京城建sh600266