出險房企財報集體盈利背后：虛盈實虧，以時間換空間

年報窗口期開啟，各大房企陸續交出2025年成績單，碧桂園、旭輝控股、佳兆業、遠洋集團四家房企在債務重組的推動下，實現扭虧為盈，歸母凈利潤合計超800億元。盡管這一盈利主要來自債務賬面價值削減帶來的浮盈，并未形成真實現金流入，但對于深陷困境的房企而言，卸下巨額債務包袱已是極為重要的階段性成果。旭輝控股2025年未償還債務降至504億元，較上年減少超360億元；碧桂園有息負債同比下降42%至1480億元。業內人士指出，所謂的業績反轉，本質仍是"以時間換空間"，將短期償債壓力向后遞延。對于這批企業來說，真正的挑戰在于后續經營能否回歸正軌——穩步推進保交付、恢復業務能力、有序清償存量債務，才是實現可持續穩健發展的關鍵。

債務重組托底，四家房企合計盈利超800億元

隨著房企陸續披露2025年財報，此前陷入債務危機的多家房企通過債務重組實現歸母凈利潤扭虧為盈，減輕了債務壓力。

遠洋集團最先披露2025年財報，全年歸母凈利潤錄得67.56億元，2024年同期虧損186.24億元，同比增長136.28%。

此后，碧桂園、佳兆業、旭輝控股先后披露業績，2025年全年歸母凈利潤分別錄得32.61億元、525.55億元及176.66億元，同比分別增長109.93%、284.18%及349.66%。

上述四家房企2025年合計歸母凈利潤達802.38億元。扭虧為盈成為2025年出險房企的普遍特征。房企給出的理由一致：債務重組。旭輝控股、佳兆業及遠洋集團在財報中披露，2025年債務重組收益分別約為414.32億元、853.74億元和468.72億元。

此外，碧桂園境外177億美元債務重組于2025年12月30日生效；境內9只債券合計137.7億元重組方案全部通過。

中指研究院企業研究總監劉水表示，債務人在債務重組中，因重組債務賬面價值超過清償現金、非現金資產公允價值或重組后債務賬面價值而產生差額，該差額需一次性計入當期利潤，形成"債務重組收益"。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析指出，房企通過債務重組實現凈利潤扭虧為盈，為房地產行業風險化解釋放多重積極信號：既為出險房企推進債務重組、化解存量風險提供了可行路徑與示范，也為企業實現扭虧為盈、推動經營層面持續向好提供了有效舉措。

謝逸楓表示，當前房地產行業債務風險化解已逐步進入尾聲。對債務重組取得成功的房企而言，其債務風險化解工作接近收尾，同時推動行業風險出清持續提速，整體呈現穩步向好態勢。

重組成功利好的不只有表面數據

賬面修復是債務重組的表象。更深層的影響是房企債務指標修復及債務結構優化，這為房企爭取了調整時間，也為日后經營改善贏得空間。

碧桂園2025年總負債7678.61億元，2024年同期總負債為9845.89億元，一年間減少債務2167.28億元；借貸從2024年底的2535億元降至2025年的1480億元，減少1055億元，降幅42%。

債務規模縮減的同時，碧桂園的債務結構也完成調整。財報顯示，2025年末，碧桂園一年內需償還的借貸為1071.84億元，較2024年同期減少302.29億元，短期償債壓力下降。

短期債務縮減并非憑空消失：一部分通過債務重組直接核銷，另一部分遞延至遠期償還。財報顯示，2025年碧桂園五年后償還的債務從2024年的0元增至14.08億元。

多家出險房企采取類似操作。旭輝控股2025年一年內到期的銀行及其他借貸、優先票據、公司債券、中期票據和可換股債券合計142.9億元，同比下降77.68%。而一年后到期的上述款項由2024年末的230.35億元增至361.5億元。

謝逸楓表示，房企短期債務規模顯著縮減，以時間換空間為企業經營修復創造條件，既為修復資產負債表、穩定現金流贏得緩沖期，也對后續經營造血能力的恢復形成支撐，有效延長了經營復蘇的周期，為企業調整策略、推進業務修復預留了空間。

從保交付到自我造血

房企財務層面的"結構升級"，本質仍是以時間換空間，將短期償債壓力遞延至遠期，并未完全消除債務，但為房企爭取了調整時間，得以集中精力修復自身造血能力。

2025年，各大房企將保交付作為破局關鍵。佳兆業在深圳、廣州、成都、重慶等城市交付18個項目、共計約8592套房源；碧桂園2025年交付17萬套，2023—2025年三年累計交付近115萬套；旭輝控股2025年交付超2.2萬套，整體交付率99%；遠洋集團（包括合營公司和聯營公司）2023—2025年共交付住宅超12萬套。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，保交付是房企經營的關鍵環節。若無法保障樓盤順利交付，企業后續項目運營與資金回籠便失去基本支撐。保交付是企業持續經營的基礎，只有交付落實，經營發展才具備可持續性。當前資本市場也高度關注房企保交付進展，將其視為企業現階段經營工作的核心任務。

但從經營本質來看，如何真正修復自身造血能力，仍是2026年擺在各大房企面前的核心問題。2025年碧桂園、旭輝控股、佳兆業、遠洋集團的合同銷售額分別為330.1億元、161億元、55.44億元及263.1億元，同比分別下降30.06%、52.2%、17.9%和25%。

劉水表示，房企應抓住政策窗口期（如核心城市優化限購），提升產品力，加大營銷力度，加速現有項目銷售，快速回籠資金。積極利用政策工具盤活資產，如主動利用地方政府專項債收儲存量閑置土地、收購存量商品房的政策，將沉淀資產轉化為現金流；與政府部門對接土地調規、退地換地等政策，以回籠資金或置換為更易去化的資產。

劉水分析稱，債務重組完成不等于企業真正"上岸"。如果后續銷售不暢、經營未改善，仍可能面臨現金流再次斷裂的風險。必須將債務重組視為新起點而非終點。它主要解決短期流動性風險，為修復資產負債表贏得時間。但要真正恢復"造血能力"，實現可持續經營，還需后續努力。

謝逸楓認為，當前房企借助債務重組有效緩解了短期債務壓力。除加快銷售回款外，提升自身造血能力可從多方面發力：加快處置不良資產與非主營業務，及時回籠資金；加速推進優質資產處置變現；積極拓展新型融資渠道，通過商業地產REITs、經營性物業貸款等方式盤活資產、補充現金流；依托持有型商業物業、物業服務等板塊，打造持續穩定的收益來源，夯實長期經營能力。

北京商報記者 李晗