銷量同比高點下滑超50%，有沒有活得還不錯的房企？

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全國商品房銷售面積為8.81億平方米，較2021年17.94億平方米的歷史高點累計回落超過50%。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，34個重點城市新房同盤同比價格較高點下跌31%，同比下滑10%。

在這樣的大背景下，房企虧損已經(jīng)成為常態(tài)，近期各大房企陸續(xù)發(fā)布2025年財報，其中頭部房企大多都持續(xù)虧損，萬科虧損885.56億元一度引爆地產(chǎn)圈。

曾經(jīng)的名角走下舞臺，少了掌聲，只留下唏噓。僅僅數(shù)年，增量市場落幕，存量市場來臨，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了史無前例的出清，2021年房地產(chǎn)銷售榜單TOP10房企里，如今沒有出險的企業(yè)只有“招保中華”四家央企與龍湖一家民企。

所幸的是，這些幸存的房企，在行業(yè)虧損的大潮中，都找到了活下去的出路。

房企平衡開發(fā)業(yè)務(wù)占比

2025年，央國企仍以重資產(chǎn)開發(fā)為主，占比普遍85%以上，保利發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比90%，綠城中國約96%，中海地產(chǎn)占比93.3%，華潤置地占比82%，招商蛇口占88%，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比過高，是優(yōu)勢，也是風(fēng)險。

而重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，必須要拿地，只是相比十多年前競拍土地時的一擲千金，如今房企拿地逐漸理智。公開資料顯示，拿地金額前五位都是清一色“國家隊”，前兩位分別是中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，隨后是綠城中國、華潤置地和招商蛇口，拿地金額分別是907億元、671億元、592億元、585億元和514億元。綠城中國是唯一一個不是央企的房企，但第一大股東中交集團(tuán)為央企，一樣具備央企背景。

在地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷的情況下，大部分民營房企都暫緩拿地，龍湖是為數(shù)不多拿地的民營房企，2025年在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等高能級城市獲取了7幅地塊。而與土地市場上的收縮與聚焦相比，龍湖把更多力氣花在了去庫存上。截至2025年末，龍湖的現(xiàn)貨庫存較期初壓降210億元；全年累計清盤78個項目，并推動14個存量項目的全面煥新，去化超60億元。

事實上，如今很多房企都在多元化發(fā)展，逐漸降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，比如此前龍湖的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比偏高，2021年地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比達(dá)90.4%，但在隨后的幾年間，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比不斷下降，2025年已經(jīng)降至72.5%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比的下滑，說明龍湖除了地產(chǎn)之外其他業(yè)務(wù)的迅速崛起，多元化發(fā)展，也讓龍湖多了抗風(fēng)險的能力和底氣。

如今很多房企都在多元化發(fā)展，逐漸降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，龍湖從很早就開始重視運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)，堅持把每年銷售回款10%作為上限，投資于持有型物業(yè)，如今已形成開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)的新格局。

在2025年，龍湖實現(xiàn)歸母凈利潤10.2億元，其中，運(yùn)營及服務(wù)實現(xiàn)核心權(quán)益凈利79.2億元，成為利潤的主要貢獻(xiàn)來源。

化債進(jìn)入深水區(qū)

房地產(chǎn)市場的筑底周期仍未結(jié)束，房企債務(wù)風(fēng)險進(jìn)入深度出清階段。

各大房企都在積極化債，但有的順利有的卻并不順利。央國企較為穩(wěn)健，通過壓降短債+低息置換等手段，以經(jīng)營性現(xiàn)金流覆蓋到期債務(wù)，極少依賴重組，穩(wěn)結(jié)構(gòu)、優(yōu)成本，筑牢安全底座。但整體上看，房地產(chǎn)央國企的“壓債、去杠桿”效果不算明顯，整體有息負(fù)債規(guī)模仍在增長或高位盤整，呈現(xiàn)“明穩(wěn)暗增、結(jié)構(gòu)分化、借新還舊”的特征。

核心問題在于負(fù)債規(guī)模難降，壓力仍在。盡管行業(yè)處于深度調(diào)整期，多家頭部房企高喊“降負(fù)債”，但從最新財報數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)央國企的有息負(fù)債總量并未明顯收縮，部分企業(yè)甚至逆勢增長。保利發(fā)展2025年末有息負(fù)債約3858億元，雖負(fù)債率略有下降，但絕對規(guī)模仍居行業(yè)前列，且為支撐銷售與投資，負(fù)債總量未明顯壓降。

萬科2025年末有息負(fù)債3584.8億元，較2024年不降反增，凈負(fù)債率升至123.5%，依賴股東借款與債務(wù)展期維持。招商蛇口2025年有息負(fù)債超千億，凈負(fù)債率72.46%，在銷售下滑10.6%、利潤下滑74.65%的背景下，負(fù)債規(guī)模依然剛性。頭部央企因規(guī)模龐大，去債難度不小，甚至還有部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模小幅增長。

（數(shù)據(jù)來源：2025年中報及三季報）

對碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝控股這樣的出險民營房企來說，只能通過重組、削債務(wù)，實現(xiàn)“實質(zhì)脫困”，境內(nèi)外債務(wù)重組加資產(chǎn)處置，通過債轉(zhuǎn)股、本金削減實現(xiàn)大幅削債。2025年21家出險房企完成重組，化債總規(guī)模約1.2萬億元，行業(yè)風(fēng)險加速出清。

也有不少穩(wěn)健的民營房企主動降債、強(qiáng)現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)型謀長遠(yuǎn)，龍湖就是其中典型代表。2023年起，龍湖就堅持用正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動業(yè)務(wù)增長，以安全穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的基本盤。2025年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，這已是龍湖集團(tuán)連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

擁有正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，對化解自身債務(wù)風(fēng)險有極為積極的意義，而得益于此，龍湖也擁有了扎實的財務(wù)基本盤。龍湖2025年全年如期/提前償還了包括境內(nèi)信用債、中債增擔(dān)保債券、境外信用貸款在內(nèi)的債務(wù)共計220億元。截至2025年底，龍湖有息負(fù)債規(guī)模從2022年中期約2100億元降至2025年1528.1億元，3年半的時間累計壓降近600億元，其中2025年單年壓降235.1億元，降幅13%。

總體而言，房地產(chǎn)化債已從“被動展期拖時間”進(jìn)入“主動削債、系統(tǒng)修復(fù)”階段，境內(nèi)溫和、境外狠削，以“債轉(zhuǎn)股+以資抵債+展期降息”為標(biāo)配，央國企靠股東與政策支持“穩(wěn)負(fù)債騰規(guī)模”，民企靠深度削債“謀轉(zhuǎn)型”，最終目標(biāo)都是活下去、恢復(fù)經(jīng)營。相比大多數(shù)房企的“連滾帶爬”，龍湖在化債方面就顯得從從容容。

穩(wěn)健模范生

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整與洗牌，市場銷售下滑、投資收縮、債務(wù)風(fēng)險高企，多數(shù)房企仍在流動性危機(jī)與去杠桿中掙扎，行業(yè)“剩者為王”格局加速成型。在此背景下，龍湖集團(tuán)2025年財報逆勢凸顯亮點，憑借穩(wěn)健財務(wù)與多元業(yè)務(wù)優(yōu)勢，成為民營房企乃至全行業(yè)的穩(wěn)健標(biāo)桿。

財報顯示，龍湖2025年實現(xiàn)營收973.1億元，其中運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.7億元創(chuàng)歷史新高，貢獻(xiàn)核心利潤79.2億元，毛利率超50%，成為穿越周期的“壓艙石”。商業(yè)出租率穩(wěn)定在97%高位，資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)、智慧營造等業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，多元盈利結(jié)構(gòu)有效對沖開發(fā)業(yè)務(wù)波動。

當(dāng)然，債務(wù)安全是龍湖最大底氣。平均融資成本降至3.51%創(chuàng)行業(yè)新低，債務(wù)期限拉長至12.12年。2026年到期債務(wù)僅61億元，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，基本徹底擺脫債務(wù)危機(jī)隱患。

行業(yè)大洗牌之下，高杠桿民企出清、部分央國企負(fù)債承壓，而龍湖憑借前瞻性風(fēng)險管控、健康債務(wù)結(jié)構(gòu)與強(qiáng)勁非開發(fā)業(yè)務(wù)，已率先走出調(diào)整期。未來隨著行業(yè)逐步企穩(wěn)，龍湖將憑借穩(wěn)健底色持續(xù)搶占市場份額，長期發(fā)展前景樂觀。

低負(fù)債率是龍湖的安全底線。它讓龍湖遠(yuǎn)離債務(wù)違約、流動性枯竭風(fēng)險，無需依賴展期、削債、債轉(zhuǎn)股等痛苦化債手段，能夠保持經(jīng)營獨(dú)立、信用完好，這是房企活下去的根本。而低負(fù)債率帶來融資優(yōu)勢。融資成本更低、期限更長、渠道更穩(wěn)定，在行業(yè)融資收緊時反而能獲得更多金融資源，形成良性循環(huán)。這賦予了龍湖抵御周期的能力，也將推動龍湖率先完成業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

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作 者 |夢蕭