創紀錄虧損，萬科的債務壓力還在加劇

去年，萬科錄得創紀錄的虧損。

3月31日，萬科發布的財報顯示，2025年實現營收2334億元，同比下降31.98%；歸母凈利潤為-885.56億元，同比下降78.98%；資產總額約1.02萬億元，負債總額約7847.62億元，凈負債率為123.48%，同比上升了42.88個百分點。

去年，萬科的業績較此前預期更差，這也是萬科自1991年上市以來第二次出現全年虧損。

具體來看，萬科房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處于歷史低位，只有8.1%。報告期內，萬科的房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。

這些項目的地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，這也導致報告期結算毛利總額大幅減少。

除此之外，導致萬科虧損的原因還包括業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值；部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。

最終，萬科在過去的兩個財年累計虧損超過了1300億元。

這是屬于萬科的至暗時刻。

除了財報上的虧損，最近萬科內部也不太平。

一波接一波的高管被帶走調查，而最近被帶走的高管，也都是萬科的關鍵人物。其中吳忠友離開萬科已經好幾年了，但最終還是被查。

根據了解，他被查是因為十年前，在貴陽萬科和當地多家國企合作開發項目時，涉及到了土地獲取、工程發包等環節的利益輸送。

除此之外還有王潤川，這位曾經郁亮的秘書也被帶走，大概率也和早年的項目運作、資金往來有關。

除此之外，還有萬科的辛杰。去年1月份他接替郁亮成為萬科董事長，還是深鐵的核心人物，結果僅僅執掌萬科9個月，就在去年9月份被帶走。

當然還有我們熟知的祝九勝，同樣是去年1月份辭職，10月份就被采取強制措施。

最最令人感到意外的，還有萬科創始人王石，這位著名的企業家，最近甚至還有傳言稱他已經被限制出境。

萬科，曾經國內房地產行業的“優等生”，如今走到今天這個局面，的確令人唏噓。

去年一年，萬科八百多億的虧損并非突然出現，而長期積累問題的集中爆發。截至2025年末，萬科總資產1.02萬億，較上年末縮水了20%，而歸屬于上市公司股東的凈資產則僅剩1169億元。

在國內持續多年的房地產危機沖擊下，萬科的流動性承壓，疊加大股東深圳地鐵集團減少的支持，萬科的現金流壓力也在加劇。

2025年全年萬科經營性現金流凈額由正傳負，凈流出9.88億元，主業造血能力已經處于微弱狀態。截至2025年底，萬科持有貨幣資金672億元，而短期借款和一年內到期的非流動負債更是分別達到263億和1366億，考慮到萬科貨幣資金中還有接近60億的受限資金，這意味著萬科的資金缺口已經超過了千億元。

今年，萬科的形勢也不容樂觀。

2026年，萬科面臨到期公開債合計146億元，其中4月到7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出，這一集中到期的時間窗口，也讓萬科的流動性管理面臨嚴峻考驗。

從曾經的優等生到現在的創紀錄虧損，萬科何以走到今天？

首先是行業因素。國內房地產市場自2021年下半年開始進入深度調整期，這是萬科陷入困境的大背景。2024年萬科銷售金額2460億，同比下降34.6%，在行業整體放緩的大背景下，即便是行業龍頭也難以獨善其身。

其次就是歷史投資決策失誤。萬科管理層在致股東信中稱，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道布局步子過大、融資模式未能即使轉型等問題。

具體來看，萬科2025年結算的項目主要對應的是2023年和2024年銷售的項目和2025線消化的現房和準現房庫存，這些項目的地價獲取成本較高，而銷售時市場已經轉冷，導致結算毛利大幅減少。

然后就是多元化業務拖累。和恒大一樣，除了房地產開發主業之外，萬科也在商業地產、物流地產、長租公寓、冰雪業務等領域布局，這在債務時期也成了負擔。

盡管萬科早在2018年就提出了“活下去”的戰略口號，作為國內最早一批“活下去”的地產企業，這也顯示出萬科對行業風險的警覺，但在實際操作中，萬科并未能完全擺脫行業高杠桿擴張的慣性。

哪怕是在2021年之前，萬科在土地市場火爆時期仍然在追高投資拿地，這些高價地項目在行業下行期成為了沉重的負擔。

所以，企業有時候說什么不重要，真正重要的是要看企業怎么做。

然后就是大股東深鐵。深鐵集團目前已經累計向萬科提供了超過300億元的借款支持，但這種支持模式存在明顯局限性。

首先深鐵集團自身的經營壓力也在增大，2025年上半年營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損約33.6億元。這也導致深鐵對萬科的支持，從此前無需抵押的信用借款，逐步調整為要求抵質押擔保的借款模式，支持力度和方式都發生了變化。

盡管去年萬科已經完成了部分債務展期，但2026年萬科仍然面臨著嚴峻的償債壓力，除了已經完成展期的債券，萬科仍然有112.7億債務將于今年4到7月集中到期。

這也意味著，萬科未來仍然需要繼續通過資產處置、股東支持等方式籌集資金。

但隨著大股東的支持力度減弱，未來的萬科，恐怕只能夠更多依靠自己的力量來應對債務問題。

總的來說，萬科的創紀錄虧損和債務壓力加劇，是今天國內房地產行業深度調整的縮影。這家曾經的市場化標桿企業，如今正站在生存與發展的十字路口。從短期看，萬科需要通過債務展期、資產處置、業務聚焦等方式渡過流動性危機；從中長期看，萬科更需要徹底告別過去的擴張模式，建立更加穩健的經營體系。

無論最終的結果如何，萬科的案例都將成為國內房地產行業發展史上的重要一課，提醒所有市場參與者：在周期面前，沒有任何企業可以例外；在風險面前，唯有敬畏之心不可或缺。

只有敬畏市場，企業才能夠存活的足夠久。

end.

作者：羅sir，關心人、社會和我們這個世界的一切；好奇事物發展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。