新舊模式交替，房地產轉向“民生穩定基石”，步入轉型攻堅期 丨 2026觀點年度論壇

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

過去一年，房地產市場政策底部與市場底部逐步明晰，保交房工作取得階段性成效，構筑高品質住房已然成為行業共識。2026年作為“十五五”開局之年，國內經濟結構轉型升級步伐加快，房地產行業步入深度調整與轉型攻堅的關鍵時期。

4月2日，在2026觀點年度論壇上，業內人士的共識與實踐表明，轉型攻堅之路雖有挑戰，但機遇并存。從政策層面的“優化供給”到企業層面的“品質創新”，從“好房子”打造到城市更新、數字化轉型、輕資產運營的多元探索，房地產行業正逐步擺脫傳統規模依賴，向民生屬性回歸、向品質競爭轉型。

新舊模式交替的歷史節點

針對行業轉型這一核心議題，業內專家學者、企業代表紛紛發表觀點，解讀行業政策導向與發展方向。

廣東省房地產行業協會會長王韶指出，相較于“十四五”，“十五五”房地產核心政策已從“增加供給、平穩發展”轉向“優化供給、高質量發展、新發展模式”，標志著房地產從規模擴張向質量提升、從“經濟刺激工具”向“民生穩定基石”轉變。

面對新發展階段，房地產也面臨著高質量發展的內涵要求，其核心在于實現“增長的穩定性、發展的均衡性、環境的可持續性和社會的公平性”的多維統一，同時平衡短期穩定與長期健康發展關系。

王韶強調，好房子的終極目標是回歸民生屬性，實現人人享有適當住房：“讓城市空間更好地服務國民各行各業發展，這與現代化人民城市建設的終極目標高度一致。”房企需同時將“好房子”與“好服務”的價值轉化為經濟增長動力，刺激消費、帶動有效投資；構建高品質的生活生產場所空間和場景，持續釋放“好房子”的長期持有價值，系統深入推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設，助力房地產回歸民生屬性，成為支撐高質量發展的重要抓手。

中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁直言，當前房地產行業正處于新舊模式交替的歷史節點，保現金流還是保利潤，成為當前企業必須面對的兩難選擇。

楊勁認為，行業當下的挑戰，本質上是宏觀經濟轉型與城市發展階段迭代的必然結果。過去房地產行業的規模增長模式已失靈，行業重心轉向做優增量、盤活存量資產。目前國家政策大力支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設、好房子打造等領域，既是國家重點引導的賽道，也將成為未來房地產行業的價值主戰場。

基于這一行業判斷，中信城開目前確立了“開發+運營”雙輪驅動格局，依托中信集團“金融+實業”產融協同優勢，聚焦風險化解、城市更新等核心賽道。同時，主動構筑“探索新模式、打造新產品、運用新技術、構建新生態”的四新轉型模式，走出一條具有自身特色的轉型發展之路。

企業創新發展路徑

站在行業“量變向質變”轉化的關鍵節點，順應行業發展趨勢、創新發展路徑，成為當前房企的核心任務。各大房企紛紛發力品質提升，探索符合新周期要求的發展模式，推動行業向品質競爭時代邁進。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉透露，招商蛇口正推進“好房子2.0”探索，核心聚焦技術集成與創新，已在深圳總部搭建好房子實驗室，開展新問題發掘、新技術探索及客戶感知印證工作。

綠城生活科技集團同樣在探索“好房子”的具體打造方式。綠城生活科技集團副總經理、綠城建筑科技集團總經理朱快指出，很多房企之所以陷入經營困境，根源就在于普遍采用的是拼裝拼湊式的開發模式。

“未來房地產的競爭，本質上是‘科技+人文’的智能人居式競爭，這也正是傳統拼裝式開發模式無法適應，也無法打造出好房子的關鍵原因。”朱快介紹說，目前綠城好房子相關技術體系已在多個項目落地，未來綠城將持續以科技與人文為核心，讓更多人住進符合綠城科技“6633”標準的好房子。

作為代建行業的頭部代表之一，金地管理也建立了打造“好房子”的一套獨特模式。據金地集團開發管理公司副總經理王欣介紹，金地在商用代建（即非住領域）已構建全鏈條管理服務體系，全面覆蓋前期投資決策、產業策劃、開發階段及后期運營等所有環節。

針對行業現狀，金地管理推出“代建+”與“代建－”雙模式。一方面，面對傳統標準化代建競爭激烈、客戶需求多元化的情況，金地管理憑借在產業園運營、長租公寓、融資顧問、物業服務、康養體育等領域的能力，提供“代建+”增值服務；另一方面，鑒于房地產從業人員飽和，城投平臺、科技企業易招募專業人才，業主需求轉向局部板塊或個別服務，金地管理通過模塊化構建業務能力，打造“代建－”模式以適配需求。此外，金地管理還在多地探索輕資產咨詢模式，拓寬業務邊界。

行業走向筑底企穩

貝殼旗下貝好家憑借平臺優勢，具備敏銳的市場感知力。貝好家C2M創新中心總經理武斌表示，當前房產市場結構巨變，頭部城市二手房交易占比超70%，其價格走勢更能反映市場真實情況。同時市場供求關系逆轉，二手庫存持續上漲，2021年起行業步入房多客少的階段，購房者決策愈發謹慎。

武斌認為，在此背景下，業內“卷產品”的本質，是精準滿足特定客戶的需求。基于此，貝好家推出的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式的核心其實“一切圍繞C”。隨著技術發展，基于海量數據，利用大數據和AI技術以及精準客戶觸達能力，精準找到C的需求，以此開展土地研判、產品定位、設計、營銷等成為可能。貝好家將這種能力打造成了解決方案，目前已在與招商、越秀、濱江等開發商合作的十幾個項目中得到充分驗證。

金蝶中國建筑房地產行業事業部總經理顏瓊則圍繞房企數字化轉型困局進行解析，提出從“單品最優”到“架構最優”破局之法。其稱，當前多數房企在數字化轉型、AI（人工智能）應用過程中陷入“令CEO焦慮、CIO/CTO痛苦”深層窘境。這一困境的產生，與過去房企數字化選型時追求“單品最優”模式的固有理念密切相關。因此，房企在數字化平臺選型時，需打破“單品最優”的傳統認知，轉向新形勢下的“架構最優”理念。

具體而言，應優先選擇集“平臺、數據、應用、智能體”于一體的綜合數字化平臺，此類平臺既能滿足企業多模態調用需求，又支持內部個性化智能體的自主開發，還可以進行企業數據治理，并且可直接復用平臺自帶的SaaS應用與AI智能體，從而大幅加快AI技術的落地速度，切實提升企業運營效率，助力房企突破數字化轉型瓶頸，穿越周期。

除了聚焦產品升級的企業外，現代資本管理有限公司副總裁邸楠更關注不良資產領域的發展與從業者現狀。其認為，早年不良資產、債務重整只是地產行業邊緣部門，隨著行業變化，不良資產從業者走入地產核心，不少地產投資、運營人士也進入不良資產領域。在邸楠看來，2026年房企、債權人、購房人、政府四方認知才首次趨同，迎來真正的重整窗口期。

房企觸底反彈的同時，市場也出現“筑底企穩”的跡象，據中銀證券房地產行業首席分析師、副總裁夏亦豐表示，當前房地產市場呈現核心城市逐步企穩、非核心城市表現較弱的分化態勢。四大一線城市房價表現各有特征但整體趨穩，如北京二手房環比正增長0.2%；上海二手房自2025年5月至今年1月連續9個月下跌后，已與北京同步回正；非核心城市市場狀況相較核心城市稍弱。

夏亦豐強調，由于二手房價格已經連續下跌較長時間，部分地區二手房性價比開始突出，對周圍的新房銷售形成一定擠壓效應，因此開發商需在地段、環境之外，依靠產品力和質量提升競爭力。

探尋行業向上之路

在論壇主題討論環節，戴德梁行研究院副院長張曉端作為主持嘉賓，開篇便圍繞“向上的路”這一核心主題表示，當前房地產市場雖釋放出局部積極信號，但整體市場信心仍處于緩慢修復階段，行業發展趨勢依然是業內人士最為關注的焦點。

面對市場大勢與發展拐點，從業者通常會關注哪些關鍵指標？

針對這一問題，德思勤集團董事長龍固新表示，預判市場趨勢需關注多類指標，但真正企穩的核心指標有兩個：一是當前愿意投資和創業的人數及公司數量，這是租金、成交等指標好轉的核心驅動力；二是在一、二線城市（中國前20位城市）科技人才的生育數量。龍固新進一步表示，城市發展應更注重引入科技創新資源及新科技人口，這才是市場企穩的關鍵。

合富輝煌廣州公司總經理郭銳以具體數據佐證了市場的積極變化。僅從廣州豪宅市場看，2025年就已經進入“小陽春”。從數據上來看，今年“小陽春”集中在3月最后兩周：“來訪以及成交的套數增長了80%，金額漲了1.5倍（同比），貴一點的房子成交明顯好了。”

郭銳表示，成交見好的根本原因是產品升級。好房子在未來還會激發出更多成交，但好房子不只是產品升級，更多是戰略考慮，通過供應端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉介紹，2024年、2025年，好房子主要處于政策引導及各開發商搭建體系階段；2026年年初，各開發商已全面推進落地實施，實現了從營銷宣傳向供應鏈端轉變的核心突破。以招商蛇口為例，2025年僅打造6個好房子示范項目，而2025年底至2026年初已有30多個項目實施，從試點樣板轉向全面落地，扎實推進“好房子”建設，更好滿足人民美好生活需要。

在“好房子”建設之外，IWG中國區總裁胡懋將目光延伸至社區與配套層面。其認為，“好房子”要加上好的社區、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的生活環境。

胡懋指出，優化居住環境、提升社區活力與吸引力，除完善綠化與商業配套外，還應配套辦公空間，吸納多元產業人群入駐社區：“正是因為看到了社區里面也有靈活辦公的需求，所以我們現在的觸角也深入到這些非主流辦公區域、社區里面，開展靈活辦公中心。這其實和打造好的社區、好的居住環境是相輔相成的，補齊了產業導入、可持續發展的板塊。”

這種打破常規的思路既適用于增量市場，也適用于城市更新。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州主管、董事周志鵬認為，城市更新無限復制的開發模式已走到終點，未來能突圍的項目將聚焦挖掘級差地租。而這些項目主要有兩類方向：一是依托所在地文化底蘊打造不可復制的特色，二是無獨特區位的項目可通過持續內容植入來構建競爭力。

周志鵬強調，差異化、個性化、內容植入是城市更新項目的核心競爭力：“城市更新正處于新舊交替階段，傳統拿地開發模式落幕，行業將從粗放式發展邁向精細化發展。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧