意大利年輕人，貸款“抄底”樓市！35歲以下申請人超40%，國家擔保政策延至2027年

意大利房貸市場年輕化加速：2026年第一季度35歲以下申請者占比升至41.9%，連續三年攀升。年輕一代正以前所未有的活躍度成為購房貸款的主力軍。

根據意大利金融比價平臺Segugio.it于2026年4月初發布的《房貸觀察報告》（Osservatorio Mutui），2026年第一季度（1月至3月），35歲以下年輕人在意大利房貸申請總量中的占比已升至41.9%。這一數字不僅延續了2025年以來的快速增長態勢，也標志著意大利年輕購房者的信貸參與度首次在季度統計中突破四成關口，成為驅動全國房貸市場增長的最核心力量。

從更長時間尺度來看，這一增長趨勢有跡可循。據意大利業主聯合會（Confedilizia）于2026年2月發布的研究報告，2025年全年，意大利新增房貸及轉按揭（surroga）申請總量較2024年增長了12%，連續第二年保持兩位數增長（2024年增幅為12.1%）。在這一增長背后，35歲以下年輕申請人的占比已從2023年的33.8%、2024年的34.7%進一步攀升至2025年的35.8%。換言之，在2025年全年，每三位房貸申請人中就有一位以上年齡在35歲以下。而進入2026年第一季度后，這一比例又躍升了超過6個百分點，達到41.9%，顯示出年輕購房者的入市意愿正在加速釋放。

意大利業主聯合會主席喬治奧·斯帕扎費羅（Giorgio Spaziani Testa）在分析中指出，年輕購房者占比的持續攀升，反映了國家信貸支持政策正在產生切實效果。從具體年齡分布來看，增長最為顯著的是25歲至34歲這一核心年齡段。根據Confedilizia的數據，該年齡段在2025年房貸申請人中的占比達到32.1%，明顯高于2023年的30.9%和2024年的30.1%。與此同時，45歲及以上申請人的占比則從2024年的34.5%下降至2025年的33.2%，延續了該年齡段市場份額逐年收縮的趨勢。35歲至44歲年齡段的申請占比則基本穩定在31%左右。

意大利信貸信息管理機構CRIF（Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria）發布的《晴雨表》（Barometro）數據顯示，2025年全年新增房貸申請約16.5億歐元，存量住宅抵押貸款總額約為4357億歐元，同比增長3%。在這一總體擴張的市場環境中，年輕群體的活躍度尤為突出。據Facile.it和Mutui.it聯合發布的觀察報告，2025年36歲以下族群的貸款申請已占總申請量的39%，較2024年增加了7個百分點；在首次購房抵押貸款的申請中，每兩筆就有一筆來自36歲以下的潛在借款人。這一組數據與Segugio.it的41.9%互為印證，共同勾勒出意大利房貸市場正加速向年輕化方向轉型的清晰圖景。

國家擔保

支撐這一輪年輕購房熱潮的核心制度安排，是由意大利經濟財政部下屬的Consap S.p.A.（Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici，公共保險服務特許經營公司）管理的“首套房擔保基金”（Fondo di Garanzia per la Prima Casa）。該基金根據2021年第73號法令（Decreto Sostegni bis）設立，旨在為收入有限、積蓄不足的年輕人和特定家庭群體提供購房信貸支持。2025年底通過的2026年度預算法案將該政策的實施期限再次延長，確認該基金將持續運作至2027年12月31日，并為2025至2027年追加了總計6.7億歐元的財政撥款。

根據Consap公布的現行規則，國家擔保分為兩種比例：面向一般申請人的標準擔保為貸款本金的50%；面向“優先人群”的強化擔保最高可達80%。獲得80%強化擔保需滿足以下條件：在簽署購房公證書（rogito）的當年未滿36周歲、家庭年收入指標（ISEE，即Indicatore della Situazione Economica Equivalente）不超過4萬歐元、申請的貸款金額超過房屋價值的80%（即所謂“高貸款價值比”貸款，Loan to Value，簡稱LTV高于80%）。貸款金額上限為25萬歐元，所購房產必須位于意大利境內且作為主要居所使用，且不能屬于A/1、A/8、A/9等豪宅類別。

Consap基金并不直接向購房者發放貸款，而是以政府信譽為銀行提供部分違約擔保。當借款人出現還款困難時，Consap將按擔保比例向銀行償付相應金額，從而顯著降低銀行的放貸風險。在實際操作中，這一機制使得銀行更愿意向年輕人發放貸款價值比極高的貸款，甚至可覆蓋房屋總價的100%——即所謂的“零首付”貸款。例如，購買一套價值20萬歐元的首套房，若無Consap擔保，銀行通常要求購房者支付20%（約4萬歐元）的首付款；而在獲得80%國家擔保的情況下，購房者可將首付降至零，僅需支付評估費、公證費等少量附加費用。

意大利多家主要銀行——包括聯合圣保羅銀行（Intesa Sanpaolo）、意大利聯合信貸銀行（UniCredit）、法國農業信貸銀行（Crédit Agricole）、英格銀行（ING）、BPER銀行（BPER Banca）等——均已加入Consap擔保計劃的協議框架，向符合條件的年輕人提供專項貸款產品。據Coldwell Banker Italy在2026年1月發布的報告，截至2026年1月14日，BPER銀行面向首次購房者的固定利率房貸產品名義年利率（TAN）為3.10%，月供約427歐元，實際年利率（TAEG）為3.35%，是市場上最具競爭力的青年房貸產品之一。此外，Consap擔保計劃還與房產能效等級掛鉤——若所購房產的能效等級為A級或B級，部分銀行將免除評估費（perizia）和貸款審批費（istruttoria），或提供額外的利率折扣。根據Facile.it的模擬數據，對于A級或B級房產的“綠色抵押貸款”（mutui green），浮動利率產品的年利率可低至2.19%，固定利率產品可低至2.85%。

支持年輕購房者入市

利率環境的改善是推動年輕購房者入市的另一關鍵因素。2025年內，歐洲央行（BCE）實施了四次降息，將主要再融資利率從1月的3.15%逐步下調至6月的2.15%。進入2026年，歐洲央行在3月的利率決策會議上決定維持主要利率不變，存款利率保持在2%，主要再融資利率為2.15%。

在這一背景下，意大利的房貸利率在歐元區內處于相對較低水平。據歐洲抵押貸款聯合會（European Mortgage Federation，簡稱EMF）的統計，2025年第三季度，意大利存量住宅抵押貸款總額約為4357億歐元，同比增長3%。根據歐洲央行數據，2025年意大利新增房貸平均利率呈現逐季變化：第一季度為3.15%，第二季度為3.21%，第三季度為3.25%，第四季度為3.33%。全年平均水平約為3.23%至3.28%之間，明顯低于同期歐元區平均利率（約3.55%）。這一利率水平較2023年的高點（全年平均約4.16%，第四季度達到4.42%）已有顯著回落。意大利央行（Banca d'Italia）2026年1月的數據顯示，新增購房貸款的實際年利率（APR）為3.87%，仍維持在相對溫和的區間。

從意大利年輕購房者的實際貸款行為來看，利率下降帶來了直接的成本減負。據Facile.it觀察報告的數據，2025年貸款申請平均金額為138,538歐元，同比增長3%；貸款期限從24年延長至25年，貸款價值比（LTV）從71%上升至73%。對于平均126,000歐元的貸款、期限25年、LTV為70%的模擬情景，目前網上可獲得的最佳固定利率貸款年利率為3.23%，月供為613歐元。在浮動利率方面，當前最具競爭力的線上報價年利率為2.29%，月供為552歐元，比最佳固定利率貸款少61歐元。

年輕購房者對于“高貸款價值比”貸款的需求顯著高于其他年齡段。市場平均水平中，僅約20%的房貸申請貸款金額超過房屋價值的80%，但在36歲以下年輕群體中，這一比例在2025年已達到54%。這一現象反映出年輕人普遍面臨的首付資金短缺問題——薪資增長滯后于房價上漲，許多年輕人無法在短時間內積累足夠儲蓄用于支付傳統20%的首付。Consap擔保機制的存在，正是為了彌補這一結構性缺口。據2025年上半年的數據，36歲以下年輕人的貸款申請平均金額為14.6萬歐元，貸款年限約為28年，月供約為650歐元，所購房產的平均價值超過18萬歐元。

年輕購房者的重要政策窗口期

隨著Consap擔保基金的有效期延續至2027年12月31日，2026年至2027年將成為意大利年輕購房者的重要政策窗口期。意大利政府已為該基金的2025至2027年運作追加了總計6.7億歐元的財政撥款，這為進一步擴大擔保覆蓋面和穩定信貸供給提供了保障。同時，歐洲央行預計2026年整體通脹率約為1.9%，核心通脹率為2.2%，意大利經濟預計實現約1.2%的溫和增長，這為房貸市場的持續活躍提供了宏觀經濟支持。

從更宏觀的視角來看，年輕購房者的活躍表現也是意大利整體住房自有率高位運行的體現。據Confedilizia的最新數據，81.6%的意大利人居住在自有住房中，這是自2012年以來的最高水平。意大利住宅自有率在歐盟成員國中持續位居前列，反映了意大利家庭對住房所有權的高度重視。在歐盟層面，歐盟委員會于2025年12月提出了首個“歐洲住房計劃”（Piano Casa europeo），指出過去十年歐盟房價平均上漲超過60%，住房供應未能跟上需求增長，每年需要新增約65萬套住房單元，公私投資需求每年可能超過1500億歐元。意大利的“2026年住房計劃”（Piano Casa 2026）正是在這一歐盟框架下的國家層面回應，其核心工具之一正是Consap擔保基金的延續與擴展。

不過，分析人士也指出，隨著利率環境的逐步正常化和部分稅收優惠政策的到期（36歲以下首次購房者登記稅、抵押稅和土地登記稅的全額豁免已于2024年底到期），未來的市場走向仍需持續觀察。年輕購房者在固定利率與浮動利率之間面臨審慎的選擇：當前浮動利率產品在月供成本上仍具有一定優勢，但隨著市場預期Euribor在2026年下半年至2027年間可能逐步回升，浮動利率的優勢可能逐漸收窄。對于有意進入住房市場的年輕人而言，在充分了解自身財務狀況和銀行產品條款的基礎上，合理利用Consap國家擔保機制，是實現住房夢想的現實路徑。2026年第一季度的41.9%這一數據，既是對意大利政府住房政策有效性的有力佐證，也為未來兩年政策窗口期的市場走向提供了重要參照。

來源：意歐視點 等