全是花架子！蘭州很多項(xiàng)目，社區(qū)還不如以前的老房子？

不得不承認(rèn)，蘭州的開(kāi)發(fā)商，多半都是“語(yǔ)言藝術(shù)家”。

幾年前房地產(chǎn)行業(yè)還景氣的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商們把配套滯后的項(xiàng)目包裝成“潛力價(jià)值洼地”，期房則宣稱“早買(mǎi)早劃算”。

彼時(shí)，只要置業(yè)顧問(wèn)拿出總平、戶型、效果圖，一分析，未來(lái)入住后的生活躍然紙上，一切都很美好。

可當(dāng)市場(chǎng)下行，這套說(shuō)辭不再靈驗(yàn)，大家也不再信任紙面上的東西時(shí)，開(kāi)發(fā)商的“產(chǎn)品力焦慮”就逐漸放大，改善和升級(jí)也就成了“瘋卷”的方向。

誰(shuí)的立面更獨(dú)特、大堂更豪氣、園林景觀更豐盛、會(huì)所功能更全，誰(shuí)就更有底氣溢價(jià)。

再加上開(kāi)間進(jìn)深、車(chē)位配比、裝修標(biāo)準(zhǔn)、品牌配置、金牌物業(yè)等的升級(jí)優(yōu)化，項(xiàng)目產(chǎn)品力，好像就又上升了一個(gè)檔次。

至于自身產(chǎn)品的缺陷，開(kāi)發(fā)商也自有方式進(jìn)行包裝。

比如營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，偏遠(yuǎn)地段的房子叫“生態(tài)宜居區(qū)”，戶型差的叫“靈動(dòng)空間”，容積率高的叫“核心稀缺資源”，缺乏后期服務(wù)維護(hù)的，叫“智慧社區(qū)”。

這套招數(shù)，也確實(shí)管用了好一陣子。

可當(dāng)行業(yè)整體進(jìn)入存量時(shí)代，房子不再是財(cái)富升級(jí)通道時(shí)，再繼續(xù)諸如此類(lèi)的包裝，往上堆產(chǎn)品配置，購(gòu)房者也就免疫了。

當(dāng)然，掰扯這些，不是說(shuō)產(chǎn)品力不重要，它固然有存在的意義，也構(gòu)成了房子的物理骨架。

但越來(lái)越多蘭州業(yè)主對(duì)自己住所的感受就是：當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候看著不錯(cuò)，可住起來(lái)就那樣，市面上所有項(xiàng)目都大同小異，沒(méi)什么新鮮的。

于是，“好房子”和“生活方式”的概念開(kāi)始風(fēng)靡，四代宅也逐漸在蘭州市場(chǎng)上熱了起來(lái)。

雖說(shuō)四代宅早就不是新概念了，但由于高得房率、露臺(tái)花園、下沉式會(huì)所等優(yōu)勢(shì)確實(shí)勝過(guò)了三代宅，也難免讓蘭州人眼前一亮。

這也導(dǎo)致一部分項(xiàng)目，為了追求利潤(rùn)，或許只對(duì)普通陽(yáng)臺(tái)做了加寬，做個(gè)錯(cuò)層，就標(biāo)榜四代宅了。至于處在西北地區(qū)的蘭州，究竟適不適合四代宅這個(gè)問(wèn)題，還是個(gè)未知數(shù)。

可擺在眼前矛盾是，四代宅因配備空中花園、會(huì)所等設(shè)施，也會(huì)導(dǎo)致后期物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等相應(yīng)更高。

所以，即便四代宅這新一套的“好房子”概念已經(jīng)落地蘭州，卻也顯得有點(diǎn)過(guò)時(shí)。殘酷點(diǎn)說(shuō)就是：蘭州住宅社區(qū)歷經(jīng)多次升級(jí)后，產(chǎn)品主義，已然走到了盡頭。

哪怕項(xiàng)目在賣(mài)房階段光鮮一陣子，可一旦入住三五年之后，材料老化、細(xì)節(jié)破敗，運(yùn)營(yíng)跟不上，一切曾定義為亮點(diǎn)的東西，就都黯淡了。

這種時(shí)候，我們也不得不思考：蘭州人最需要的住宅社區(qū)，究竟應(yīng)該是什么樣？

實(shí)際上，總結(jié)概括下來(lái)就是三個(gè)字：生活力。但這幾個(gè)字里面，卻大有門(mén)道。

它不能僅限于低密、下沉?xí)@林景觀、全齡化社區(qū)、戶型、生活方式的升級(jí)上，而是要具體到：能給蘭州人準(zhǔn)備一種怎樣更舒適、更實(shí)在的日常……

我們由外而內(nèi)展開(kāi)分析。首先，社區(qū)外部配套，應(yīng)該是一張邏輯自洽的生活網(wǎng)，而不是產(chǎn)品樓書(shū)上，隨手就能掛出去的配套標(biāo)簽。

例如，蘭州居住者從家門(mén)出發(fā)，到最近的菜店、診所、便利店、咖啡館、公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，各自需要多少時(shí)間、中間經(jīng)過(guò)什么空間、這些空間在一天不同時(shí)間段有沒(méi)有變化。

倘若還能增加活動(dòng)集市、家政服務(wù)中心、維修點(diǎn)、快遞服務(wù)點(diǎn)、青少年活動(dòng)中心、養(yǎng)護(hù)院，社區(qū)外10分鐘散步區(qū)域的餐廳等小配套，會(huì)不會(huì)更能豐盈業(yè)主的日常生活？

這種真正意義上的“生活圈”，是需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行多次實(shí)地調(diào)研、反復(fù)論證、模式優(yōu)化的，而非寫(xiě)幾個(gè)字就搞定。

再來(lái)看社區(qū)內(nèi)部。這個(gè)空間，應(yīng)該是一個(gè)足以承載不同客群的生活容器，而不是花費(fèi)精力打造庭院或會(huì)所后，只能擺在那的花架子。

更不是斥資移植了名貴植物，打造了“四季園林”的面子工程后，園區(qū)卻常年干枯的虛假空間。

想要找到更匹配蘭州天氣、更好生長(zhǎng)的植物，且又打造出意境的園林景觀，也不是能輕易做好的。

在此基礎(chǔ)上，社區(qū)內(nèi)部有沒(méi)有真正可以遇見(jiàn)鄰居的地方？有沒(méi)有讓孩子自然結(jié)伴玩耍的安全空間？有沒(méi)有讓老人愿意出門(mén)、愿意停留的節(jié)點(diǎn)？

內(nèi)部景觀能不能延伸出沿街的花園步行空間？植物區(qū)有沒(méi)有舒適吊床、秋千等療愈性空間？?jī)?nèi)部有沒(méi)有一處咖啡角或者茶酒區(qū)域？

此外，公共場(chǎng)域的“人寵矛盾”能否通過(guò)增設(shè)定點(diǎn)寵物廁所、定制飲水泉解決？下沉?xí)鶑纳贤驴词呛诙吹膲阂指校衷撛趺唇鉀Q？

實(shí)際上，社區(qū)單元門(mén)、架空層、庭院、街角，這些看似不太起眼的地方，都需要更人性化的設(shè)計(jì)。

提到這一點(diǎn)，就不得不牽涉出社區(qū)和物業(yè)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題了。后期，誰(shuí)來(lái)為這個(gè)社區(qū)的景觀或智能設(shè)備的維護(hù)負(fù)責(zé)？誰(shuí)來(lái)把這些公共空間激活？誰(shuí)來(lái)更有意思地搭建社群？

這些，也都離不開(kāi)一個(gè)有能力、有耐心、有方法的運(yùn)營(yíng)方，如果沒(méi)有，那再好的建筑和景觀，也很難長(zhǎng)出真正的生活力。

最后要說(shuō)的，就是戶型了，這里是居住者生活時(shí)間最長(zhǎng)的地方。僅通過(guò)空間更迭來(lái)找生活力，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

而好的戶型，是要允許更多元的生活模式，能在其中展開(kāi)……

眼下，蘭州的傳統(tǒng)三口之家仍然是主流，但單身、丁克、二孩、三代同堂、離異重組家庭越來(lái)越多，遠(yuǎn)程辦公、自由職業(yè)、居家養(yǎng)老、寵物養(yǎng)育都在改變家的使用方式。

不論是哪種客群，身處其中，都應(yīng)該是感到放松愉悅的。最起碼，戶型內(nèi)部走廊不逼仄，陽(yáng)光不會(huì)刺眼也不會(huì)缺席，夏天不悶冬天不冷。

與此同時(shí)，臥室和客廳的比例合理，動(dòng)靜分區(qū)能真正起作用，這些才是戶型內(nèi)部，首要需要去解決的問(wèn)題。

細(xì)節(jié)一點(diǎn)說(shuō)，可能日常洗衣需要先在各個(gè)臥室收集衣物，如果一站式處理，在入口處設(shè)置一個(gè)“后勤區(qū)”來(lái)集合完成這些，流程是不是會(huì)縮短，便利性也會(huì)更高。

再比如，多半戶型客廳都是圍繞沙發(fā)來(lái)鎖死空間中心，如果隔出孩子的“游戲區(qū)”、商務(wù)客群的“微型工作區(qū)”，或者打造一個(gè)小型派對(duì)現(xiàn)場(chǎng)，都能重新定義客廳的功能。

而這些改變，也將同時(shí)影響到，廚房和餐廳的相對(duì)位置，書(shū)房和臥室的關(guān)系，衛(wèi)生間的數(shù)量和分布等，讓它們通過(guò)不同生活模塊，形成一個(gè)全新的空間關(guān)系場(chǎng)。

此外，玄關(guān)空間怎么充分利用，能不能打造解壓吸煙區(qū)、戶外運(yùn)動(dòng)裝備角、或外賣(mài)快遞置物架，這些瑣碎的細(xì)節(jié)，一旦被使用起來(lái)，一定能提高蘭州入住者的生活質(zhì)量。

外部到內(nèi)部，空間與空間，功能與功能，模塊與模塊，都并非獨(dú)立的單元。

誠(chéng)然，這種種細(xì)節(jié)性的“生活力”，面臨的真正挑戰(zhàn)，并非在于找不到某個(gè)局部的“最優(yōu)解”，而在于，如何在有限的資源下，將各個(gè)局部的最優(yōu)解協(xié)調(diào)地組合起來(lái)。

真正具備生活力的好房子，已經(jīng)不再是硬碰硬的內(nèi)卷，而是比誰(shuí)更尊重居住者的主體性。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠靜下心來(lái)，踏踏實(shí)實(shí)處理這種生活力的細(xì)節(jié)，才算是邁出了從產(chǎn)品到生活的那一步。

總而言之，蘭州的住宅社區(qū)，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，這都需要開(kāi)發(fā)商們不斷去發(fā)掘。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根據(jù)自己的需求找到最能匹配自己生活力的產(chǎn)品，才是最優(yōu)解，倘若并非剛需，也可以耐心地給市場(chǎng)和自己一點(diǎn)時(shí)間。

期待不久后，蘭州真正具備“生活力”的好房子，能如雨后春筍般遍地生長(zhǎng)。

作者=指蘭針·小芒果

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