在這座藏富于民的城市，綠城正在取得反直覺(jué)的成功。︱劉德科演講實(shí)錄

在臺(tái)州這座藏富于民的城市，綠城正在取得反直覺(jué)的成功——他們同時(shí)布局了四個(gè)低密項(xiàng)目，互不沖突地各自熱銷，單套最高總價(jià)甚至超過(guò)3800萬(wàn)元。綠城也憑借這些高量級(jí)項(xiàng)目，穩(wěn)居臺(tái)州房企2026年一季度權(quán)益銷售金額榜首。我們可以一起來(lái)詳解一下這種成功背后的一系列隱秘邏輯。

低密機(jī)遇

*本文根據(jù)2025年12月16日劉德科在“富有四海 結(jié)廬人境”臺(tái)州綠城山海藏品發(fā)布會(huì)的演講《樓市低谷期的低密機(jī)遇》整理

演講︱劉德科

綠城在臺(tái)州

昨天那么冷，氣溫只有十二度，今天突然就到了二十幾度，艷陽(yáng)高照，非常舒適。這樣的好日子適合開(kāi)這么一場(chǎng)盛大的發(fā)布會(huì)。我們先請(qǐng)一位嘉賓上場(chǎng)，一起開(kāi)始今天晚上的演講——有請(qǐng)綠城中國(guó)浙江區(qū)域集團(tuán)首席品牌官、常務(wù)副總經(jīng)理吳金秋先生。

◎劉德科：前幾天我借用了蘇東坡的詩(shī)句，簽了一本我的新書《詩(shī)詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》給金秋總。那句詩(shī)是“人似秋鴻來(lái)有信”。為什么要選這一句？真誠(chéng)、誠(chéng)信是我們的安身之地。每一個(gè)綠城人都會(huì)脫口而出的八個(gè)字——“真誠(chéng)善意精致完美”。綠城的企業(yè)文化不僅掛在墻上，更刻在心里，他們做的每一件事情，都必須從這八個(gè)字延伸出來(lái)，包括今天所取得的所有的成績(jī)。

●吳金秋：綠城在臺(tái)州800萬(wàn)元以上的豪宅市場(chǎng)占有率超過(guò)80%。我們?cè)陬愃频某鞘校加泻芨叩氖袌?chǎng)占有率，比如在嘉興1000萬(wàn)元以上的豪宅市占率超過(guò)90%，比如在義烏1200萬(wàn)元以上的豪宅市占率是47.3%，普遍高于我們?cè)诤贾莼蛏虾５氖姓悸省Ｅ_(tái)州、嘉興和義烏雖然不是像北上廣深那樣的超高能級(jí)城市，但是我們對(duì)這些城市有非常深的理解，所以我們用跟在杭州和上海一樣的認(rèn)真，來(lái)深耕這些城市。

無(wú)論是800萬(wàn)以上還是1200萬(wàn)以上，在我們深耕之前，這個(gè)價(jià)位的豪宅在這些城市的供應(yīng)量與銷銷量都很少，但實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)需求是存在的。因?yàn)檎憬駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，有很多產(chǎn)業(yè)可以在某一個(gè)領(lǐng)域占到60%以上的全球市場(chǎng)份額。我們浙江有很多這樣神奇的縣城或神奇的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，都有這樣的經(jīng)濟(jì)地位，但是豪宅市場(chǎng)的需求一直沒(méi)有被很好地滿足。

我們綠城愿意跟客戶交朋友，而且是做時(shí)間的朋友。可能有的客戶十年前就買了綠城的房子，我們跟隨著客戶一代一代地?fù)Q房，一代一代升級(jí)需求，也見(jiàn)證了客戶的身家越來(lái)越高。我們不斷地通過(guò)對(duì)話洞察他們的需求。不少客戶跟我們說(shuō)，我們?cè)斐隽怂麎?mèng)想中畫都畫不出來(lái)的房子，他當(dāng)然要買。所以客戶不只是買房子，而是跟著產(chǎn)品迭代在做收藏。你也可以說(shuō)，我們通過(guò)全新的洞察，創(chuàng)造了這個(gè)市場(chǎng)；所以，你看到的結(jié)果，就是我們絕大部分地占有了這個(gè)市場(chǎng)。

要特別感謝在座的朋友，這樣的市場(chǎng)局面其實(shí)是我們跟綠城業(yè)主的雙向奔赴。沒(méi)有綠城業(yè)主對(duì)綠城的支持，就沒(méi)有我們產(chǎn)品一步一步的迭代創(chuàng)新。

▲綠城中國(guó)浙江區(qū)域集團(tuán)首席品牌官、常務(wù)副總經(jīng)理 吳金秋

◎劉德科：我們可以簡(jiǎn)單地用三句話概括一下，綠城何以有今天的成就，何以實(shí)現(xiàn)了行業(yè)話語(yǔ)權(quán)與住宅產(chǎn)品力的雙重躍升——“做一成一”的經(jīng)營(yíng)紀(jì)律性，“讀地·讀城·讀人”的產(chǎn)品方法論，“真誠(chéng)善意精致完美”的企業(yè)價(jià)值觀。尤其是“做一成一”，說(shuō)起來(lái)非常簡(jiǎn)單，就是做一個(gè)項(xiàng)目成一個(gè)項(xiàng)目；但是，在座的很多朋友都是做生意，都知道這其實(shí)非常難。

臺(tái)州教會(huì)了綠城

在今天這樣的市場(chǎng)，我們到底可以擁有怎樣的房子？我們從臺(tái)州聊起。已經(jīng)交付的臺(tái)州鳳起潮鳴，很多房地產(chǎn)同行都來(lái)參觀過(guò)。今年綠城在臺(tái)州溫嶺又有一個(gè)很紅的樓盤，叫湖境月華。即便它是在溫嶺這樣一個(gè)縣級(jí)市，還是有天南地北的同行過(guò)來(lái)參觀。

“同行參觀”是一個(gè)很重要的指標(biāo)，因?yàn)橥惺菍I(yè)的，只有真正能吸引他們的項(xiàng)目他們才會(huì)愿意看。所以反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)客戶有極致的尊重，才能吸引那么多同行前來(lái)。

講了綠城此前在臺(tái)州做的兩個(gè)非常重要的項(xiàng)目，我們想探討的是，臺(tái)州這座城市到底教會(huì)了綠城什么？

首先是“聚光燈不能只打在北上廣深”。包括綠城在內(nèi)的所有房企，過(guò)去看見(jiàn)的主要是北上廣深以及杭州、南京、成都等等高光城市。過(guò)去像臺(tái)州這樣的隱形冠軍城市，雖然綠城很早就進(jìn)來(lái)了，但恐怕并不是今天這樣深耕的心態(tài)。現(xiàn)在，綠城能夠更加沉浸其中，努力去發(fā)掘幾乎每一個(gè)高凈值客戶，激發(fā)他們生活中的真實(shí)需求。這是一個(gè)非常重要的能力，所以臺(tái)州是教會(huì)了綠城一種超級(jí)能力：隱形冠軍城市的深度互動(dòng)能力。

一家真正強(qiáng)大的企業(yè)必須兼具兩種能力：“顯性頭部城市的公約數(shù)能力”與“隱性冠軍城市的深度互動(dòng)能力”。在頭部城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它的人口基數(shù)非常大，有一千多萬(wàn)或兩千多萬(wàn)常住人口，人這么多，你很難搞清楚每一個(gè)人是怎么想的，那么就要去尋找公約數(shù)，所以我把這種能力叫做“顯性頭部城市的公約數(shù)能力”。

臺(tái)州就不一樣了，椒江區(qū)和路橋區(qū)兩個(gè)區(qū)加起來(lái)常住人口也就約150萬(wàn)，溫嶺這個(gè)超級(jí)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，人口大概也是150萬(wàn)左右。在這種量級(jí)的城市，綠城與客戶的深度互動(dòng)能力不一樣，他們可以非常清楚地去了解這座城市的幾乎所有高凈值人群的喜好，可以把他們的喜好更聚焦地表達(dá)出來(lái)——這就是我最近一直在講的“街坊定律”：喜好更聚焦、互動(dòng)更頻繁、洞察更深入、信任更穩(wěn)固。綠城在臺(tái)州，是把所有的客戶當(dāng)作是街坊鄰居，大家都是熟人。面對(duì)熟人，做出來(lái)的房子的信賴度和參與感才會(huì)更高。綠城在中國(guó)臺(tái)州所取得的這一系列的成功，我把它叫做“隱形冠軍城市的深度互動(dòng)能力”。

中國(guó)是十四億人口的超大規(guī)模國(guó)家，真正強(qiáng)大的生意是做“硬幣的兩面”：一面是北上廣深杭，另一面是像臺(tái)州、義烏、嘉興等等。如果你只看到“硬幣的一面”，只看到高光那一面的北上廣深杭，你的生意一定做不大。

樓市低谷期的低密紅利

在樓市低谷期，我們會(huì)迎來(lái)怎樣的機(jī)遇？你可能會(huì)說(shuō)，樓市低谷期怎么還會(huì)有機(jī)遇？這看上去很矛盾，但是只要你足夠熟悉房地產(chǎn)就知道，中間的聯(lián)系非常大。

今天要講的四個(gè)項(xiàng)目，地段非常好：綠城·潮韻東方在路橋區(qū)非常市中心的地方，臻園和鳳鳴宸廬在椒江區(qū)非常市中心的位置，湖畔恒廬是在溫嶺市中心。這些市中心的地是怎么冒出來(lái)的？不做房地產(chǎn)的朋友會(huì)說(shuō)，地本來(lái)就在那里，它出讓的時(shí)候開(kāi)發(fā)商拿去做不就好了？不是的，如果不是樓市低谷期，它的容積率不會(huì)這么低；因?yàn)楝F(xiàn)在是樓市低谷期，政府才有意愿把容積率降得更低。

把容積率降低，對(duì)政府來(lái)講是有損失的：因?yàn)槿莘e率越高，總地價(jià)就會(huì)越高。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，他們是犧牲地價(jià)，讓利給了每一個(gè)買排屋合院等低密產(chǎn)品的業(yè)主。這才是這一輪樓市低谷期背后的奧秘所在：樓市低谷期的政策紅利，是以容積率降低的方式表現(xiàn)出來(lái)。

只有政策紅利，這還不夠，還要看拿地的這家企業(yè)到底能做出怎樣的低密產(chǎn)品。現(xiàn)在的低密產(chǎn)品跟過(guò)去已經(jīng)不一樣了。綠城是做低密起家的，三十年前的九溪玫瑰園在當(dāng)時(shí)就斐譽(yù)全國(guó)，我們來(lái)看三十年后綠城新做出的這些經(jīng)典項(xiàng)目——杭州的溪徑恒廬是用一段約200米的高濃度沿街界面，給了所有路過(guò)的人一種非常直接的價(jià)值感知；寧波的鳳棲云廬讓美術(shù)館一般的旋梯直接朝向街道，路過(guò)的時(shí)候，你就能感受到溫暖的燈光和美術(shù)館式的氣場(chǎng)；嘉興玫瑰園是把泳池懸浮在屋頂，然后非常講究地在圖書館里面放了《四庫(kù)全書》，女王空間也有非常好的街景；義烏的鳳棲逸廬在地下會(huì)所里的圖書館，跟園林中的透明茶亭形成了美妙的對(duì)視，山水就這么涌入到你眼前。

綠城的低密產(chǎn)品究竟做了怎么樣的迭代，它們與其他低密產(chǎn)品又有什么區(qū)別，我們可以從這五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)來(lái)觀察：樓盤封面、園林含量、社交濃度、通透指數(shù)、興趣殿堂。

·關(guān)鍵點(diǎn)之一：樓盤封面

湖畔恒廬的全維示范區(qū)已經(jīng)開(kāi)放了，我們可以看到樓盤大門的實(shí)景圖。你可能會(huì)說(shuō)，我擁有的是排屋疊墅這樣的低密產(chǎn)品，大門造得好不好跟我有什么關(guān)系？關(guān)系很大，因?yàn)榇箝T就是樓盤封面的一部分。過(guò)去我們談?wù)摌潜P封面的時(shí)候，主要說(shuō)的是建筑外立面，現(xiàn)在大門與外立面一樣重要。

▲綠城·湖畔恒廬實(shí)景圖，臺(tái)州

除了大門與外立面，還有兩個(gè)因素非常重要。一個(gè)是服務(wù)者的微笑與儀態(tài)。如果門口的保安坐沒(méi)坐相站沒(méi)站相，這個(gè)樓盤一定不高端。對(duì)于低密產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)公司非常關(guān)鍵；而物業(yè)公司好不好，看保安的站姿就夠了，保安的站姿代表了他所獲得的薪酬以及這家公司內(nèi)部的企業(yè)文化。坦白講，世界上不存在讓人滿意的物業(yè)公司，但是我們還是要在所有沒(méi)法讓人100%滿意的物業(yè)公司中，挑出第一陣營(yíng)的。我買任何房子，物業(yè)服務(wù)對(duì)我來(lái)說(shuō)是一票否決制，如果物業(yè)服務(wù)公司不是第一陣營(yíng)的，地段再好也要大打折扣。

另一個(gè)因素是業(yè)主群體的精神面貌。你可能會(huì)說(shuō)，業(yè)主要穿著睡衣東倒西歪地走路，這誰(shuí)也規(guī)定不了呀。錯(cuò)，當(dāng)你造了非常漂亮的大門，業(yè)主群體的精神面貌都會(huì)為之一振。這就是很多建筑師經(jīng)常講的：“什么樣的建筑，走出什么樣的國(guó)民。”建筑的影響力非常之大。

再來(lái)看葭沚老街旁邊的鳳鳴宸廬。它的大門是非常古典且有儀式感的中式大門，但是用了非常現(xiàn)代的奢石。你看到的是很美的奢石，我看見(jiàn)的全是錢，這些錢以一扇扇屏風(fēng)的形式矗立在街邊，告訴你這是一個(gè)非常貴的樓盤。這就是樓盤封面的作用。

▲鳳鳴宸廬實(shí)景圖，臺(tái)州

臻園的樓盤封面又不一樣，多看兩眼，會(huì)感覺(jué)像是哪個(gè)地方的安縵酒店或者其他高奢度假酒店，而且更顯文雅。

▲臻園實(shí)景圖，臺(tái)州

潮韻東方的樓盤大門，有些朋友說(shuō)像冠冕，就是古代貴族頭上戴的帽子。其實(shí)我更關(guān)心的是，大門里有一個(gè)可以讓人停留的“灰空間”。室內(nèi)外的混合交融，讓整個(gè)大門更有儀式感，走過(guò)這樣的大門，你就會(huì)過(guò)目不忘。

▲潮韻東方實(shí)景圖，臺(tái)州

當(dāng)我們?cè)谡務(wù)摌潜P封面的時(shí)候，我們談?wù)摰钠鋵?shí)是二手房的價(jià)格。當(dāng)然各位買這種房子將來(lái)大概率是不會(huì)賣的，但是你一定會(huì)很感興趣：我的房子在未來(lái)五年、十年是不是更值錢？對(duì)，樓盤大門與你的二手房?jī)r(jià)格有很大的關(guān)系：談?wù)撃慵覙潜P的人越多，你的二手房就會(huì)越值錢。

·關(guān)鍵點(diǎn)之二：園林含量

低密產(chǎn)品迭代的第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是園林含量。在我看來(lái)，園林是低密樓盤的精神內(nèi)核。如果我們買排屋疊墅，樓盤里還只是種幾棵樹(shù)，那叫綠化。綠化和園林是兩個(gè)概念；園林跟園林之間，水準(zhǔn)高低也會(huì)帶來(lái)本質(zhì)的區(qū)別。

潮韻東方是用園林化的手法，它的園林是上下交錯(cuò)的。

▲潮韻東方實(shí)景圖，臺(tái)州

臻園的園林也是上下交錯(cuò)的，每一個(gè)綠城的低密項(xiàng)目現(xiàn)在都是采用上下交錯(cuò)的設(shè)計(jì)手法。為什么？因?yàn)閳@林的本質(zhì)是要?jiǎng)?chuàng)造更多的對(duì)視。各位在逛蘇州的園林或者杭州的莊園時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)在園林中走路的照片特別美，那是因?yàn)橐暰€交錯(cuò)特別多：在廊上俯瞰底下瀑布或棧道上的人，你們之間的視線關(guān)系跟平視的情緒是不一樣的。這才是園林的要義存在。園林含量是檢驗(yàn)一個(gè)低密樓盤是否迭代的非常關(guān)鍵的要素。

▲臻園實(shí)景圖，臺(tái)州

鳳鳴宸廬同樣遵循了視線多樣性的園林的手法，讓你感覺(jué)不是處在一個(gè)平面的樓盤里面，而是處在一個(gè)傳統(tǒng)園林與當(dāng)代生活結(jié)合的生活意境中。

▲鳳鳴宸廬實(shí)景圖，臺(tái)州

溫嶺的湖畔恒廬里有一條河流，這條河流生長(zhǎng)成了整座園林，然后匯入到九龍湖。

▲綠城·湖畔恒廬實(shí)景圖，臺(tái)州

面對(duì)這些新一代的低密，再去看我們此前住過(guò)的低密，或者是別的開(kāi)發(fā)商做的低密，究竟有什么區(qū)別？走進(jìn)去的氣場(chǎng)是不一樣的。看上去大家都一樣，都會(huì)做下沉式庭院，都會(huì)做室內(nèi)恒溫泳池，都有瀑布，這些空間只要花錢就可以做出來(lái)，但氣場(chǎng)是不一樣的。

·關(guān)鍵點(diǎn)之三：社交濃度

新一代低密的第三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是社交濃度。現(xiàn)在在樓盤中做健身房、茶室、麻將房、室內(nèi)恒溫泳池已經(jīng)成了標(biāo)配，如果一個(gè)排屋疊墅項(xiàng)目中什么都沒(méi)有，那就是老一代的低密。無(wú)論我們走到這四個(gè)樓盤當(dāng)中的哪一個(gè)樓盤，都能夠感受到可以讓人隨時(shí)坐下來(lái)的那種場(chǎng)景濃度。

▲臻園實(shí)景圖，臺(tái)州

豐富的社交場(chǎng)景是對(duì)抗孤獨(dú)的解藥。過(guò)去買低密樓盤，大家最怕的就是“沒(méi)人”。“沒(méi)人”有兩個(gè)原因：第一是因?yàn)檫^(guò)去的排屋疊墅都是在遠(yuǎn)郊，不是在市中心；第二是沒(méi)有配套，太孤獨(dú)了，越住越孤獨(dú)。我剛才在樓下吃自助餐，聽(tīng)到旁邊有個(gè)朋友在說(shuō)：買排屋是玩玩的。他說(shuō)得很對(duì)，過(guò)去排屋在遠(yuǎn)郊，當(dāng)然是玩玩的。但是如果是在市中心，買這樣的社交濃度很高的排屋合院疊墅等低密產(chǎn)品，它是可以真實(shí)居住的，是可以流傳的全新的資產(chǎn)。

▲潮韻東方實(shí)景圖，臺(tái)州

·關(guān)鍵點(diǎn)之四：通透指數(shù)

第四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是通透指數(shù)。買排屋合院，最忌諱的是跟我們自己在宅基地上建起來(lái)的農(nóng)居房一樣，那當(dāng)然沒(méi)有意思。今天綠城所有的低密產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)都非常通透，不只是南向面寬要拉寬，還要在不同的角度實(shí)現(xiàn)通透，同時(shí)還要努力去避免房子之間的對(duì)視。

▲鳳鳴宸廬實(shí)景圖，臺(tái)州

·關(guān)鍵點(diǎn)之五：興趣殿堂

第五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是興趣殿堂。我們?yōu)槭裁匆I排屋合院？其中一個(gè)很重要的原因是，我們擁有很多的興趣愛(ài)好，需要空間來(lái)存放。高雅的興趣愛(ài)好可以是彈鋼琴，鋼琴需要更大的空間；我們還有比較接地氣的愛(ài)好，比如打麻將，在平層里打麻將很容易干擾到家里人，住在低密產(chǎn)品中，可以把地下空間里做成自己家的會(huì)所，朋友可以直接從地庫(kù)進(jìn)來(lái)，根本就不會(huì)打擾到樓上的家人。

所以無(wú)論你擁有什么樣的興趣愛(ài)好，我們這個(gè)時(shí)代，都需要更多的空間去容納它。你的愛(ài)好中也會(huì)有很多的收藏品，比如釣魚(yú)、騎自行車等等，裝備很多，你可以擁有自己的私人博物館，把你的裝備都展示出來(lái)。

▲鳳鳴宸廬實(shí)景圖，臺(tái)州

總結(jié)一下，低密產(chǎn)品迭代的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是：樓盤封面、園林含量、社交濃度、通透指數(shù)、興趣殿堂。綠城在臺(tái)州做的這四個(gè)低密產(chǎn)品，就是用這五個(gè)關(guān)鍵維度完全呈現(xiàn)出來(lái)。我們也可以通過(guò)這五個(gè)迭代的關(guān)鍵點(diǎn)，去衡量每一個(gè)低密樓盤，它是不是真的做出了迭代。

鳳鳴宸廬：前程似錦的老街新生活

對(duì)談︱gad董事合伙人執(zhí)行總裁總建筑師 蔣愈

◎劉德科：在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，中式產(chǎn)品的“祖師爺級(jí)”項(xiàng)目是江南里，就在杭州市中心的運(yùn)河畔。它的設(shè)計(jì)師，就是眼前的這位老帥哥蔣愈先生。可以這么說(shuō)，我們今天在中國(guó)看到的幾乎所有中式低密產(chǎn)品，它的源頭都出自這位先生。

●蔣愈：大家好。說(shuō)到“祖師爺”，我認(rèn)為真正的“祖師爺”是我們綠城中國(guó)的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生。我認(rèn)為正是他對(duì)于低密產(chǎn)品的深刻理解，才會(huì)有我們今天這樣的好房子。

◎劉德科：這四個(gè)低密項(xiàng)目當(dāng)中，鳳鳴宸廬是你設(shè)計(jì)的，我們都知道它的地段非常好，在臺(tái)州葭沚老街的邊上。葭沚老街的空間肌理是由它的歷史文脈形成的，鳳鳴宸廬是怎么跟葭沚老街形成呼應(yīng)的？你當(dāng)時(shí)是怎么考慮的？

●蔣愈：鳳鳴宸廬這個(gè)項(xiàng)目毗鄰葭沚老街，是臺(tái)州非常熱門的地方，臺(tái)州人周末肯定都會(huì)去。這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模很大，又是在市中心，不能因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的建設(shè)使得臺(tái)州的中心文脈中斷了。你看，葭沚老街有一條非常明顯的南北巷道，有寬有窄、彎彎曲曲，走在里面是非常舒服，然后從這條主街又分出去了一些網(wǎng)狀的小路。我們的鳳鳴宸廬也是這樣的，有一條南北向的“主街”。當(dāng)然葭沚老街是街，鳳鳴宸廬承載的既有街又有園，就像剛才德科說(shuō)到的園林概念。這條街兼有步行、通行的功能，同時(shí)賞心悅目，讓人在里面心情放松。這是我們的第一個(gè)規(guī)劃。

第二，我們的項(xiàng)目在很多位置，尤其東邊毗鄰葭沚老街的位置，相呼應(yīng)地開(kāi)了一些口子，不僅在空間上形成了對(duì)話，去葭沚老街逛街買東西也很方便。

第三，剛才德科放了四個(gè)樓盤的建筑立面，我觀察了一下，大家的開(kāi)間都很大，鳳鳴宸廬的開(kāi)間不僅最大，而且做了很多大面的玻璃，尤其是所有的東邊套，我們可以通過(guò)大幅玻璃窗看到葭沚老街里面的繁華市井。

最后，我們項(xiàng)目分成南北兩個(gè)區(qū)塊，中間的道路原本在規(guī)劃上是車行道路，后來(lái)調(diào)整成了步行道路。這是很難的。剛才說(shuō)了門頭很重要，門頭所在的城市道路也非常重要，因?yàn)樗紫葲Q定了這個(gè)項(xiàng)目的調(diào)性。

◎劉德科：像鳳鳴宸廬有兩個(gè)地塊，有雙大門，更重要的規(guī)劃中有一條非常清晰的中軸線；而別的樓盤可能也會(huì)做中軸線，但大多中軸線做的是筆直的。我怎么跟沒(méi)學(xué)過(guò)建筑的人講清楚，這樣一條彎曲的中軸線，跟一條筆直的中軸線，有什么區(qū)別？

●蔣愈：中國(guó)傳統(tǒng)建筑中，其實(shí)老祖宗留給了我們兩樣?xùn)|西，一個(gè)是建筑，比如太和殿、天安門，另一個(gè)就是園林，比如蘇州的園林。我個(gè)人來(lái)看，中國(guó)的園林比之于中國(guó)的建筑對(duì)世界的貢獻(xiàn)更大，因?yàn)橹袊?guó)的園林是世界其他任何地方?jīng)]有的。園林好在哪？剛才德科說(shuō)了視線的對(duì)望，我還要說(shuō)的是逛園林的心理感受。一方面，它的山水樹(shù)石等景觀可以給你帶來(lái)很好的感受；另一方面就是園林中的彎彎繞繞，你明明能夠很快地走到那里，但園林的路線一定要這樣繞一下，有距離感，同時(shí)很新鮮。回到德科的問(wèn)題。中軸線當(dāng)然可以筆直，筆直的空間里也可以有樹(shù)有水，但是彎曲了以后就不一樣了。一眼望不到，轉(zhuǎn)眼又望到，你在行走的過(guò)程當(dāng)中可以不斷地有新的發(fā)現(xiàn)和新的探索。

臻園：繁華之中的天臺(tái)秘境

對(duì)談︱九米設(shè)計(jì)創(chuàng)始合伙人總建筑師 賀珉

◎劉德科：接下來(lái)我們請(qǐng)上臺(tái)的是九米設(shè)計(jì)創(chuàng)始合伙人、總建筑師賀珉女士。他們的設(shè)計(jì)院名字都是“G”開(kāi)頭的，“G”就是綠城“Greentown”，蔣愈是gad，待會(huì)兒還要上臺(tái)的章慕愨先生是gtd的，只有你叫九米。你們都是從綠色生態(tài)里面成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，你怎么沒(méi)有用“G”開(kāi)頭？“九米”有什么特殊含義呢？

●賀珉：當(dāng)時(shí)我們是希望做一個(gè)根植于中國(guó)本土的公司，所以用了中文的名字。在中國(guó)文化中，“九”是一個(gè)很好的數(shù)字，“九”很大，但是又不滿。同時(shí)在建筑角度，中國(guó)古代都城規(guī)劃也有“九經(jīng)九緯”的概念。

◎劉德科：你現(xiàn)在住的房子，是自己設(shè)計(jì)的樓盤嗎？我有一個(gè)偏見(jiàn)，一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師如果沒(méi)有住在自己設(shè)計(jì)的樓盤里，就不能算是一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。

●賀珉：像我這樣能住在自己設(shè)計(jì)的房子里，而且是住在綠城建造的房子里，是一種非常特殊的幸運(yùn)。

◎劉德科：回到這四個(gè)項(xiàng)目，臻園是你做的。在這四個(gè)樓盤中，你做的大門乍一看最不顯眼，為什么設(shè)計(jì)得這么低調(diào)？

●賀珉：因?yàn)槲易约阂沧≡诰G城的低密樓盤，所以感同身受低密的產(chǎn)品需要怎樣的的生活環(huán)境。在鬧市里面，“隱”是很重要的，所以我們想把臺(tái)州的臻園做成一種“天臺(tái)秘境”的感覺(jué)。

◎劉德科：對(duì)，我剛才說(shuō)它的大門好像是哪里的安縵酒店，其實(shí)我們感受到的所有的東方元素、世界上所有關(guān)于“禪意”的表達(dá)，都可以追溯到我們臺(tái)州的天臺(tái)。

●賀珉：說(shuō)到東方的審美，包括蘇州園林，它們?cè)谥袊?guó)本來(lái)就是虛實(shí)相生的，其中“虛”是主要的。中國(guó)傳統(tǒng)的建筑有亭臺(tái)樓閣，房子是圍繞著園林的，西方是花園圍繞著房子展開(kāi)。大家可以看到，我們的亭臺(tái)樓閣，我們的廊、檐都是虛的，是含蓄的表達(dá)。我們希望在現(xiàn)在的建筑里，體現(xiàn)出同樣的感受。

◎劉德科：在古裝電視劇里可以看到，用手一戳，就把紙窗戳破了，因?yàn)楣糯拇皯羰怯眉堊龅模覀儾皇菦](méi)有別的更堅(jiān)固的材料，而是因?yàn)榧堄歇?dú)特的韻味，通而不透。臻園一進(jìn)院的景墻，就像是我們傳統(tǒng)建筑里面的紙窗意象，當(dāng)然他們用的不是紙，而是透光玉石。

●賀珉：我們希望感覺(jué)依然在，但是用現(xiàn)代的材料來(lái)解決它，同時(shí)它更耐久，還有更多的功能的屬性。

◎劉德科：走進(jìn)大門，會(huì)看到這樣一座園林，空中是棧橋，飛瀑?gòu)臈蛄魈氏聛?lái)，你還可以在庭院里游走。

●賀珉：這是一種畫境的感覺(jué)。宋畫與宋代的建筑，其實(shí)意境和審美水平非常高。我們希望在我們現(xiàn)在的設(shè)計(jì)里面，能有營(yíng)造出這種傳統(tǒng)的內(nèi)心深處思考的環(huán)境。

◎劉德科：我們這些普通人一看到這樣的場(chǎng)景肯定會(huì)說(shuō)，這種房子我見(jiàn)過(guò)了，別的開(kāi)發(fā)商也做了。你們有什么不一樣？

●賀珉：我覺(jué)得就像古詩(shī)一樣。很多人都寫詩(shī)歌，但是李白的詩(shī)歌就是能表達(dá)出不一樣的感覺(jué)。創(chuàng)作其實(shí)是在推敲中逐漸形成的。我們也不是一蹴而的，而是通過(guò)經(jīng)驗(yàn)積累和實(shí)際尺度的拿捏，研究古代大家的文化，研究它的空間關(guān)系，然后再落到項(xiàng)目中。我覺(jué)得任何一個(gè)美好的愿景，都是建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)之上，是一步一步推敲出來(lái)的結(jié)果。這也是設(shè)計(jì)師的樂(lè)趣。

◎劉德科：把賀珉總的話翻譯一下就是，等到全維示范區(qū)開(kāi)放以后，大家在橋上走一下，感受一下這座橋跟瀑布的關(guān)系。這個(gè)關(guān)系是他們仔細(xì)推敲過(guò)的。剛剛講到了李白，我想說(shuō)的是，在唐代的時(shí)候可能有1000個(gè)人認(rèn)為自己的水平跟李白一樣，而真正留下作品的只有李白、杜甫、王維、白居易等等少數(shù)的一群人。因此時(shí)間才能洗凈真與偽，高與低。

本來(lái)就對(duì)臻園這個(gè)地段和項(xiàng)目有興趣的朋友，要記得今天臺(tái)上賀珉的模樣，因?yàn)樵龠^(guò)幾天你們?nèi)ス涫痉秴^(qū)的時(shí)候就能夠碰到她，遇上她后可以聊兩句，到底什么是尺度的關(guān)系，以及這種尺度關(guān)系對(duì)你生活的具體影響。謝謝賀珉老師。

湖畔恒廬：國(guó)際化的水鄉(xiāng)記憶

對(duì)談︱gad高級(jí)合伙人設(shè)計(jì)總監(jiān) 王曉夏

◎劉德科：我們先來(lái)看一個(gè)酒店——Hylla物與嵐設(shè)計(jì)收藏酒店。這個(gè)酒店在云南麗江，當(dāng)然很貴，它是中國(guó)野奢酒店的天花板。這個(gè)酒店的落云自然體驗(yàn)中心的設(shè)計(jì)師，名字叫做王曉夏。物與嵐酒店與湖畔恒廬有沒(méi)有共通之處？我們有請(qǐng)gad高級(jí)合伙人、設(shè)計(jì)總監(jiān)王曉夏先生。

●王曉夏：如果說(shuō)物與嵐的重要因素是森林，湖畔恒廬最重要的因素就是水，自然要素對(duì)于這兩者來(lái)講都是最重要的。湖畔恒廬的先天環(huán)境非常具有優(yōu)勢(shì)，它就像一個(gè)半島，自然的河溪緩緩地圍繞著景觀周邊。看到湖畔恒廬的總平圖，我都不用多說(shuō)，你第一眼就能看到河水穿進(jìn)去，引水入園之后在樓盤中間匯聚的場(chǎng)景。

▲綠城·湖畔恒廬實(shí)景圖，臺(tái)州

◎劉德科：這條河流是天然的，因?yàn)樵诩t線內(nèi)，所以你也可以選擇把它填掉。換作別的開(kāi)發(fā)商可能真的就把它填掉了，但是綠城是肯定不會(huì)填的。我第一次看到你的規(guī)劃方案后，想到的是過(guò)去浙江的水鄉(xiāng)河邊那幾棟房子，那種水鄉(xiāng)記憶馬上就能夠浮現(xiàn)出來(lái)，家家戶戶都有小碼頭，碼頭邊可以淘米洗菜，也可以劃一艘小船出門。

●王曉夏：湖畔恒廬這個(gè)“恒”字，我覺(jué)得還是取得挺符合這個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)。都說(shuō)“有恒產(chǎn)者有恒心”，我想在湖畔恒廬這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，恒心是一種可以讓人很安心的感受，身心都可以處在非常靜謐、舒緩的天地之中。這也是我們希望能夠達(dá)成的一種氣質(zhì)。

◎劉德科：整個(gè)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是你做的，如果我是一個(gè)購(gòu)房者，我知道臨河的那幾棟房子非常好，但是離那條很精彩的河道稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，它們好在哪里？你怎么讓風(fēng)景均好，讓所有的房源都能夠獲得更好的體驗(yàn)？

●王曉夏：其實(shí)西邊的這條河流，對(duì)于整個(gè)合院區(qū)塊的滲透性，就像張開(kāi)的五指。剛才我們看到的可能就是大拇指，它最明顯，尺度也最大，引入到整個(gè)項(xiàng)目的公區(qū)當(dāng)中。但是每一個(gè)組團(tuán)和組團(tuán)之間產(chǎn)生的這些場(chǎng)景，都是人在步行尺度范圍之內(nèi)能夠去體會(huì)到的。

◎劉德科：我為什么要問(wèn)曉夏這個(gè)問(wèn)題？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在去看全維示范區(qū)，只能看到中間那一段做出來(lái)的房子很好，按王曉夏剛剛講的，其實(shí)示范區(qū)沒(méi)做出來(lái)的部分，它的風(fēng)景和體驗(yàn)也很好，靠圖紙可能想象不出來(lái)，但是作為設(shè)計(jì)師，他非常清楚走在其中的感受。所以如果你在實(shí)景示范區(qū)碰到了王曉夏先生，就要問(wèn)他：到底哪棟房子最適合我，性價(jià)比最高？謝謝曉夏。

●王曉夏：謝謝大家。

綠城·潮韻東方：過(guò)目不忘的貴重資產(chǎn)

對(duì)談︱gtd執(zhí)行總經(jīng)理、總建筑師 章慕愨

◎劉德科：“乘風(fēng)破浪”這個(gè)成語(yǔ)大家都非常熟悉，這個(gè)成語(yǔ)最早是用來(lái)描述古代一個(gè)叫“宗愨”的將軍：“愿乘長(zhǎng)風(fēng)，破萬(wàn)里浪”。正是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)“宗愨”，所以我才能在第一次看到“章慕愨”的時(shí)候，一口氣念出他的名字。接下來(lái)我們有請(qǐng)潮韻東方的建筑師章慕愨先生。你做的這個(gè)項(xiàng)目叫潮韻東方，那不正好也是“乘風(fēng)破浪”的意思嗎？

●章慕愨：沒(méi)錯(cuò)沒(méi)錯(cuò)。

◎劉德科：我非常喜歡這個(gè)門頭，不僅是因?yàn)樗雌饋?lái)絢麗，更重要的是它非常好地處理了空間關(guān)系。你幫我們先梳理一下，你是怎么處理門頭的車行入口、人行入口、花園“灰空間”和圍墻的關(guān)系的？

●章慕愨：德科老師問(wèn)到了點(diǎn)子上。潮韻東方的門頭其實(shí)解決了好幾個(gè)明顯的問(wèn)題，人行、車行以及它自身的形象，同時(shí)它還兼顧了一部分圍墻的功能。這些東西很碎，如何在設(shè)計(jì)的時(shí)候把它們整合起來(lái)還是蠻辛苦的。

潮韻東方是在路橋市中心的位置。我來(lái)過(guò)臺(tái)州，也來(lái)過(guò)天臺(tái)山，天臺(tái)山給我留下的印象是自然與人文融合得非常好，它原本就在中國(guó)歷史上有一席之地，還有儒家道家等文化。在做門頭的時(shí)候，我是希望能夠把天臺(tái)山的文化融合到潮韻東方這個(gè)項(xiàng)目里。很像冠冕的屋頂，跟山體也是有一定的關(guān)系。兩側(cè)的圍墻通過(guò)前前后后的曲折進(jìn)退、高低變化，讓整個(gè)大門從西到東一氣呵成，達(dá)成一個(gè)山體的流線關(guān)系。因?yàn)槲乙灿X(jué)得，文化才是恒久的。

◎劉德科：如果我們看潮韻東方的總規(guī)劃圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的容積率是沒(méi)有做滿的。我先給大家介紹一下，因?yàn)榈貎r(jià)是根據(jù)滿額容積率付給政府的，如果開(kāi)發(fā)商不把容積率做滿，就意味著他們放棄了值錢的容積率，在行業(yè)里這叫“損容”。99.99%的人不會(huì)去做損容的事情，但是就有0.01%會(huì)去做。

●章慕愨：對(duì)，其實(shí)這是我們這個(gè)項(xiàng)目非常核心的亮點(diǎn)，但是它藏得比較深。潮韻東方規(guī)劃書上的最低容積率是1.0，最后實(shí)際的住宅容積率應(yīng)該在0.83左右。為什么要這么做？一切都是為了品質(zhì)。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始的定位就是“收藏級(jí)的豪宅”，所有的樓盤都是三層。在這里居住生活，就意味著你跟什么樣的人打交道，進(jìn)出你家大門是什么樣的姿態(tài)。

◎劉德科：就是讓圈層更純粹。

●章慕愨：對(duì)，為了讓項(xiàng)目能夠達(dá)到最純粹、最收藏、最有品質(zhì)的效果，其實(shí)背后離不開(kāi)綠城以及委托方的支持。

◎劉德科：我覺(jué)得這個(gè)委托方的眼界跟認(rèn)知度非常高。好，謝謝章慕愨先生。

▲潮韻東方實(shí)景圖，臺(tái)州

不畏浮云遮望眼

雖然綠城對(duì)這四個(gè)項(xiàng)目中的每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的總結(jié)，我還是試著給大家做了一個(gè)總結(jié)，這四個(gè)項(xiàng)目在我眼中，第一認(rèn)知是這樣的——

·湖畔恒廬——國(guó)際化的水鄉(xiāng)記憶

·臻園——繁華之中的天臺(tái)秘境

·潮韻東方——過(guò)目不忘的貴重資產(chǎn)

·鳳鳴宸廬——前程似錦的老街新生活

這四個(gè)低密項(xiàng)目合在一起，我把它們叫做“祖宅級(jí)合院”。什么叫“祖宅級(jí)”？你今天擁有的這個(gè)合院，是你和你的子孫們?cè)谂_(tái)州的一個(gè)精神坐標(biāo)點(diǎn)。只有超細(xì)顆粒的復(fù)雜工藝和超高投入，以及綠城和他們的所有合作伙伴共同的決心，才能夠誕生出這種“祖宅級(jí)的合院”。

大家可能說(shuō)，你說(shuō)的這些產(chǎn)品都很好，每個(gè)樓盤我都很喜歡，那么未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？我們今天只用一句話，就可以把房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)講清楚：房?jī)r(jià)一定是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和貨幣放量的必然結(jié)果。從微觀看，房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的。但從宏觀上看，房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)與貨幣放量的三重沉淀〔Triple Precipitation〕。只要我們國(guó)家還在往前走，只要我們城市的工地還有很多，城市經(jīng)濟(jì)還在往前走，房?jī)r(jià)遲早有一天會(huì)有一輪非常明確的反彈。我不知道是什么時(shí)候，我只知道肯定有。我私下對(duì)很多朋友也是這樣說(shuō)的。

最后送給大家一句詩(shī)：“不畏浮云遮望眼，自緣身在最高層”。“樓市這么差還買什么房子”的想法，是被浮云遮住了眼睛；而浮云遮不住你的眼界，是因?yàn)槟阍凇白罡邔印保皇俏锢硪饬x上的最高層，而是品質(zhì)上的“低密最高層”。當(dāng)你買的房子是這座城市市中心的頂級(jí)產(chǎn)品，你就不會(huì)問(wèn)樓市的低迷還要籠罩多久，因?yàn)樵凇白罡邔印保钊菀卓匆?jiàn)陽(yáng)光。謝謝大家，我是劉德科。

A strong imagination begets the event itselfs.