上海收購二手住房做保租房，首例簽約落地靜安

今天（3月31日）下午，上海市首例“住房收購置換”項目在靜安區(qū)正式落地。居民施先生成為首位申請人，現(xiàn)場與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同，同時與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，完成 “舊房換新房” 全流程閉環(huán)。

施先生名下一套位于靜安區(qū)寶山路、面積40平方米的成套舊住房，以220萬元價格被區(qū)保障房公司收購。該筆收購款將作為專項資金，用于補貼施先生購買靜安區(qū)內新建商品房——“譽靜安”的一套三房。

今年2月，上海啟動二手房收購用作保租房試點，靜安、浦東、徐匯三區(qū)先行先試。試點房源主要聚焦三區(qū)房齡較老、戶型偏小的存量住宅。今天，靜安率先完成首例簽約，標志著這一創(chuàng)新模式正式落地運行。

項目如何實施，如何實現(xiàn)資金平衡

靜安區(qū)房管局相關負責人介紹，“住房收購置換” 是靜安踐行 “政府引導、國企實施、市場運作” 的重要創(chuàng)新，一頭對接保租房房源籌集，一頭滿足居民改善型住房需求。

該模式由靜安區(qū)保障房公司作為實施主體，按照市場化原則，開展房源排摸、洽談簽約、收購轉化等工作，收購對象主要為區(qū)內產權清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。

區(qū)房管局負責人介紹，收購標準為建筑面積70平方米以下、總價400萬元以下，距離軌交三公里左右、周邊有產業(yè)園區(qū)的存量房屋。新購新房需要位于靜安區(qū)，價位不限。根據市相關部門部署，靜安后期還將向“收購舊房置換二手房”市場擴展。

這一模式實現(xiàn)多方共贏：對城市保障而言，收購后的舊房經統(tǒng)一標準化改造提升后，全部納入區(qū)級保租房體系，以低于同地段市場租金的價格，定向保障新市民、青年人等群體，有效擴充保租房房源、優(yōu)化區(qū)域住房供應結構。

對居民而言，為改善型需求開辟了新通道。居民可先鎖定靜安區(qū)內新建商品房意向房源及購買條件，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購申請；區(qū)保障房公司給居民房票專項用于置換，實現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購置”的閉環(huán)置換。

相較于傳統(tǒng)置換 “先賣后買” 周期長、報價不透明等痛點，新模式由國企兜底收購，流程公開透明、操作高效便捷，大幅提升居民置換安全感與便利性。

該項目如何籌措資金，并實現(xiàn)中長期資金平衡？靜安區(qū)相關負責人回答，靜安區(qū)建立了多元資金池，構建 “貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”的市場化融資體系，中國建設銀行提供專項金融支持，確保收購資金充足、成本可控，同時保租房租金收益將專項用于成本回收和滾動發(fā)展，形成“投入、運營、反哺”的良性循環(huán)。

提升城市住房資源配置效率

收購二手房作為保租房，將提升城市住房資源配置效率。

“十四五”以來，上海籌措保租房47.7萬套，超額完成既定目標。但八成保租房位于中環(huán)以外，市中心的保租房占比不高。很多在中心城區(qū)上班的人群，有著就近居住的需求。從黃浦、靜安、徐匯等多個中心城區(qū)保租房租賃反饋情況來看，只要價位合適、品質不錯的保租房均“一房難求”。

“十五五”期間，靜安區(qū)計劃新增供應保租房約1.3萬套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安土地資源緊張，傳統(tǒng)模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求。

市場人士說，靜安區(qū)收購的二手房源聚焦于本區(qū)，交通便捷、配套成熟、生活便利，完美契合新市民、青年人“職住平衡”的訴求。且小戶型租金可控，也精準對接青年人才、科創(chuàng)人員的租住需求，填補核心區(qū)小戶型保租房供給缺口。

首單收儲房源位于靜安區(qū)寶山路核心地段，內環(huán)內區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，緊鄰軌交3/4/8號線站點，步行可達商圈，生活配套服務齊備，建筑面積適配青年人租住需求。

此外，收購二手房作為保租房可以快速擴充房源，縮短供應周期。據介紹，相較于新建保租房需2-3年的建設周期，收購存量房可在3-6個月內完成改造并投入運營，大幅縮短保租房有效供給時間。

據悉，此次，區(qū)保障房公司將對房源實施專業(yè)化改造提升，完善居住功能，統(tǒng)一納入保障性租賃住房體系運營管理，以親民租金、優(yōu)質服務，打造年輕人可負擔、高品質的宜居空間，助力住房保障事業(yè)高質量發(fā)展。

市場上有觀點將“住房收購置換”模式稱為“升級版房票”。2024年，上海率先在金山區(qū)試點了房票制度，目前在青浦、嘉定、徐匯、浦東、普陀等區(qū)都有探索。但兩者存在明顯區(qū)別：房票制度主要適用于舊改動遷安置，是征收補償的一種補充方式；住房收購置換面向市場存量小戶型住房，不涉及房屋征收，主要服務居民快速置換，覆蓋房屋類型、人群均不相同，同時還有籌措保租房房源，服務新市民、青年就業(yè)群體的功能。

市場人士認為，無論叫什么名稱，“住房收購置換”模式都是有益探索：將市場上流動性較差的“老破小”轉化為優(yōu)質保租房，盤活存量、優(yōu)化增量，提升城市住房資源配置效率。

靜安區(qū)表示，將以此次首例簽約為起點，持續(xù)優(yōu)化政策、細化流程，深化模式推廣，為上海構建高質量住房保障體系提供實踐樣本。

來源 | 解放日報

作者 | 唐燁