劉水：發布2026中國房地產百強企業研究報告

2026年3月26日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十三屆中國房地產百強企業家論壇”在北京召開。

尊敬的各位領導，各位嘉賓，大家下午好！

非常榮幸由我來發布2026中國房地產百強企業研究報告。

一、經營業績方面

在業績方面，2025年房地產市場仍在調整筑底過程當中，百強企業的銷售總額和銷售面積同比分別下降了18.1%和24.3%。在這從市場份額來看，百強企業的市場份額為38.8%，較上年是下降了2.4個百分點。另外綜合實力Top的企業的市場份額為18.3%，較上年下降了2個百分點。從不同所有制企業來看，央國企憑借穩健的經營和較為集中的城市布局，市場份額在提升。2025年，百強企業中的央國企的銷售額占比提升至74.0%，較上年提升3.1個百分點。那么總體來看，這些百強企業不再追求極力追求規模的發展，而是更加注重發展的質量和效益，追求高質量的發展。

我們對于不同類型的企業也進行了分析，發現百強企業中有30家企業經營相對活躍，這些企業均在近兩年銷售Top100和拿地Top100當中，市場地位相對比較穩固，另外有7成企業經營穩定性偏弱，那么百強企業洗牌或將持續。對于經營比較活躍的這些企業，我們發現有幾個特點：

第一，銷售業績向城市核心城市來進行集中。銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長6.1、3.5、1.4個百分點至50.6%、66.7%、82.2%，銷售前5城市銷售貢獻占比提升幅度最大，且占比已達五成，前20城市就貢獻了超八成銷售額，非核心城市業績貢獻持續弱化。

第二，緊抓改善型需求。根據不同面積段產品的統計數據，90-140平米首改類產品銷售額占比為42.7%，仍為主要業績貢獻來源，連同140-200平米再改類產品銷售額占比達69%；200平米以上高端類產品銷售額貢獻率也有所提升。

第三，投資拿地聚焦核心城市。從投資拿地來看，這些經營活躍的企業拿地前10的城市占比金額達到了83.4%，主要是一線城市和杭州、成都等熱點的二線城市。

二、運營表現方面

竣工結轉下滑，營收同比下降。總體來看，2025年，全國房屋竣工面積為6.0億平，同比下降18.1%，其中，住宅竣工面積4.3億平，同比下降20.2%。2025年，百強代表企業中多數企業住宅交付套數同比下降三成左右，交付規模持續減少。受此影響，2025年百強企業營業收入均值為321.6億元，同比下降6.5%，連續兩年下降。從盈利表現來看，百強企業的凈利潤均值為負，出現了虧損。2025年百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為-4.1%、-0.2%。

我們也對不同類型的企業進行分析，盈利相對有韌性的這些企業也有幾個特點，第一是銷售比較順暢，多元化業務貢獻營收，這些企業在經營過程中拓展新業務，拓展新業務如代建、商業運營等方面更為靈活，能夠通過多元化收入平滑行業周期波動。第二是這些企業的成本管控能力比較強，在土地獲取階段注重性價比，在開發環節也有標準化的流程，在融資端能夠獲得比較低成本的資金。第三是注重產品的研發與品質的提升，打造差異化的產品，比如說綠色建筑智能家居等。

對于歷史包袱比較沉重的企業，我們認為如果這些企業要走出當前的困境，需要采取一些措施。首先，著力減輕歷史包袱來盤活存量，利用當前的收購存量房的政策，積極去化存量的商品房和土地；也可以積極探索通過“商改住”、“住改租”等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。其次，適度布局開發，優增量、卷產品，企業還要保持適度的投資，聚焦核心城市；企業要通過高品質差異化的項目來贏得市場，特別是要加速調整產品結構，貼合“好房子”、“四代宅”等產品特征，打造品質產品。

三、經營安全性方面

2025年百強企業剔除預收賬款后的資產負債率均值為65.8%，與上年基本是持平的，凈負債率均值較上年上升了4個百分點。百強企業的現金短貸比均值是1.34，較上年下降了0.1，銷售回款不利，百強企業的經營現金流仍存在壓力。

我們也觀察了企業融資情況，2025年房地產企業的融資總額是同比增加5.6%，債券融資略有回暖。從債券融資結構來看，信用債占比近六6成，仍是融資主力，ABS融資占比近四成，海外債略有恢復。

從負債結構來看，百強企業的總有息債務占總負債比重較上年提升1.1個百分點，其中，短期有息債務占比較上年上升0.8個百分點，存量債務持續到期縮短了債務的平均期限，短期償債壓力加大，加劇對流動性考驗。

從到期債券規模來看，2026年企業的債券到期余額超過了7000億，與上年相比，到期規模已經有小幅下降，在結構上，信用債占比是77%，海外債占比是23%。

我們對不同類型企業進行了分析，對于相對安全企業，經營流動性是正向的循環，這些企業有幾個特點。第一個就是可持續的內生造血能力是比較強；第二個是企業有多元化暢通的融資渠道，能夠以綜合成本低于行業平均水平，大幅降低了利息支出對現金流的侵蝕；第三個是持續加強債務結構的管理，用足政策減輕短期的剛性兌付壓力。

對于償債壓力比較高的企業，我們認為需要采取一些措施。第一是要挖掘內部的潛力，針對公司存量項目、應收款項，應充分利用現有政策，統籌各類資源，加強存量去化和款項清收。第二是增加外部融資，房企應用足政策空間，改善有息債務結構。第三，要改善經營，房企應圍繞經營現金流，大力搶抓資金回籠。

四、運營服務方面

我們也對運營服務業務領域進行了研究，包括代建、商管、租賃等，這幾年企業在順應新的形勢，不斷加強運營服務業務的開拓。

代建企業

項目拓展城市方面，更加聚焦主要城市群拓展業務。2025年，典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，長三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部占比78.3%，較2024年提升10個百分點，代建企業更加聚焦主要城市群拓展項目。項目類型方面，商品住宅類占比持續提升。2025年典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長11.4個百分點；商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。管理費率方面，管理費率持續下降，低管理費率趨勢延續。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目占比為84%，較2024年增加了4個百分點。其中，代建管理費率僅在1%-2%之間的項目占比為45%，較2024年增加了2個百分點。

商業地產百強企業

商業地產百強代表企業規模增長放緩。增量開發空間收窄，企業拓展策略偏謹慎。2025年，百強代表企業經營性物業持有及運營面積同比增長4.4%，增速較2024年收窄0.4個百分點。拓展方式以輕資產輸出為主。行業進入存量運營時代，2025年百強代表企業對拿地開發仍持謹慎態度，轉而以輕資產輸出作為主要拓展手段，聚焦核心運營能力建設。未來，商業地產行業正迎來消費場景升級、存量商辦資產盤活、商業不動產REITs試點等多重機遇，行業發展重心逐步向存量提質轉型。

租賃企業

頭部長租企業中房企系規模優勢穩固，與地方國企系主導增長。2025年末，綜合實力TOP30長租企業開業規模增長14萬間至137萬間，管理規模增至199萬間，其中房企和地方國企開業與管理增量占比均接近85%。各類長租企業聚焦專業能力的提升，地方國企系不斷優化運營管理能力，補齊短板；民營企業則在經營壓力下加快向輕資產托管模式轉型。《“十五五”規劃綱要》強調“規范發展住房租賃市場、培育市場化專業化租賃企業”，疊加租售比持續回升及REITs發行利好，長線資本布局信心增強，專業化長租企業發展空間大。

策劃代理企業

我國房地產市場增量放緩，存量市場呈現出巨大的發展空間和潛力，策劃代理企業積極轉型，擺脫原有“單一交易”模式，逐步轉向“全周期價值管理”，通過構建“咨詢、招商、服務管理、資產運營”的商業模式，以復合式收益鏈條，擺脫原有僅依賴傭金的盈利模式。

不動產基金公司

不動產基金公司通過開發代建、受托管理、品牌輸出等方式提升綜合運營能力。不動產基金公司持續提升多種業態的管理能力，加速布局城市更新、長租公寓等現金流穩定的持有型資產，投資邏輯從“博取土地增值”轉向“追求運營收益”。不動產基金公司在不良資產處置中正扮演著“價值修復者”與“資本運作者”的角色，通過注入資金、重組債務或引入專業運營方盤活資產。

五、社會責任方面

百強企業積極依法納稅，2025年百強企業納稅額均值是16.2億元，其中稅金及附加均值等于12.2億元，所得稅均值是4億元。

優秀企業多措并舉，聚焦零碳建筑技術創新、提升資源利用率、完善綠色建筑技術體系等，激發“綠色”新動能，提升“綠色”競爭力。優秀企業恪守生態文明理念，通過多樣化舉措開展生物多樣性保護行動，以期最大限度地降低施工對生態系統的負面影響，致力于構建人與自然和諧共生的美好氛圍。

結語

從經營狀況來看，百強企業的銷售、營收、凈利潤等均在下降，主要是由于市場環境還在持續調整，企業經營壓力還在加大，風險猶存。從發展格局來看，三成企業相對市場地位穩固，其他百強企業還可能還在洗牌當中。展望未來，企業還需要攻堅克難。短期經營來看，要盤活存量，盤活存量的土地和商品房；還要優化增量，保持適度的投資。長期來看，企業要順應行業形勢，發展運營服務類業務，輕重并舉，轉型發展，實現更高質量的發展。

以上是我的匯報，謝謝！

歷年百強研究成果（）

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