姚光葉：房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“共建”方案

2026年3月26日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2026中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十三屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”在北京召開。

2026年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到67.9%，以中央城市工作會(huì)議為標(biāo)志，新一輪城市化正式開啟。這一輪城市化，目標(biāo)是2030年全面建成共同富裕社會(huì)、2035年達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，核心路徑是提質(zhì)增效、高質(zhì)量發(fā)展，關(guān)鍵抓手是城市更新。

伴隨這一進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化。未來房地產(chǎn)的定位也已明確——作為普惠性、基礎(chǔ)性、兜底性民生產(chǎn)業(yè)，納入大消費(fèi)領(lǐng)域。而行業(yè)發(fā)展階段，正從1.0重投時(shí)代、2.0代建時(shí)代，進(jìn)入3.0共建時(shí)代。

1、為什么是“共建”？

從“供不應(yīng)求”到“總量平衡、好房子結(jié)構(gòu)性不足”，市場(chǎng)亟需新的邏輯來連接投資端與需求端，以新供給創(chuàng)造新需求，以新需求引領(lǐng)新發(fā)展。從市場(chǎng)主體來看，核心城市核心地塊以央企重投為主，中小城市則亟需確立新的市場(chǎng)主體。代建模式因純輕資產(chǎn)、缺乏責(zé)任擔(dān)當(dāng)，難以建立信任基礎(chǔ)，而好房子的廣泛需求，又對(duì)市場(chǎng)主體穩(wěn)健性、交付保障性提出了更高要求。在這樣的背景下，“共建”應(yīng)運(yùn)而生。它不是簡單的模式疊加，而是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和全產(chǎn)業(yè)鏈的系統(tǒng)重構(gòu)，旨在實(shí)現(xiàn)有為政府與有力市場(chǎng)的結(jié)合，國有企業(yè)與民營企業(yè)的結(jié)合，重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤的結(jié)合，人、房、地、錢四要素的聯(lián)動(dòng)。

2、什么是“共建”？

共建的本質(zhì)，是依托核心競(jìng)爭力與市場(chǎng)化法則，連接投資機(jī)構(gòu)引領(lǐng)的投資供應(yīng)端和客戶導(dǎo)向的市場(chǎng)需求端，重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和全產(chǎn)業(yè)鏈。推動(dòng)從商業(yè)模式、盈利模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在政府、城投、資本、產(chǎn)業(yè)、供方、客戶六個(gè)層面有序?qū)嵤蛟祛^部企業(yè)互聯(lián)的專業(yè)共同體、價(jià)值共同體、命運(yùn)共同體，共同探索邁向未來的事業(yè)生態(tài)，為民眾創(chuàng)造更加美好的生活。

共建的價(jià)值，在于符合中央精神，契合全球規(guī)律，經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，夯實(shí)公有制經(jīng)濟(jì)主體地位，推動(dòng)多種所有制經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展。

共建的作用，體現(xiàn)在形成“城市共建樣板”“變量紓困典范”，開啟“全產(chǎn)業(yè)鏈共建”和“投資共建”，構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，促進(jìn)土地市場(chǎng)有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)地方城投由功能性平臺(tái)向經(jīng)營型平臺(tái)轉(zhuǎn)型。

在商業(yè)模式上，“共建”創(chuàng)造性地實(shí)現(xiàn)有為政府與有力市場(chǎng)的結(jié)合、國有企業(yè)與民營企業(yè)的結(jié)合、重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)操盤的結(jié)合以及人、房、地、錢四要素的關(guān)聯(lián)，并細(xì)化為城市共建、投資共建、變量共建、委托共建、全產(chǎn)業(yè)鏈共建等業(yè)務(wù)模式，提供存量消化、增量優(yōu)化、質(zhì)量提升、變量紓困和城市更新的系統(tǒng)解決方案。

在作業(yè)模式上，藍(lán)綠雙城發(fā)布首部《共建操盤導(dǎo)則》，堅(jiān)持“以需求為中心、以營銷為龍頭、以場(chǎng)景為抓手”，細(xì)分6個(gè)階段、29個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、79個(gè)關(guān)注要點(diǎn)、226項(xiàng)任務(wù)單，系統(tǒng)解讀共建項(xiàng)目全過程核心操盤要領(lǐng)。

在管理模式上，推行《藍(lán)綠雙城基本法》《藍(lán)綠雙城企業(yè)文化綱要》，實(shí)施MOE管理體系，構(gòu)建精細(xì)精密的自動(dòng)生成機(jī)制。

3、怎么樣“共建”？

“共建”的落地，體現(xiàn)在商業(yè)模式、作業(yè)模式、服務(wù)體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)維度.

商業(yè)模式：輕重結(jié)合，國民共進(jìn)。“共建”以“輕重結(jié)合”方式，同時(shí)組建項(xiàng)目投資公司（國有絕對(duì)控股）和共建操盤公司（民營絕對(duì)控股）。第一階段，藍(lán)綠實(shí)業(yè)以5%-10%股比參與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資，打造“叫好又叫座”的好房子項(xiàng)目；第二階段，隨“讀城·讀地·讀人”深入，適時(shí)增加投資權(quán)重，確立“同城多項(xiàng)目”深耕局面。

這一模式，幫助解決了隱性負(fù)債、虛增財(cái)政收入問題，保證土地市場(chǎng)有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國有、民營雙方股東共同把控操盤節(jié)點(diǎn)，共享收益，政府則獲得土地出讓收益、開發(fā)建設(shè)收益、共建操盤收益三筆收益。

作業(yè)模式：以需求為中心，以營銷為龍頭。藍(lán)綠雙城推行“以需求為中心、以營銷為龍頭、以場(chǎng)景為抓手”的經(jīng)營原則，以“老百姓叫好又叫座”為標(biāo)準(zhǔn)來定義好項(xiàng)目、好房子。

從城市居住需求調(diào)研入手，建立需求預(yù)測(cè)、住房定位、資源配置、項(xiàng)目營造、服務(wù)提供、市場(chǎng)去化、運(yùn)維實(shí)施的全周期精細(xì)化管理體系，從城市規(guī)劃、住房發(fā)展規(guī)劃到年度計(jì)劃、出地計(jì)劃、拆遷計(jì)劃、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，形成“大定制”，促進(jìn)“人、房、地、錢”要素高效聯(lián)動(dòng)。

在營銷端，藍(lán)綠雙城已成為名副其實(shí)的“紅盤制造機(jī)”。蒼南江山宸廬單月成交套數(shù)、金額、面積均居TOP1，蒼南東方云境累計(jì)成交120余套，湖州觀山攬翠洋房去化TOP1，湖州晴嶼望湖連續(xù)五個(gè)月銷售去化領(lǐng)先，遵義夢(mèng)想城單月新媒體成交量TOP1。

好房子：六大價(jià)值，八大品類。藍(lán)綠好房子落實(shí)“得房多、配套全、性能優(yōu)、顏值高、營造強(qiáng)、服務(wù)好”六大價(jià)值，涵蓋低密產(chǎn)品、合院產(chǎn)品、疊墅產(chǎn)品、高層園區(qū)等八大品類，創(chuàng)造、匹配和引領(lǐng)新需求。

好服務(wù)：1314服務(wù)體系。藍(lán)綠雙城推行“1314服務(wù)體系”，包括：1個(gè)服務(wù)理念——用心呵護(hù)美好；3個(gè)服務(wù)界面——面向B端企業(yè)、C端用戶、G端城市管理者；1張生活藍(lán)圖——服務(wù)于生活設(shè)計(jì)、生活營造到生活交付全過程；4種服務(wù)特色——生活服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)經(jīng)營。

藍(lán)綠雙城圍繞城市空間和美好生活，重新梳理產(chǎn)業(yè)集群關(guān)系，從服務(wù)、運(yùn)營的終端探索設(shè)計(jì)、施工、采供、裝修、銷售、物業(yè)等全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展機(jī)制，提升好房子營造、好服務(wù)提供的前瞻性和有效性，建設(shè)生產(chǎn)型服務(wù)、生活型服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

藍(lán)綠雙城具備充足的資金資源和精準(zhǔn)的投資能力，投資優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)好房子項(xiàng)目，緊密銜接共建操盤開發(fā)，打造好房子熱銷爆款項(xiàng)目，并以此拉動(dòng)和促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。溫州玉甌源、衢州紫宸府、南京十號(hào)院、蒼南江山宸廬、版納桃源里等標(biāo)桿項(xiàng)目，是藍(lán)綠雙城首批投資的好房子項(xiàng)目，正成為百姓叫好又叫座的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，促進(jìn)和拉動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

4、“共建”的成效與認(rèn)可

“共建”模式已獲得廣泛認(rèn)可。在國家級(jí)層面，國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局商標(biāo)局批準(zhǔn)并授予“共建”商標(biāo)證，受到國家住建部密切關(guān)注。在省級(jí)層面，已成為浙江省住建廳全省推廣的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并在浙江、江蘇、山東、安徽、廣東、廣西、湖南、湖北、四川、天津、遼寧等十余省市對(duì)接落地。在行業(yè)層面，獲評(píng)“中國房地產(chǎn)共建領(lǐng)先品牌”“中國房地產(chǎn)共建品牌領(lǐng)軍企業(yè)”“中國共建領(lǐng)先企業(yè)”“中國房地產(chǎn)優(yōu)秀城市共建企業(yè)”等殊榮。在市縣層面，已形成縣級(jí)城市樣板（蒼南、滕州等）和地級(jí)城市樣板（溫州、湖州、寧波、衢州、紹興、麗水、南京、鞍山等十余地市），部分城市共建項(xiàng)目已占到70%的市場(chǎng)份額，各地“藍(lán)綠好房子”標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)引領(lǐng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為百姓叫好又叫座的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

結(jié)語

從“重投”到“代建”再到“共建”，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來一場(chǎng)深刻的模式變革。藍(lán)綠雙城的“共建”模式，以市場(chǎng)化原則和核心競(jìng)爭力為依托，鏈接投資端與開發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革。這是一條符合中央精神、契合全球規(guī)律、經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)理性健康發(fā)展的新路子，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的生動(dòng)實(shí)踐。

歷年百強(qiáng)研究成果（）

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