王石再次預(yù)測的房地產(chǎn)走向，大概率可能又是對的

樓市這些年讓不少人摸不著頭腦，房價(jià)波動起來買房的人反復(fù)掂量，賣房的也拿不定主意。就在大家議論紛紛的時(shí)候，王石2023年11月底在阿布扎比財(cái)富全球論壇上的看法又被翻出來討論。

他當(dāng)時(shí)直言中國房地產(chǎn)調(diào)整才剛起步，后續(xù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要逐步處理，但政策信號已經(jīng)轉(zhuǎn)向積極，只要節(jié)奏控制好，參考日本的處理方式，3到5年市場有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

他特別說明中國經(jīng)濟(jì)治理具備統(tǒng)籌引導(dǎo)能力，不是完全放任市場，能主動解決問題，因此不用過于悲觀。這番話放到2026年這個(gè)節(jié)點(diǎn)來看，正好落在調(diào)整窗口期，業(yè)內(nèi)不少人覺得他大概率又說中了。

王石對行業(yè)的觀察從來不是隨口一說。他2017年6月30日從萬科董事長職位卸任后，把主要精力放在登山和公益活動上，只在關(guān)鍵場合才分享看法。

2018年他就提醒企業(yè)要活下去，針對當(dāng)時(shí)高杠桿擴(kuò)張的模式，后來多家房企資金鏈緊張的情況印證了那次提醒的及時(shí)性。2023年選擇國際論壇發(fā)言，也是想讓外界了解中國市場治理的特點(diǎn)，跟完全依賴市場自發(fā)調(diào)節(jié)不一樣。

從1998年住房制度改革之后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長上漲階段，中間只有2008年、2011年和2014年出現(xiàn)小幅回調(diào)，并沒有經(jīng)歷過完整周期調(diào)整。王石指出本輪調(diào)整從2021年左右啟動，頭部企業(yè)項(xiàng)目停工和債務(wù)到期問題增多，市場需要時(shí)間消化庫存，購房者信心恢復(fù)也得一步步來。這些描述跟實(shí)際路徑基本對得上。

他還對比了日本和美國的案例。那兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)年選擇主動刺破泡沫，經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，而中國通過一系列支持政策進(jìn)行引導(dǎo)，避免了對整體經(jīng)濟(jì)造成過大影響。王石認(rèn)為，只要政策持續(xù)發(fā)力，市場就能平穩(wěn)過渡，房價(jià)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。這種分析強(qiáng)調(diào)政策窗口期的重要性，引導(dǎo)行業(yè)把注意力放到真實(shí)需求上，而不是盲目追求規(guī)模。

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議把穩(wěn)定樓市放在重要位置。各地陸續(xù)優(yōu)化限購限貸措施，房貸利率持續(xù)下調(diào)，不少城市推出購房補(bǔ)貼。房企融資環(huán)境比之前有所改善，相關(guān)約束逐步淡出。這些步驟通過時(shí)間換空間，讓市場預(yù)期慢慢修復(fù)，避免了劇烈震蕩，跟王石提到的引導(dǎo)方向一致。

進(jìn)入2026年，商品房銷售面積同比還在下降，但降幅比前幾年收窄。房地產(chǎn)投資額趨于緩和，二手房掛牌總量環(huán)比減少，房主議價(jià)空間逐步縮小。一線城市和部分熱點(diǎn)區(qū)域交易量有所回暖，剛需和改善型需求慢慢釋放，而庫存較高的城市調(diào)整還在繼續(xù)。市場分化特征明顯，開發(fā)商開始注重適配家庭實(shí)際需要的住宅類型。

行業(yè)洗牌也在按預(yù)期路徑推進(jìn)。過去靠高杠桿大量拿地的企業(yè)，現(xiàn)在債務(wù)到期壓力集中，資金鏈容易出問題。那些負(fù)債控制好、產(chǎn)品匹配需求的企業(yè)則站穩(wěn)腳跟。2026年初，不少房企年度會議重點(diǎn)放在負(fù)債率、現(xiàn)金流和現(xiàn)房去化率這些指標(biāo)上，而不是單純追銷售規(guī)模。

年輕人買房的想法也變了。他們不再把房產(chǎn)當(dāng)成投資首選，而是更看重居住體驗(yàn)和性價(jià)比。這些變化跟王石一直強(qiáng)調(diào)的周期邏輯對得上，他反復(fù)說房子要回歸住的本質(zhì)，現(xiàn)在政策和市場都在往這個(gè)方向走。

王石卸任后減少了對樓市的公開討論，但2023年那次論壇發(fā)言體現(xiàn)了他對行業(yè)長期趨勢的持續(xù)關(guān)注。論壇期間他結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)中國具備主動調(diào)整能力。這次表態(tài)放到2026年，正處于他預(yù)判的時(shí)間窗口，實(shí)際市場變化與預(yù)測路徑逐步吻合。

政策層面的動作很實(shí)在。房企融資白名單項(xiàng)目貸款投放力度加大，公積金貸款利率下調(diào)，購房補(bǔ)貼覆蓋范圍擴(kuò)大。這些措施不是猛藥，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，讓房價(jià)保持穩(wěn)中有降，避免對經(jīng)濟(jì)沖擊太大。

商品房占比高的情況在全球范圍內(nèi)比較突出，未來結(jié)構(gòu)會調(diào)整，開發(fā)商會更注重家庭實(shí)際需要的房子，而不是追高周轉(zhuǎn)。整個(gè)行業(yè)正從高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)專注提升產(chǎn)品品質(zhì)，購房者決策也更加理性。