劉洪玉： 中國房地產百強研究方法體系演變與市場調整期中國房地產企業破局之道

2026年3月26日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十三屆中國房地產百強企業家論壇”在北京召開。

大家下午好。下面由我來給大家報告一下這次百強企業研究的方法體系的演變，以及在市場深度調整環境下，房地產企業應如何破局謀發展。

首先，是我們的評價方法體系，百強企業評價體系不僅考察企業的規模，而且也協同考察企業的盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率、社會責任等多維度。23年來，我們的指標體系基本上已經穩定，有7個二級指標35個三級指標，全面考量企業的綜合實力。與此同時，在百強研究中，也會針對市場發展變化特點和趨勢，選定每年研究或關注的重點，比如從2009年開始，我們就把經營穩健性作為企業評價的重點。數據來源方面，主要結合企業填報數據和中國房地產指數系統（CREIS）數據庫數據等，做交叉復核，進行綜合分析。

接下來，我來簡單匯報一下本次研究中所作的一個專題研究，題目是“市場調整期中國房地產企業破局之道”，總的來看，這個破局之道就是：在行業困境中求生存，在時代機遇中謀發展。

行業面臨的首要困境是流動性安全持續承壓。這從房地產開發企業到位資金規模及其結構變化就可以看到，房地產開發企業到位資金連續四年累計下降約54%。同時，資金來源結構也發生了變化，比如2021年定金和預收款加上個人按揭貸款占比達到53%，2025年的這個比例則降到了44%。此外，房企存量債務規模龐大，2026年房企債券到期規模7311億元，以債養債的傳統運作模式正在失效，所以行業流動性風險仍處高位。行業面臨的第二個主要困境是行業整體規模大幅下降和房企資產減值。2025年全國商品房銷售額為83937億元、房地產投資額為82788億元，相比2021年的歷史高峰值下降幅度分別是超過50%、接近40%。房企資產減值引發企業盈利持續承壓，使房企風險由現金流量表向資產負債表轉移，不僅延緩了行業良性循環構建進程，而且還存在債務風險進一步蔓延的可能性。

面對當前的困境危機，行業的各位同仁都在努力的去尋找生存之道，通過增強企業的流動性、適度保持投資等，來保證企業的經營安全，大家都做了大量的工作。

從增強流行性方面，主要是加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地，加快回籠資金。存貨里有很多待開發的土地，政府出臺了許多有利于盤活企業存量土地的政策，包括利用專項債回購、掛賬回購，還可以通過調整規劃條件盤活長期閑置的項目用地（包括調整用途、容積率、高度限制等）。存貨里還有許多待銷售的商品房，利用政府收購商品房用作各類保障性住房的政策，甚至一些高等學校購買存量商品房用作大學生宿舍的機會，來降低企業的商品房庫存，加快資金回籠，提高企業的流動性。

困境中的企業還在努力保持適度的投資，在優勢城市的核心板塊，或關注一些比較小規模的地塊，獲取土地，快速開發，實現資金回籠周轉，在發展中解決公司的流動性困境，同時也給社會、市場、合作伙伴和員工一定的信心。

很多企業還充分利用政府的金融支持政策，來改善企業的資金狀況，比如利用“白名單”政策，獲取項目開發貸款、為已有貸款申請展期，減少企業的流動性壓力。此外，出險企業還在積極主動地尋求債務化解的方案，最近有很多好消息，一些企業成功解決了債務問題，獲得了新的發展機會。

在困境中求生存的話題比較沉重。一方面困境是暫時的，另一方面還要看到房地產行業仍然面臨著很多發展機遇。從居住房地產的角度看我們還有很大發展空間：人均住房面積的增加、住房質量的改善，家庭小型化導致的家庭戶數量增加（住房套數需求增加）、人口老齡化導致的康養設施需求和服務，第二住宅和季節性住宅需求的增長等，都帶來了新的增長機會和發展潛力。城市更新的需求也非常大，存量房屋按照50年更新一輪，每年就有非常大的重建需求。商用不動產投資、管理和運營服務，也會隨著不動產投資信托基金REITs市場的發展而帶來許多新的發展機會。

房企一定要把握這些發展機會，謀劃未來的發展之策。建議結合構建新的發展模式這樣一個大的制度和政策環境，結合企業資源稟賦和特色，確定業務內容、結構和模式。房地產按照用途分為居住和非居住的橫向維度（用途類型），按照生命周期分為投資決策、開發建設、運行使用、維護更新的縱向維度（周期階段），縱橫維度交叉，再加上租售策略和投融資活動，就基本上構成了房地產業務的全部。大型頭部央國企，可以選擇房地產綜合一體化服務模式；地方國企更多的關注于地方性的業務，包括民生保障類項目開發和基礎設施項目建設。民營房企雖不排除少數頭部企業也采用縱橫一體化的模式，但更多的民企還是向專精特新發展，找自己最適合的、最專業的、最有優勢的細分領域，去把它做到最好。

謝謝大家！

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