崩了？墨爾本清盤率跌破60%大關(guān)！這類房產(chǎn)淪為“棄兒”

隨著墨爾本房拍市場(chǎng)步入下行區(qū)間，住宅表現(xiàn)的兩極分化愈發(fā)顯著。在加息壓力與全球經(jīng)濟(jì)不確定的雙重夾擊下，買家對(duì)需要翻修或定價(jià)虛高的物業(yè)表現(xiàn)出明顯的審慎態(tài)度。

上周末，墨爾本拍賣清盤率滑落至59%，已低于分析人士公認(rèn)的60%市場(chǎng)平衡基準(zhǔn)線。

墨爾本拍賣清盤率近期出現(xiàn)下滑。圖源：Justin McManus

市場(chǎng)觀察人士發(fā)現(xiàn)，流拍原因主要集中于物業(yè)本身缺陷、賣家心理預(yù)期過高，以及部分買家因財(cái)務(wù)狀況無法滿足政府購房援助項(xiàng)目的資格。

買家代理 Wendy Chamberlain 指出，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)極不均衡。100萬澳元以下的準(zhǔn)入門級(jí)房產(chǎn)由于有聯(lián)邦政府“5%首付計(jì)劃”等政策支持，在拍賣中依然備受青睞。

相比之下，那些面積更大、價(jià)格更昂貴的房產(chǎn)正面臨更大的流拍壓力。

Chamberlain 表示，生活成本的上升讓買家對(duì)資金變得十分敏感，缺失關(guān)鍵特征（如聯(lián)排別墅中沒有客房）的房屋吸引力大打折扣。

她分享了最近在 Port Melbourne 替客戶成功抄底的案例：因現(xiàn)場(chǎng)無人出價(jià)導(dǎo)致流拍，她隨即在場(chǎng)外商談，以包含建筑和害蟲檢查為前提條件鎖定了交易。

Marshall White 集團(tuán)銷售總監(jiān) John Bongiorno 直言，定價(jià)過高是房產(chǎn)流拍的主因。他強(qiáng)調(diào)，盡管房產(chǎn)最終都能成交，但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格感知極為敏銳。100萬澳元以下的首次置業(yè)區(qū)間依然是目前最強(qiáng)勁的市場(chǎng)動(dòng)力。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

與此同時(shí)，翻修成本的攀升正動(dòng)搖買家的信心。Bongiorno 提到，由于建筑行業(yè)成本和工期存在不確定性，需要再次裝修的房產(chǎn)往往被買家變相壓價(jià)，“只要價(jià)格定對(duì)了，房產(chǎn)就能賣出去。”

高端房產(chǎn)買家代理 Emma Bloom 認(rèn)為，“拎包入住”的物業(yè)已成為當(dāng)今市場(chǎng)的寵兒。

由于買家不愿涉足昂貴且繁瑣的翻修工程，任何只需帶衣服就能入住的高品質(zhì)房產(chǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)中都會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。

在中高端市場(chǎng)，越來越多的房產(chǎn)正繞開公開拍賣，轉(zhuǎn)而采用意向書（EOI）或Boardroom Auction。

Ray White 維州及塔州首席拍賣師 Luke Banitsiotis 觀察到，部分業(yè)主的心理價(jià)位仍停留在去年底水平。

他認(rèn)為，與其說是房型問題，不如說是“業(yè)主類型”導(dǎo)致了流拍，因?yàn)橛行I(yè)主仍固執(zhí)地堅(jiān)守三四個(gè)月前的估價(jià)。

Banitsiotis 建議賣家應(yīng)通過代理提供的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)來支撐估價(jià)，并根據(jù)看房階段的人流量及時(shí)調(diào)整心態(tài)。如果客源寥寥，賣家必須意識(shí)到定價(jià)偏差并果斷下調(diào)預(yù)期。

針對(duì)買家，他鼓勵(lì)即使在冷清的場(chǎng)次也要勇于出價(jià)。一旦房產(chǎn)流拍，首個(gè)出價(jià)者將獲得以底價(jià)進(jìn)行排他性談判的優(yōu)先權(quán)，從而避免在拍賣結(jié)束后的二次競(jìng)爭(zhēng)中陷入被動(dòng)。

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